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文成刀:4.25黄金还会回踩试探1270,晚间黄金原油布局操作策略

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文成刀:特朗普又搞事黄金市场迎来风暴,黄金今日将试探1284

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曾鑫铭4.25避险走势能否再现?黄金原油后市操作建议附解套

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夏冬鹏:4.25晚间黄金反弹做空,原油行情走势解析

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宋安芮:原油空头发酵蓄力等待,4.25原油操作建议及多单解套

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文成刀本周展望:欧洲政局进展打压美元 本周医改税改重上日程

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文成刀:法国大选忧虑情绪消退,4.25原油日内精准布局及操作建议

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文成刀 发起了问题 • 1 人关注 • 0 个回复 • 6 次浏览 • 2017-04-25 14:30 • 来自相关话题

2017,你身边哪些现象显示中国经济在好转or恶化 | 小巴说金融

吴晓波频道 发表了文章 • 0 个评论 • 3 次浏览 • 2017-04-25 13:41 • 来自相关话题

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文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)



上周,2017年一季度中国宏观经济的数据公布,大部分数据,包括GDP、出口、固定资产投资、工业、消费、可支配收入等,增速都出现回升,经济回暖已无悬念。


有趣的是,同一时间,经济数据发布的前后,中国的宏观经济学者们,尤其是投行机构的经济学家,对于下一个阶段经济走势和投资机会的预期,却呈现出至少是近几年来前所未有的大分歧,观点差异之大简直就像打架。





全面看多的,以方正证券首席经济学家任泽平为首。他是最早提出“政治牛”概念的经济学家,预测2014-2015年的牛市,并在股灾前夕发出预警;在2015年预测 “一线房价翻一倍”,皆一一实现,由此被称为“预言帝”,是中国当下最炙手可热的经济学家之一。任老师堪称“毫无原则看好经济走势”派,他的言下之意是应该把手里头的钱投资出去。


与其针锋相对的“逻辑感人全面看空派”的,是天风证券首席经济学家刘煜辉。刘老师的观点推导逻辑性非常强,从债务分析到金融和房地产两大泡沫,认为经济马上就要下行。另一位资深的投行经济学家李迅雷随后也加入此阵营。






小巴把这几份报告对照了一番,好像都挺有道理,推导出来的结果却是南辕北辙。这就让小巴回忆起从前上经济学课程的情形,老师讲过,宏观经济学和微观经济学比起来,就像中医和西医,各有各的道理。


不论如何,就在大家争论正酣的时候,一季度的数据就出来了,简直好得感人,而长期的走势,则还有待于观察。


和宏观角度的分析比起来,我们身边的微观现象显得更加真实和容易理解。比如从2012年、2013年开始,小巴总能在知乎见到这样的热门话题:


201X年
你的行业、你身边有哪些事印证经济放缓?


每个问题下面都有成百上千的回答,其中的现象纷繁复杂,却又深刻得令人发寒,小巴随手挑了几个:


12年:“我们变电站现在的负荷比往年最高峰时期下降了一半,中部某省。”

13年:“走在马路上,是不是发现基本所有店铺都在轮换,天天高挂旺铺转让,你看信息黄页发现年年的变化率非常高,这些都是经济形势不好的真实体现。”

14年:“法院工作人员,民间借贷案件数量增长明显,建筑工程相关案件工程款拖欠现象增多,房地产资金链比较紧张。经济纠纷数量大幅度增长。”

15年更新补充:“一语成谶!2015年一季度收案数已经超过了去年半年的收案数!!成倍的增长!”

16年:深圳做职业技术培训的,看到相当多的以前工厂培训学员的资料,显示14/15两年,“至少有四分之一的厂不是搬迁走了就是倒闭了”。

从这些回答来看,中国经济到了最危险的时候,下一刻就要崩溃了。但转念想一想,中国经济虽然艰苦,也还是走下来了,除了恶化和严峻的方面,应该也有很多值得看好的事。所以今年,我们不妨问一问:


2017 年,中国经济形势是恶化or好转?你身边,你所在行业,以及你观察到的事情中,有哪些事情能够证明?


比如小巴,前段时间去一个内陆省份的三线城市出差、旅行。当地朋友说,和一线城市,以及东南沿海的强二线城市相比,这里的制造业、高科技、互联网等产业的发展可能无法企及,但娱乐等消费行业的发展却甚为迅速。据他粗略估计,当地有一半就业与娱乐等消费有关,下下馆子、洗洗脚、唱唱K、看看电影、喝喝茶等,大家既从这些行业赚钱又在这些行业里面花钱,可以说是消费带动增长的标准案例。





过去几年“经济形势严峻”,是个整体性的宏观现象,在整体之下,则有分化的结构性调整,不同的产业、行业、企业之间发生了此消彼长的宏大调整,并且反映到了最近一年的经济数据中。


前几天,小巴正好和一位在政府智库做经济与产业相关研究的学者朋友聊起这个话题。在他看来,去年下半年至今,宏观数据以及微观现象表明:中国的产业转型初见成效!

首先,一二三产业占GDP比重分别为4.8:38.7:56.5,三者的增速分别为3%、6.4%、7.7%,增速最快、同时占比最大的都是第三产业,消费拉动增长的动能已经非常明显。


第二,中国经济长期以来的基本盘制造业,增速也有所提升,达到了6.4%。


第三,在制造业之中,战略性新兴产业增幅又高于整体增速,达到10.3%。


在整体GDP增速回升的前提下,第三产业以及制造业中科技含量与产品附加值更高的战略性新兴产业的增速均高于平均增速。换言之,中国经济产业结构的优化,依赖于高品质的增量。





中国经济改革转型的动力,其一是技术发展,其二是制度变革,在这两点之上,归根到底,我们对中国的信心始终来自于对自己的信心。


小巴也请大家在评论区留言,说一说你身边类似的例子,不管是说明中国经济现在相当糟糕、还是正在好转都可以。









参考材料:


知乎提问:

“2012 年年中,各行业从业者身边有哪些让人感觉到经济在减速的迹象?”
“2013年身边很多人都在说经济形势不好,你所在的行业有哪些迹象可以反应出真实的经济状况?”
“2014 年,你的行业、你身边有哪些事能印证现在经济放缓?”
“很多人都在说2015年国内经济差,究竟差在哪儿?”


微信文章:
《站在新周期的起点上——方正宏观周报》(来源:泽平宏观)
《可怕的时滞》(来源:lixunlei)


雪球文章:
《刘煜辉:钝刀比剃刀更加厉害 资产最终会尘归尘土归土》
《最近市场真热闹,宏观大佬又“吵吵”——带你读懂宏观大佬们的弦外之音》


你是我们要找的企投家吗?3月28日,吴老师提出企投家新物种,迅即引起热切关注和讨论。欢迎加入企投会,抢占仅剩几十位的创始会员名额,一起实现“企业价值+股权投资”的两栖双倍增长!

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文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)



上周,2017年一季度中国宏观经济的数据公布,大部分数据,包括GDP、出口、固定资产投资、工业、消费、可支配收入等,增速都出现回升,经济回暖已无悬念。


有趣的是,同一时间,经济数据发布的前后,中国的宏观经济学者们,尤其是投行机构的经济学家,对于下一个阶段经济走势和投资机会的预期,却呈现出至少是近几年来前所未有的大分歧,观点差异之大简直就像打架。





全面看多的,以方正证券首席经济学家任泽平为首。他是最早提出“政治牛”概念的经济学家,预测2014-2015年的牛市,并在股灾前夕发出预警;在2015年预测 “一线房价翻一倍”,皆一一实现,由此被称为“预言帝”,是中国当下最炙手可热的经济学家之一。任老师堪称“毫无原则看好经济走势”派,他的言下之意是应该把手里头的钱投资出去。


与其针锋相对的“逻辑感人全面看空派”的,是天风证券首席经济学家刘煜辉。刘老师的观点推导逻辑性非常强,从债务分析到金融和房地产两大泡沫,认为经济马上就要下行。另一位资深的投行经济学家李迅雷随后也加入此阵营。






小巴把这几份报告对照了一番,好像都挺有道理,推导出来的结果却是南辕北辙。这就让小巴回忆起从前上经济学课程的情形,老师讲过,宏观经济学和微观经济学比起来,就像中医和西医,各有各的道理。


不论如何,就在大家争论正酣的时候,一季度的数据就出来了,简直好得感人,而长期的走势,则还有待于观察。


和宏观角度的分析比起来,我们身边的微观现象显得更加真实和容易理解。比如从2012年、2013年开始,小巴总能在知乎见到这样的热门话题:


201X年
你的行业、你身边有哪些事印证经济放缓?


每个问题下面都有成百上千的回答,其中的现象纷繁复杂,却又深刻得令人发寒,小巴随手挑了几个:


12年:“我们变电站现在的负荷比往年最高峰时期下降了一半,中部某省。”

13年:“走在马路上,是不是发现基本所有店铺都在轮换,天天高挂旺铺转让,你看信息黄页发现年年的变化率非常高,这些都是经济形势不好的真实体现。”

14年:“法院工作人员,民间借贷案件数量增长明显,建筑工程相关案件工程款拖欠现象增多,房地产资金链比较紧张。经济纠纷数量大幅度增长。”

15年更新补充:“一语成谶!2015年一季度收案数已经超过了去年半年的收案数!!成倍的增长!”

16年:深圳做职业技术培训的,看到相当多的以前工厂培训学员的资料,显示14/15两年,“至少有四分之一的厂不是搬迁走了就是倒闭了”。

从这些回答来看,中国经济到了最危险的时候,下一刻就要崩溃了。但转念想一想,中国经济虽然艰苦,也还是走下来了,除了恶化和严峻的方面,应该也有很多值得看好的事。所以今年,我们不妨问一问:


2017 年,中国经济形势是恶化or好转?你身边,你所在行业,以及你观察到的事情中,有哪些事情能够证明?


比如小巴,前段时间去一个内陆省份的三线城市出差、旅行。当地朋友说,和一线城市,以及东南沿海的强二线城市相比,这里的制造业、高科技、互联网等产业的发展可能无法企及,但娱乐等消费行业的发展却甚为迅速。据他粗略估计,当地有一半就业与娱乐等消费有关,下下馆子、洗洗脚、唱唱K、看看电影、喝喝茶等,大家既从这些行业赚钱又在这些行业里面花钱,可以说是消费带动增长的标准案例。





过去几年“经济形势严峻”,是个整体性的宏观现象,在整体之下,则有分化的结构性调整,不同的产业、行业、企业之间发生了此消彼长的宏大调整,并且反映到了最近一年的经济数据中。


前几天,小巴正好和一位在政府智库做经济与产业相关研究的学者朋友聊起这个话题。在他看来,去年下半年至今,宏观数据以及微观现象表明:中国的产业转型初见成效!

首先,一二三产业占GDP比重分别为4.8:38.7:56.5,三者的增速分别为3%、6.4%、7.7%,增速最快、同时占比最大的都是第三产业,消费拉动增长的动能已经非常明显。


第二,中国经济长期以来的基本盘制造业,增速也有所提升,达到了6.4%。


第三,在制造业之中,战略性新兴产业增幅又高于整体增速,达到10.3%。


在整体GDP增速回升的前提下,第三产业以及制造业中科技含量与产品附加值更高的战略性新兴产业的增速均高于平均增速。换言之,中国经济产业结构的优化,依赖于高品质的增量。





中国经济改革转型的动力,其一是技术发展,其二是制度变革,在这两点之上,归根到底,我们对中国的信心始终来自于对自己的信心。


小巴也请大家在评论区留言,说一说你身边类似的例子,不管是说明中国经济现在相当糟糕、还是正在好转都可以。









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“2012 年年中,各行业从业者身边有哪些让人感觉到经济在减速的迹象?”
“2013年身边很多人都在说经济形势不好,你所在的行业有哪些迹象可以反应出真实的经济状况?”
“2014 年,你的行业、你身边有哪些事能印证现在经济放缓?”
“很多人都在说2015年国内经济差,究竟差在哪儿?”


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《刘煜辉:钝刀比剃刀更加厉害 资产最终会尘归尘土归土》
《最近市场真热闹,宏观大佬又“吵吵”——带你读懂宏观大佬们的弦外之音》


你是我们要找的企投家吗?3月28日,吴老师提出企投家新物种,迅即引起热切关注和讨论。欢迎加入企投会,抢占仅剩几十位的创始会员名额,一起实现“企业价值+股权投资”的两栖双倍增长!

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理财理成破产,不看不知道一看吓一跳!

菜鸟理财 发表了文章 • 0 个评论 • 7 次浏览 • 2017-04-25 13:41 • 来自相关话题

最近,我的一个朋友在一家财富管理公司购买激进型理财产品,因为个人风险评估为保守型,导致买不了。

这时候,这家公司的理财顾问不慌不忙,让我的这位朋友按照他给的答案,重新做了一遍风险评估问卷,结果立马变成了激进型客户,也就顺理成章购买了这个产品。

听完朋友的讲述,菜导表示很无语。但也不得不承认,如今大家购买理财产品的时候,风险评估已经成了摆设。

很多平台都没有这个环节,即使有风险评估问卷,但其实里面的套路大家都很熟悉了,保守型、稳健型、激进型,就像小姑娘一样任人打扮。

很多人理财理成破产,真的是不看不知道一看吓一跳,因为他们主观的风险偏好跟实际风险承受能力压根就不匹配。

01

什么是风险承受能力?




话说回来,风险评估真的不重要吗?菜导一直认为,任何投资理财要先看风险再想收益,不仅仅是产品的投资风险,也包括自己的风险承受能力。

但实际上,很多人都是只看收益忽略风险,更别提自己的风险承受能力。

就像菜导上面这位朋友,虽然通过“作弊”最终买到了这份理财产品,但实际上与他的风险承受能力并不匹配。

如果将来出现亏损,他承受的损失可能远超自己的预期,但是也只能自吞苦果。

什么叫风险承受能力?直白点说,就是你投资亏了多少钱之后,能够不影响你正常的生活,超过这个范围,就是风险承受能力不匹配。







比如,有些人把炒房当投资,背上的房贷比收入还多,一旦降薪或失业,而且房子无法变现,这些投资就变成了负债,直接破产。

再比如说,一些理财小白投资P2P,为了赚取高收益,除了日常开销,把全部工资都投入长期的年标。




如果一旦发生风险,这些小白就会血本无归。即使退一步来说,万一有个着急用钱的时候,你该怎么办呢?

说到底,这些都是妄想一口吃成大胖子,对自己的风险承受能力认识不清醒不到位。一个人连自己都认识不到位,又怎么去市场上寻找适合自己的理财产品呢?

其实,要想弄清楚自己的风险承受能力,完全不必去填写那些死板的风险评估问卷。

实际上这些问卷也是从投资人的多个维度去考量的,比起这些问卷干巴巴的答案,我们完全可以自我剖析,对自己的风险承受能力有更直接清醒的认识。




02

收入是基础,年龄是资本

判断风险承受能力,最基础的当然是有钱。对于大部分工薪阶层来说,收入就决定了风险承受能力的基础。

首先是收入的稳定性,稳定的收入才能有结余去理财,哪怕这个结余每个月是1000块也可以;其次是收入的高低,通常来讲,收入越高风险承受能力就越高。

但是也要注意,无论收入高低,投资理财金额所占的比例,才是判断风险承受能力的关键。







年薪百万,加杠杆用近千万去投资,显然超出了自己的风险承受能力;年薪十万,但只用1万去理财,显然远低于自己的风险承受能力。

菜导建议,除去日常开销、负债和一定的备用现金流以外,其余结余一定要按照理财产品的收益和风险、自身的风险承受能力和收益期望来配置。

但记住当你的收益期望值跟实际风险承受力冲突的时候,你只能优选考虑实际风险承受能力,要不然你就等着随时破产。

而年龄是风险承受能力的资本,一般来说年龄越大,风险承受能力越低。

青年时期开支较小,中年时期开支大负债大,老年时期丧失收入来源还要应对养老医疗等昂贵开支。相对来说,年龄越大,选择理财的方式应当也越稳健保守。

所以说,年轻就是资本,年轻时候可以根据自己的收入适度选择风险偏高的投资方式,但是也不要因为年轻就过度消耗自己的风险承受能力。




03

投资经验是核心




如果你年轻又勤奋,却没有任何投资理财经验,那么你的风险承受能力就要大大折扣,因为投资理财从来都不是有钱就可以高枕无忧。

最近,民生银行爆出“假理财”的案件,大家也都看到了。这些投资客户都是身家百万千万级别的,而且银行理财的风险够低了吧。结果呢,还不是一样被骗了。

这么多投资者,只要有1个人上网查查理财产品编号,就会发现这是一款“假理财”,但是却没有人去查过。







可见,大家在购买银行理财时有多么盲目,买了这么多年银行理财却没有长进一点点理财经验和知识。

投资理财是慢工出细活,也只有在不断的投资尝试中,才能慢慢明白自己的风险承受能力去到哪里,哪些理财产品更适合自己的投资风格。

这也是为什么,很多人照搬别人的投资方法,结果却亏得一塌糊涂。说白了,你和别人的投资经验不同、风险承受能力也不同、投资风格是不同的。

在评估风险承受能力上,投资经验是核心的因素,但却并没有捷径可走。

如果你还是一个刚起步的理财小白,千万不要以为理财就是拼钱多,更重要的是先去了解投资市场各类产品的风险收益水平。

这就是我为什么一直强调大家一定要好好学习理财知识的原因,有了一定的知识储备,至少投资的时候不盲目,在自己的风险控制范围内逐步积累经验,今后才能成为真正的理财达人。




04
风险偏好不等于风险承受能力

风险偏好是考量风险承受能力的一个维度,把风险偏好放在最后来说,是因为很多人把风险偏好当作指引自己投资理财的标准。

简单来说,风险偏好是一个人对风险的主观喜恶程度,跟你有没有钱投资理财其实是两回事。一个月入5000的人,可能会把全部工资拿去炒股;一个年薪百万的人,可能只会购买银行理财。

简单说,风险偏好只是个人意愿,并不能代替风险承受能力。

风险承受能力则是你个人客观实力的体现,并不以主观的风险偏好为转移。比如说,月入5000和年薪百万的人同时去炒股,都亏了10万元,你说谁的生活受到的打击是毁灭性的?







这也是实际投资理财中常常存在的“错位”:把风险偏好当令牌,低风险承受能力的人去购买高风险产品,最后因为亏损走上极端。

还有不少理财产品销售也深谙此道,上来就问你一年想赚多少钱?谁不想多赚钱呢?那好,你就被认定为风险偏好高,适合高风险理财产品,根本不考虑你实际的风险承受能力。

所以,千万不要把风险偏好当作风险承受能力,风险偏好也不能决定风险承受能力。

特别是当你收入微薄的时候,风险偏好高其实没什么用,这时候更应该选择与自身风险承受能力相匹配的理财产品。

影响个人风险承受能力的因素还包括受教育水平、婚姻情况等等,但是以上几点是评估风险承受能力的关键。

大家可以对照分析一下自己,现在收入怎么样,处在人生的什么阶段,投资经验有多少,主观风险偏好是不是超出了实际风险承受能力。

而随着上面这些影响实际风险承受能力的因素的变化,个人风险承受能力也在不断变化,到时你又可以根据你实际的情况变化,对自己的风险实际承受能力进行调整。

还是那句话:先看风险再想收益,投资的成败首先取决于我们对风险的认知程度。











互动:原创不容易,很多人看完文章没有点赞留言的习惯,请大家支持我为文章点赞和留言。菜导才有动力写更好的文章分享给大家。





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最近,我的一个朋友在一家财富管理公司购买激进型理财产品,因为个人风险评估为保守型,导致买不了。

这时候,这家公司的理财顾问不慌不忙,让我的这位朋友按照他给的答案,重新做了一遍风险评估问卷,结果立马变成了激进型客户,也就顺理成章购买了这个产品。

听完朋友的讲述,菜导表示很无语。但也不得不承认,如今大家购买理财产品的时候,风险评估已经成了摆设。

很多平台都没有这个环节,即使有风险评估问卷,但其实里面的套路大家都很熟悉了,保守型、稳健型、激进型,就像小姑娘一样任人打扮。

很多人理财理成破产,真的是不看不知道一看吓一跳,因为他们主观的风险偏好跟实际风险承受能力压根就不匹配。

01

什么是风险承受能力?




话说回来,风险评估真的不重要吗?菜导一直认为,任何投资理财要先看风险再想收益,不仅仅是产品的投资风险,也包括自己的风险承受能力。

但实际上,很多人都是只看收益忽略风险,更别提自己的风险承受能力。

就像菜导上面这位朋友,虽然通过“作弊”最终买到了这份理财产品,但实际上与他的风险承受能力并不匹配。

如果将来出现亏损,他承受的损失可能远超自己的预期,但是也只能自吞苦果。

什么叫风险承受能力?直白点说,就是你投资亏了多少钱之后,能够不影响你正常的生活,超过这个范围,就是风险承受能力不匹配。







比如,有些人把炒房当投资,背上的房贷比收入还多,一旦降薪或失业,而且房子无法变现,这些投资就变成了负债,直接破产。

再比如说,一些理财小白投资P2P,为了赚取高收益,除了日常开销,把全部工资都投入长期的年标。




如果一旦发生风险,这些小白就会血本无归。即使退一步来说,万一有个着急用钱的时候,你该怎么办呢?

说到底,这些都是妄想一口吃成大胖子,对自己的风险承受能力认识不清醒不到位。一个人连自己都认识不到位,又怎么去市场上寻找适合自己的理财产品呢?

其实,要想弄清楚自己的风险承受能力,完全不必去填写那些死板的风险评估问卷。

实际上这些问卷也是从投资人的多个维度去考量的,比起这些问卷干巴巴的答案,我们完全可以自我剖析,对自己的风险承受能力有更直接清醒的认识。




02

收入是基础,年龄是资本

判断风险承受能力,最基础的当然是有钱。对于大部分工薪阶层来说,收入就决定了风险承受能力的基础。

首先是收入的稳定性,稳定的收入才能有结余去理财,哪怕这个结余每个月是1000块也可以;其次是收入的高低,通常来讲,收入越高风险承受能力就越高。

但是也要注意,无论收入高低,投资理财金额所占的比例,才是判断风险承受能力的关键。







年薪百万,加杠杆用近千万去投资,显然超出了自己的风险承受能力;年薪十万,但只用1万去理财,显然远低于自己的风险承受能力。

菜导建议,除去日常开销、负债和一定的备用现金流以外,其余结余一定要按照理财产品的收益和风险、自身的风险承受能力和收益期望来配置。

但记住当你的收益期望值跟实际风险承受力冲突的时候,你只能优选考虑实际风险承受能力,要不然你就等着随时破产。

而年龄是风险承受能力的资本,一般来说年龄越大,风险承受能力越低。

青年时期开支较小,中年时期开支大负债大,老年时期丧失收入来源还要应对养老医疗等昂贵开支。相对来说,年龄越大,选择理财的方式应当也越稳健保守。

所以说,年轻就是资本,年轻时候可以根据自己的收入适度选择风险偏高的投资方式,但是也不要因为年轻就过度消耗自己的风险承受能力。




03

投资经验是核心




如果你年轻又勤奋,却没有任何投资理财经验,那么你的风险承受能力就要大大折扣,因为投资理财从来都不是有钱就可以高枕无忧。

最近,民生银行爆出“假理财”的案件,大家也都看到了。这些投资客户都是身家百万千万级别的,而且银行理财的风险够低了吧。结果呢,还不是一样被骗了。

这么多投资者,只要有1个人上网查查理财产品编号,就会发现这是一款“假理财”,但是却没有人去查过。







可见,大家在购买银行理财时有多么盲目,买了这么多年银行理财却没有长进一点点理财经验和知识。

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这也是为什么,很多人照搬别人的投资方法,结果却亏得一塌糊涂。说白了,你和别人的投资经验不同、风险承受能力也不同、投资风格是不同的。

在评估风险承受能力上,投资经验是核心的因素,但却并没有捷径可走。

如果你还是一个刚起步的理财小白,千万不要以为理财就是拼钱多,更重要的是先去了解投资市场各类产品的风险收益水平。

这就是我为什么一直强调大家一定要好好学习理财知识的原因,有了一定的知识储备,至少投资的时候不盲目,在自己的风险控制范围内逐步积累经验,今后才能成为真正的理财达人。




04
风险偏好不等于风险承受能力

风险偏好是考量风险承受能力的一个维度,把风险偏好放在最后来说,是因为很多人把风险偏好当作指引自己投资理财的标准。

简单来说,风险偏好是一个人对风险的主观喜恶程度,跟你有没有钱投资理财其实是两回事。一个月入5000的人,可能会把全部工资拿去炒股;一个年薪百万的人,可能只会购买银行理财。

简单说,风险偏好只是个人意愿,并不能代替风险承受能力。

风险承受能力则是你个人客观实力的体现,并不以主观的风险偏好为转移。比如说,月入5000和年薪百万的人同时去炒股,都亏了10万元,你说谁的生活受到的打击是毁灭性的?







这也是实际投资理财中常常存在的“错位”:把风险偏好当令牌,低风险承受能力的人去购买高风险产品,最后因为亏损走上极端。

还有不少理财产品销售也深谙此道,上来就问你一年想赚多少钱?谁不想多赚钱呢?那好,你就被认定为风险偏好高,适合高风险理财产品,根本不考虑你实际的风险承受能力。

所以,千万不要把风险偏好当作风险承受能力,风险偏好也不能决定风险承受能力。

特别是当你收入微薄的时候,风险偏好高其实没什么用,这时候更应该选择与自身风险承受能力相匹配的理财产品。

影响个人风险承受能力的因素还包括受教育水平、婚姻情况等等,但是以上几点是评估风险承受能力的关键。

大家可以对照分析一下自己,现在收入怎么样,处在人生的什么阶段,投资经验有多少,主观风险偏好是不是超出了实际风险承受能力。

而随着上面这些影响实际风险承受能力的因素的变化,个人风险承受能力也在不断变化,到时你又可以根据你实际的情况变化,对自己的风险实际承受能力进行调整。

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马光远:是谁炮制了中国房地产惊世骇俗的泡沫?

功夫财经 发表了文章 • 0 个评论 • 8 次浏览 • 2017-04-25 13:40 • 来自相关话题

■文 |马光远 ☞ 扑腾话最标肿的正经经济学家
阅后即焚
为什么要盖房子,盖房子为什么,为什么要买房子,这些几乎不是问题的问题,因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。
房地产这个行业扭曲的关键,就是忘记了房子是一个民生问题,是经济发展最基本的伦理问题,而不是创造“GDP”的问题。

这两天,郑永年先生一篇《房地产存巨大泡沫,已经绑架了中国经济的文章》被很多媒体转载。我看了一下文章的内容,应该是郑永年先生很多年前写的文章。但多年前的文章,在今天仍然被很多媒体转载,说明文章的内容没有过时。
郑永年先生在文章中认为,中国的房地产泡沫值得警惕。“到底是什么原因造成了中国房地产这种荒谬的局面呢?”,郑永年先生指出,大家对这个问题的讨论已经“转向了土地供应市场”。关于土地推升房价的问题,郑永年先生的观点和我的基本一致。“就土地而言,长期以来,存在寡头式垄断,限制土地的供应量。同时,现有制度也阻碍着竞争性土地供应市场的形成,由此提高了土地价格,为了消化高价土地,发展商就抬高房价。这似乎很合乎经济逻辑。”
但是,我认为郑永年先生文章最大的价值不在于站在经济学的角度来讨论房地产泡沫问题。在他看来,仅仅靠经济学家,仅仅靠供求关系已经无法解释目前中国房地产市场的状况。在他看来,房地产市场现状的形成当然有很多原因,“最大的因素莫过于发展房地产市场的主导思想的严重失误。简单地说,因为把房地产视为经济政策,其GDP功能(对经济增长的贡献)被凸现出来,而其社会功能(社会成员对住房的需求和人们的‘空间权’)就被忽视。”因此,在他看来,中国房地产的真正问题是房地产被政府视为经济增长的重要工具。


在GDP主义的指导下,房地产成为生产(建设)性投资,而非社会性投资,从而剥夺了房地产的公共性。房地产本来就是一种特殊的社会产品,因为其直接关切到社会成员的空间居住权。同时,房地产也直接关乎社会的稳定、和谐。但在GDP主义构架内,房地产的唯一考量是利润,而非社会生活的其他方面。







坦率而言,郑永年先生的这个观点并不新颖,但是,他站在一个非经济学家的立场,站在人文关怀和居民基本居住权的角度看待房地产的泡沫问题,诠释“房子是住的,不是炒的”,还是很有价值和意义的。的确,中国房地产的根本问题是“灵魂”出了问题。从房子的基本价值而言,盖房子就是为了解决居住问题,而不是经济发展问题。但是,长期以来,房地产作为中国的支柱产业,在稳增长和地方政府创收方面发挥了独特的作用,以至于形成了对房地产的过度的依赖。每一次经济下行,房地产都首当其冲,成为对冲经济下行风险的首要工具。同时,土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源,很多地方,土地出让收入占财政收入的比重超过了50%。

对土地财政和房地产的过度依赖,一方面导致房地产行业的种种乱象;同时,随着房价的上涨,房子也逐渐脱离了居住的基本功能,成为资产配置的主要工具。在这种思维下,中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”,使得中国的房地产政策越来越偏离主题。为什么要盖房子,盖房子为什么,为什么要买房子,这些几乎不是问题的问题,因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。当房子偏离了“居住”的主题,房地产就会走上歪路。
因此,要解决房地产的泡沫问题,既要从经济学的角度探讨供求关系中的环节,更要从基本的民生角度,看待这个产业的基本出发点,回到房地产真正的“初心”。房地产这个行业扭曲的关键,就是忘记了房子是一个民生问题,是经济发展最基本的伦理问题,而不是创造“GDP”的问题。要解决中国房地产的问题,必须从政策的出发点入手。而房地产政策从“经济政策”回归到“民生政策”,是制度重构的前提和基础。只有房子不再成为稳增长的工具和地方政府创收的手段,房地产市场才有可能真正地健康发展,房子才有可能回归居住。
因此,郑永年先生提出的在房地产政策中要“警惕GDP主义”,无疑说到了中国房地产的要害。


GDP主义盛行,有关方面就很难推出有效的房地产发展政策。因为房地产的唯一目标是“钱”,而非社会大多数成员的需要,所以房地产市场呈现出过度的开放性和投机性。在剥夺了大多数社会成员的居住权的同时,各地的房地产不仅向国内的“炒房团”开放,而且更向国际资本开放。





正因为房地产成为了利益的工具,所以不管采取多么严厉的政策,都无法解决房地产泡沫问题。根子出了问题,在枝叶上面涂抹药水,不可能真正治病。

当前对房地产采取的各种严厉的调控也许会见效,但是,如果不改初衷,仍然把房地产视为经济增长的工具,把维护高房价视为稳定经济所必需,这样的政策是不可能持续的。只有放弃拿居民的“居住权”来追求GDP,房地产的政策才会真正长效,而且真正见效。众所周知,我为什么对现在的短期调控长期不看好,是因为一旦调控开始见效,房价开始调整,政府肯定立即放松调控。因为,骨子里,房子不是住的,也不是炒的,而是经济增长的工具而已。




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1.《时寒冰:雄安,超级转折点与炒房者的末日》
2.《琢磨先生:未来十年中国最风雨飘摇的三个行业》
3.《马光远:如果误读这次房地产调控,你的人生将发生剧烈改变》


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■文 |马光远 ☞ 扑腾话最标肿的正经经济学家
阅后即焚
为什么要盖房子,盖房子为什么,为什么要买房子,这些几乎不是问题的问题,因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。
房地产这个行业扭曲的关键,就是忘记了房子是一个民生问题,是经济发展最基本的伦理问题,而不是创造“GDP”的问题。

这两天,郑永年先生一篇《房地产存巨大泡沫,已经绑架了中国经济的文章》被很多媒体转载。我看了一下文章的内容,应该是郑永年先生很多年前写的文章。但多年前的文章,在今天仍然被很多媒体转载,说明文章的内容没有过时。
郑永年先生在文章中认为,中国的房地产泡沫值得警惕。“到底是什么原因造成了中国房地产这种荒谬的局面呢?”,郑永年先生指出,大家对这个问题的讨论已经“转向了土地供应市场”。关于土地推升房价的问题,郑永年先生的观点和我的基本一致。“就土地而言,长期以来,存在寡头式垄断,限制土地的供应量。同时,现有制度也阻碍着竞争性土地供应市场的形成,由此提高了土地价格,为了消化高价土地,发展商就抬高房价。这似乎很合乎经济逻辑。”
但是,我认为郑永年先生文章最大的价值不在于站在经济学的角度来讨论房地产泡沫问题。在他看来,仅仅靠经济学家,仅仅靠供求关系已经无法解释目前中国房地产市场的状况。在他看来,房地产市场现状的形成当然有很多原因,“最大的因素莫过于发展房地产市场的主导思想的严重失误。简单地说,因为把房地产视为经济政策,其GDP功能(对经济增长的贡献)被凸现出来,而其社会功能(社会成员对住房的需求和人们的‘空间权’)就被忽视。”因此,在他看来,中国房地产的真正问题是房地产被政府视为经济增长的重要工具。


在GDP主义的指导下,房地产成为生产(建设)性投资,而非社会性投资,从而剥夺了房地产的公共性。房地产本来就是一种特殊的社会产品,因为其直接关切到社会成员的空间居住权。同时,房地产也直接关乎社会的稳定、和谐。但在GDP主义构架内,房地产的唯一考量是利润,而非社会生活的其他方面。







坦率而言,郑永年先生的这个观点并不新颖,但是,他站在一个非经济学家的立场,站在人文关怀和居民基本居住权的角度看待房地产的泡沫问题,诠释“房子是住的,不是炒的”,还是很有价值和意义的。的确,中国房地产的根本问题是“灵魂”出了问题。从房子的基本价值而言,盖房子就是为了解决居住问题,而不是经济发展问题。但是,长期以来,房地产作为中国的支柱产业,在稳增长和地方政府创收方面发挥了独特的作用,以至于形成了对房地产的过度的依赖。每一次经济下行,房地产都首当其冲,成为对冲经济下行风险的首要工具。同时,土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源,很多地方,土地出让收入占财政收入的比重超过了50%。

对土地财政和房地产的过度依赖,一方面导致房地产行业的种种乱象;同时,随着房价的上涨,房子也逐渐脱离了居住的基本功能,成为资产配置的主要工具。在这种思维下,中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”,使得中国的房地产政策越来越偏离主题。为什么要盖房子,盖房子为什么,为什么要买房子,这些几乎不是问题的问题,因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。当房子偏离了“居住”的主题,房地产就会走上歪路。
因此,要解决房地产的泡沫问题,既要从经济学的角度探讨供求关系中的环节,更要从基本的民生角度,看待这个产业的基本出发点,回到房地产真正的“初心”。房地产这个行业扭曲的关键,就是忘记了房子是一个民生问题,是经济发展最基本的伦理问题,而不是创造“GDP”的问题。要解决中国房地产的问题,必须从政策的出发点入手。而房地产政策从“经济政策”回归到“民生政策”,是制度重构的前提和基础。只有房子不再成为稳增长的工具和地方政府创收的手段,房地产市场才有可能真正地健康发展,房子才有可能回归居住。
因此,郑永年先生提出的在房地产政策中要“警惕GDP主义”,无疑说到了中国房地产的要害。


GDP主义盛行,有关方面就很难推出有效的房地产发展政策。因为房地产的唯一目标是“钱”,而非社会大多数成员的需要,所以房地产市场呈现出过度的开放性和投机性。在剥夺了大多数社会成员的居住权的同时,各地的房地产不仅向国内的“炒房团”开放,而且更向国际资本开放。





正因为房地产成为了利益的工具,所以不管采取多么严厉的政策,都无法解决房地产泡沫问题。根子出了问题,在枝叶上面涂抹药水,不可能真正治病。

当前对房地产采取的各种严厉的调控也许会见效,但是,如果不改初衷,仍然把房地产视为经济增长的工具,把维护高房价视为稳定经济所必需,这样的政策是不可能持续的。只有放弃拿居民的“居住权”来追求GDP,房地产的政策才会真正长效,而且真正见效。众所周知,我为什么对现在的短期调控长期不看好,是因为一旦调控开始见效,房价开始调整,政府肯定立即放松调控。因为,骨子里,房子不是住的,也不是炒的,而是经济增长的工具而已。




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还有10天,这种银行卡就不能用了,快点换掉

中国经济网 发表了文章 • 0 个评论 • 9 次浏览 • 2017-04-25 13:40 • 来自相关话题

现在,银行卡早已成为我们离不开的消费工具,几乎每个人手里都会有多张银行卡。



可是,有个关于银行卡的重要消息,估计很多小伙伴们都还不知道。今年5月1日起,银行将全面关闭芯片磁条复合卡的磁条交易。

下面为大家科普一些小知识:










什么是芯片磁条复合卡?









目前,市场上流通使用的银行卡分为三种:

1、只有磁条的纯磁条卡(需要刷卡付款)
2、只带芯片的金融IC卡(需要插卡付款,或者碰触付款)
3、磁条和芯片都有的复合卡(既可刷,又可插,还能碰触付款)














银行卡安全性大比拼




















磁条卡:磁条卡用户只要在POS机或ATM机上刷卡,就会在机器上留下该银行卡的磁条信息。因此持有磁条卡的用户,很容易就发生被盗刷的情况,而且有时还会消磁!

芯片卡:金融IC卡又称为芯片银行卡,是以芯片作为介质的银行卡。其信息存储在智能芯片中,卡内信息难以复制,并且有多重的交易认证流程,可以有效保障账户资金安全。

磁条芯片复合卡:目前,磁条芯片复合卡既有磁条卡又有芯片卡的功能,所以它实际的安全性等同于磁条卡,在防止复制的效果上并没有起到作用。只有关闭它的磁条交易功能,这样它才是真正的芯片卡。









因此,从安全角度考虑,芯片卡比磁条卡难复制很多,安全系数相对较高。银行建议:

大家尽快将手上的磁条卡换成芯片卡。










磁条卡还能用吗?









那么,磁条卡还能用吗?



此次,央行关闭的是“芯片磁条复合卡的磁条交易”,也就是说,只针对那种既有磁条又有芯片的复合卡,这种卡今年5月起只能使用芯片功能,纯磁条的银行卡还是可以用,不会受影响。







换成芯片卡收费吗?









连复合卡的磁条交易都要关闭了,那么,纯磁条卡还有理由不换吗?

虽然纯磁条卡在有效期内依然能继续使用,鉴于纯磁条卡存在易被复制伪造等问题,小编还是建议大家尽快更换为芯片卡。

换卡手续麻烦吗?要收费吗?



答案是:手续超级简单,你只用拿着身份证和原卡去银行,就可以办理哦。目前多数银行免收换“芯”费,少数银行收取5元,如果想保留原有卡号,可办理时向银行申请(某些开卡时间较早的磁条卡换成芯片卡,卡号无法保留)

如果卡号未变,原卡上的业务自动“迁移”至新卡,不用担心因更换芯片卡后,工资、房贷、水电等受到相关影响。所以,小伙伴们可以放心去换卡啦。

当然了,需要注意的是,如果原银行卡号无法保留,之前又绑定了还贷款的账户,就需要在当初办理贷款的支行去办理换卡业务。













更多





▶刚刚,微信公布了一则"遗憾通知",这些人要少掉一大笔收入
▶朝鲜阅兵用中国卡车拉导弹?外交部回应
▶耳机的这些使用方法,99%的人都不知道






来源:中国政府网、人民日报微信

责任编辑:宋雅宁
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现在,银行卡早已成为我们离不开的消费工具,几乎每个人手里都会有多张银行卡。



可是,有个关于银行卡的重要消息,估计很多小伙伴们都还不知道。今年5月1日起,银行将全面关闭芯片磁条复合卡的磁条交易。

下面为大家科普一些小知识:










什么是芯片磁条复合卡?









目前,市场上流通使用的银行卡分为三种:

1、只有磁条的纯磁条卡(需要刷卡付款)
2、只带芯片的金融IC卡(需要插卡付款,或者碰触付款)
3、磁条和芯片都有的复合卡(既可刷,又可插,还能碰触付款)














银行卡安全性大比拼




















磁条卡:磁条卡用户只要在POS机或ATM机上刷卡,就会在机器上留下该银行卡的磁条信息。因此持有磁条卡的用户,很容易就发生被盗刷的情况,而且有时还会消磁!

芯片卡:金融IC卡又称为芯片银行卡,是以芯片作为介质的银行卡。其信息存储在智能芯片中,卡内信息难以复制,并且有多重的交易认证流程,可以有效保障账户资金安全。

磁条芯片复合卡:目前,磁条芯片复合卡既有磁条卡又有芯片卡的功能,所以它实际的安全性等同于磁条卡,在防止复制的效果上并没有起到作用。只有关闭它的磁条交易功能,这样它才是真正的芯片卡。









因此,从安全角度考虑,芯片卡比磁条卡难复制很多,安全系数相对较高。银行建议:

大家尽快将手上的磁条卡换成芯片卡。










磁条卡还能用吗?









那么,磁条卡还能用吗?



此次,央行关闭的是“芯片磁条复合卡的磁条交易”,也就是说,只针对那种既有磁条又有芯片的复合卡,这种卡今年5月起只能使用芯片功能,纯磁条的银行卡还是可以用,不会受影响。







换成芯片卡收费吗?









连复合卡的磁条交易都要关闭了,那么,纯磁条卡还有理由不换吗?

虽然纯磁条卡在有效期内依然能继续使用,鉴于纯磁条卡存在易被复制伪造等问题,小编还是建议大家尽快更换为芯片卡。

换卡手续麻烦吗?要收费吗?



答案是:手续超级简单,你只用拿着身份证和原卡去银行,就可以办理哦。目前多数银行免收换“芯”费,少数银行收取5元,如果想保留原有卡号,可办理时向银行申请(某些开卡时间较早的磁条卡换成芯片卡,卡号无法保留)

如果卡号未变,原卡上的业务自动“迁移”至新卡,不用担心因更换芯片卡后,工资、房贷、水电等受到相关影响。所以,小伙伴们可以放心去换卡啦。

当然了,需要注意的是,如果原银行卡号无法保留,之前又绑定了还贷款的账户,就需要在当初办理贷款的支行去办理换卡业务。













更多





▶刚刚,微信公布了一则"遗憾通知",这些人要少掉一大笔收入
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▶耳机的这些使用方法,99%的人都不知道






来源:中国政府网、人民日报微信

责任编辑:宋雅宁
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画风完全变了!机构不再只出不进,雄安第二波要来了?

火山财富 发表了文章 • 0 个评论 • 4 次浏览 • 2017-04-25 13:39 • 来自相关话题

游资做多不死心

火山君了解到,虽然雄安概念套住了很多游资,但这两天还是有游资不甘寂寞,勇于封板。尤其是从今天盘面看,虽然大盘暴跌,但雄安概念或许是经过几天回调,已经没有前几日那么惨淡了,没有一只股票跌停,大部分正宗雄安概念股收盘时还是翻红的。正是这种情况下,游资也开始出击了。

“今天雄安概念上就看冀东装备和先河环保了,如果他们能强势封板,我应该会打板。”一短线私募操盘手在今日盘中跟记者交流时表示。

而从今天分时图上看,先河环保在上午涨停的一刻,9:54分成交了1.91亿元,9:55分成交了5994万元, 9:56分成交了1330万元。在冀东装备尾盘涨停一刻,14:49分成交了1.03亿元。封板资金量均比较大,显示了游资封板的坚决。







机构开始小幅建仓


在雄安新区设立后,以基金为主的机构很多都表示长期看好雄安新区建设,看好板块的长期表现。其中最典型的就是华夏基金了,更是设立了一只雄安基金,用来挖掘雄安新区带来的投资机会。但清明节后,从龙虎榜数据看,机构席位基本上是出现在卖方席位中,在雄安新区概念股大涨后减持抛售。


不过,经过一段时间回调,火山君(微信号:huoshan5188)注意到,近两天,已经有机构席位开始现身于雄安概念股买方席位中了。


在4月21日,一机构买入先河环保6158万元,今天,该股上涨了6.05%,盘中一度涨停。


在今天,青龙管业和冀东装备盘后龙虎榜数据显示,一家机构席位买入了青龙管业4901万元, 一机构买入冀东装备4412万元 。从这三家机构的操作情况看,机构已经开始在慢慢建仓一些雄安概念股了。从今天市场表现看,前者上涨了2.45%,后者涨停。


▼先河环保4月21日龙虎榜



▼青龙管业4月24日龙虎榜



▼冀东装备4月24日龙虎榜








从这三家机构买入的时机和股票看,三个公司都是正宗的雄安股,流通市值均不大,股性都比较活跃,每天的换手比较大,成交量与其流通盘比值相对其他概念股较大,这波上涨之后没有经过大幅回调,更多的是在高位震荡。


概念股后市走势如何?


一般来说,游资艺高人胆大,很多时候不看估值而看股票走势、市场情绪打板。但从一般机构的操作行为分析,机构很多时候都有严格的估值系统,从PE、PB等指标分析,从而决定是否买入。这三个机构席位买入的数量虽不大,但是否从一个侧面说明了,在这些机构的眼中,一些雄安概念股已经有机会了?记者就此采访了一些私募人士。


深圳一私募牛经理对记者分析称,机构买入是不是意味着这些股票估值趋于合理,不能划等号。


“机构虽然看估值,但机构也有很多种,有的机构就做一些博弈。我并不太看好雄安概念股的后市走势,这是一个很大的政策,但如果说落实在业绩上来讲,很多概念股一两个涨停板就差不多了。相对来说,今年我更看好大宗商品后市机会。”牛经理称。


“机构买入这些股票,应该是从一个比较长的角度去考虑。先河环保、冀东装备、青龙管业这三个股票这段时间没怎么调整,又是小盘股,表现比较强势,可能机构会先买入几千万做个底仓,这点资金对大机构来说并不多。 如果后市这些股票回调,机构可能还会继续加仓。”富利达资产投资总监樊继浩在接受火山财富记者采访时说道,“我还是很看好雄安新区概念的。 这是个大的国家政策,现在很多概念股已经有了很大回调,后续随着雄安新区的建设,一些真正受益于此的公司估值会慢慢得到提升。我们也准备等合适的时机、在合理的位置建仓一些我们看好的雄安股票。”


每经编辑 吴永久


投资有风险,独立判断很重要
本文仅供参考,不构成买卖依据,入市风险自担。 查看全部
游资做多不死心

火山君了解到,虽然雄安概念套住了很多游资,但这两天还是有游资不甘寂寞,勇于封板。尤其是从今天盘面看,虽然大盘暴跌,但雄安概念或许是经过几天回调,已经没有前几日那么惨淡了,没有一只股票跌停,大部分正宗雄安概念股收盘时还是翻红的。正是这种情况下,游资也开始出击了。

“今天雄安概念上就看冀东装备和先河环保了,如果他们能强势封板,我应该会打板。”一短线私募操盘手在今日盘中跟记者交流时表示。

而从今天分时图上看,先河环保在上午涨停的一刻,9:54分成交了1.91亿元,9:55分成交了5994万元, 9:56分成交了1330万元。在冀东装备尾盘涨停一刻,14:49分成交了1.03亿元。封板资金量均比较大,显示了游资封板的坚决。







机构开始小幅建仓


在雄安新区设立后,以基金为主的机构很多都表示长期看好雄安新区建设,看好板块的长期表现。其中最典型的就是华夏基金了,更是设立了一只雄安基金,用来挖掘雄安新区带来的投资机会。但清明节后,从龙虎榜数据看,机构席位基本上是出现在卖方席位中,在雄安新区概念股大涨后减持抛售。


不过,经过一段时间回调,火山君(微信号:huoshan5188)注意到,近两天,已经有机构席位开始现身于雄安概念股买方席位中了。


在4月21日,一机构买入先河环保6158万元,今天,该股上涨了6.05%,盘中一度涨停。


在今天,青龙管业和冀东装备盘后龙虎榜数据显示,一家机构席位买入了青龙管业4901万元, 一机构买入冀东装备4412万元 。从这三家机构的操作情况看,机构已经开始在慢慢建仓一些雄安概念股了。从今天市场表现看,前者上涨了2.45%,后者涨停。


▼先河环保4月21日龙虎榜



▼青龙管业4月24日龙虎榜



▼冀东装备4月24日龙虎榜








从这三家机构买入的时机和股票看,三个公司都是正宗的雄安股,流通市值均不大,股性都比较活跃,每天的换手比较大,成交量与其流通盘比值相对其他概念股较大,这波上涨之后没有经过大幅回调,更多的是在高位震荡。


概念股后市走势如何?


一般来说,游资艺高人胆大,很多时候不看估值而看股票走势、市场情绪打板。但从一般机构的操作行为分析,机构很多时候都有严格的估值系统,从PE、PB等指标分析,从而决定是否买入。这三个机构席位买入的数量虽不大,但是否从一个侧面说明了,在这些机构的眼中,一些雄安概念股已经有机会了?记者就此采访了一些私募人士。


深圳一私募牛经理对记者分析称,机构买入是不是意味着这些股票估值趋于合理,不能划等号。


“机构虽然看估值,但机构也有很多种,有的机构就做一些博弈。我并不太看好雄安概念股的后市走势,这是一个很大的政策,但如果说落实在业绩上来讲,很多概念股一两个涨停板就差不多了。相对来说,今年我更看好大宗商品后市机会。”牛经理称。


“机构买入这些股票,应该是从一个比较长的角度去考虑。先河环保、冀东装备、青龙管业这三个股票这段时间没怎么调整,又是小盘股,表现比较强势,可能机构会先买入几千万做个底仓,这点资金对大机构来说并不多。 如果后市这些股票回调,机构可能还会继续加仓。”富利达资产投资总监樊继浩在接受火山财富记者采访时说道,“我还是很看好雄安新区概念的。 这是个大的国家政策,现在很多概念股已经有了很大回调,后续随着雄安新区的建设,一些真正受益于此的公司估值会慢慢得到提升。我们也准备等合适的时机、在合理的位置建仓一些我们看好的雄安股票。”


每经编辑 吴永久


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链家左晖:把互联网中介的旗接过来,继续颠覆传统

售罄地产大讲堂 发表了文章 • 0 个评论 • 4 次浏览 • 2017-04-25 13:39 • 来自相关话题

导语

昨日,在“中国2017绿公司年会”上,链家董事长左晖指出,中国房地产业已经来到关键节点,未来中国会开启“去房地产化”潮流,而行业的发展,应该更多依赖于怎么盘活存量。







购租并举 租赁市场将成经济新驱动








中央提出的“购租并举”非常重要,去年中国的房屋市场规模高达17万亿元,但租房市场的租金规模只有1万亿元,差距非常大。左晖在演讲中说到,未来十年,中国的租金规模可能会从1万亿到3万亿。与此同时,中国租赁市场机构化的占比过低,相比于日本80%与美国30%的机构化占比,中国仅为2%,可以说中国是一个没有机构化的租赁市场。



同时,左晖在演讲中也给出了对未来租赁规模的预测,他认为通过租房子解决居住问题的人口比例将从10%提升到30%,预计2020年租赁人口将超过2亿,2030年或将超过4亿。此外,未来在中国可能有20个左右大的城市群,面对如此巨大的市场潜力,租赁市场将作为一支重要力量快速崛起,伴随着租赁市场的崛起,势必会带动经济的发展,为经济提供新动能。

发展大数据形成新服务新动能






对于未来的房产经济,大数据将成为发展的重要引擎之一。其不仅能够有效的帮助市场形成供给侧平衡,更能助力开发商、服务商、运营机构等在产业链上的企业更了解用户。但目前我国没有完善的房屋基础数据库,没有人知道我国到底有多少套房。


对此,链家从10年前开始建立楼盘字典数据库,目前楼盘字典中共有8000万套房源,覆盖了30个城市、11万个小区、60万个户型。左晖认为,目前链家的数据能力还不够强,仅有1200T的数据量,当数据达到1000PB时才会对中国房地产电子化产生更大的帮助。


左晖表示,总体来讲各行各业竞争还是弱,发展太快了,大家做生意都太“简单粗暴”,整体并没有展开真正的竞争。他用火车站来打比方,其实现在大多数公司做的还是在修轨道、建车站,都还没有细想车站里面怎么控制人流、怎么摆放站台。


甚至是前两年发展迅速的互联网中介平台,也没有逃过这个规律。“在颠覆传统的路上,他们已经不太行了,链家要把这杆旗接过来,继续他们未尽的事业。”左晖说。


左晖最后总结表示,未来,通过挖掘存量房的流通效率、落实购租并举完善租赁市场、加强大数据等房地产基础设施的建设,将为国家的经济增长提供源源不断的新动能。


声明:文章综合自凤凰房产和凤凰科技,转载旨在分享,文章版权属于原作者,部分文章推送时未能及时联系作者,还望见谅,若涉及版权问题请联系小编,我们将在24小时内删除,同时欢迎您的来稿! 查看全部
导语

昨日,在“中国2017绿公司年会”上,链家董事长左晖指出,中国房地产业已经来到关键节点,未来中国会开启“去房地产化”潮流,而行业的发展,应该更多依赖于怎么盘活存量。







购租并举 租赁市场将成经济新驱动








中央提出的“购租并举”非常重要,去年中国的房屋市场规模高达17万亿元,但租房市场的租金规模只有1万亿元,差距非常大。左晖在演讲中说到,未来十年,中国的租金规模可能会从1万亿到3万亿。与此同时,中国租赁市场机构化的占比过低,相比于日本80%与美国30%的机构化占比,中国仅为2%,可以说中国是一个没有机构化的租赁市场。



同时,左晖在演讲中也给出了对未来租赁规模的预测,他认为通过租房子解决居住问题的人口比例将从10%提升到30%,预计2020年租赁人口将超过2亿,2030年或将超过4亿。此外,未来在中国可能有20个左右大的城市群,面对如此巨大的市场潜力,租赁市场将作为一支重要力量快速崛起,伴随着租赁市场的崛起,势必会带动经济的发展,为经济提供新动能。

发展大数据形成新服务新动能






对于未来的房产经济,大数据将成为发展的重要引擎之一。其不仅能够有效的帮助市场形成供给侧平衡,更能助力开发商、服务商、运营机构等在产业链上的企业更了解用户。但目前我国没有完善的房屋基础数据库,没有人知道我国到底有多少套房。


对此,链家从10年前开始建立楼盘字典数据库,目前楼盘字典中共有8000万套房源,覆盖了30个城市、11万个小区、60万个户型。左晖认为,目前链家的数据能力还不够强,仅有1200T的数据量,当数据达到1000PB时才会对中国房地产电子化产生更大的帮助。


左晖表示,总体来讲各行各业竞争还是弱,发展太快了,大家做生意都太“简单粗暴”,整体并没有展开真正的竞争。他用火车站来打比方,其实现在大多数公司做的还是在修轨道、建车站,都还没有细想车站里面怎么控制人流、怎么摆放站台。


甚至是前两年发展迅速的互联网中介平台,也没有逃过这个规律。“在颠覆传统的路上,他们已经不太行了,链家要把这杆旗接过来,继续他们未尽的事业。”左晖说。


左晖最后总结表示,未来,通过挖掘存量房的流通效率、落实购租并举完善租赁市场、加强大数据等房地产基础设施的建设,将为国家的经济增长提供源源不断的新动能。


声明:文章综合自凤凰房产和凤凰科技,转载旨在分享,文章版权属于原作者,部分文章推送时未能及时联系作者,还望见谅,若涉及版权问题请联系小编,我们将在24小时内删除,同时欢迎您的来稿!






稳住!大盘仅仅是探底,谨慎抄底!

同顺路18号 发表了文章 • 0 个评论 • 2 次浏览 • 2017-04-25 13:39 • 来自相关话题








别乱抄底啊!







别乱抄底啊!


买房人“哭”了:外地刚需连开三次购房证明,现在还没买到房

哥们买房 发表了文章 • 0 个评论 • 4 次浏览 • 2017-04-25 13:39 • 来自相关话题

我记得从去年9月25日南京重启限购之后,所有买房都需要一纸资格:购房证明。购房证明的有效期为90天。购房证明如过期,可重新申请开具,在重新申请时应交回原购房证明原件;购房证明如遗失,可申请补开。




要说,这南京楼市这一年的调控来说,无论是抑制投机,还是打压炒房客,最后折腾的还是买房人。


提高首付,一夜之间,5成变8成。原本就不宽裕的置换计划又被搁置下来,心想着:“以后还是买不起!”不甘心的,东拼西凑,我一定要买房!


最近在华侨路档案馆排队开购房证明的时候,碰到了一对小情侣,半年时间开了三次购房证明,可至今房子都没买到。


“你就说这事折腾不折腾?”



故事背景:
小情侣俩来自安徽,在南京工作已经两年多了。两个人月收入万把块。预算在150-180万。主要考虑的区域:板桥和江北高新区。






2016年10月18日 第一份购房证明


我们第一份购房证明是去年10月18日开的,当时都还没想好买哪里,就想着先开着,免得要用时瞎着急。


那时候,正赶上调控风口上,所有人买房都很着急的样子,华侨路这个开购房证明据点,几乎每天都得排长队。我那天请了半天假时间都不够,还是我媳妇下午来顶替我的,我们俩排队时间加起来有4个多小时呢!”


那时候,周末基本上都是在地铁上、售楼处度过的。11月份的时候,板桥好几家楼盘开盘,价格不算贵,差不多都在17500元/㎡左右。像明发浦泰梦幻家、弘阳春上西江等。当时有朋友说,蓝光公园1号精装均价21000元/㎡,性价比高,可那最小面积都108㎡,总价226.8万元起。超出我们的预算太多了。


当时啥也不懂,可能买房人太多了,置业顾问也顾不上你。于是傻乎乎的跟着1000多人一起摇号,我记得明发的开盘现场,那人是黑压压一片,从头到尾还没看清大屏幕的号,就已经结束了,一个号没摇上的。




(11月6日,明发浦泰梦幻家的开盘现场,296套房子上千人抢!)



(11月27日,弘阳春上西江开盘,292套房源,同样是千人抢房的盛况。)


2017年1月20日第二份购房证明


房子还没买到,购房证明快过期了。赶在过年前,我和媳妇又跑了趟华侨路的档案馆,开了第二份购房证明。这次我们是有准备的,高新区亚泰山语湖、招商兰溪谷的置业顾问跟我们说,年后肯定会开盘的。


可他没说是年后哪一天开盘呐!年后,之前有看过的几家楼盘,没有一家销售给我们打电话通知开盘,我媳妇着急了。基本上每周都会打电话问下,哪天开盘,一有空就往售楼处跑,顺便看看周边二手房,高新区的,新房1.8万,二手房都已经卖到2.2万元/㎡了,涨的怪吓人的。


这一等,等到了4月份。



这三个月,板桥、高新没有一家楼盘有房子卖。就说那个高新区的亚泰山语湖,还没开盘,房号已经炒到了18-20万。当时我还向中介打听,说是“确保能买到房子”。怎么着?我不买这房号,就肯定买不到房子了?什么玩意啊!



















我们那180万的预算,已经是勒紧了裤腰带,拼命凑出来的了。这十几万的房号费,我们承担不起!


有人问,咋不找关系?怎么没找!我身边的同事朋友能打听的,都打听了,能托关系的都托关系,只是这关系不够硬,没有用。我听说之前河西买房必须得区级以上的领导打招呼才有用,所以我们找的那些关系还不够格吧。


2017年4月20日第三份购房证明


“这是我们第三次开购房证明了。真的是太年轻了,没经验。接下来,新房还在盯着,重点还是看二手房吧。”


只是不明白,为什么我买不到房?




自打南京楼市调控之后,除了认购成交量大跌之外,上市量也明显减少。2016年南京楼市上半年月均上市量超过万套,而今年,至今已经4个月时间,住宅房源的上市量不过1.5万套。


限价令加持,南京的房价在涨幅上严格控制,甚至监督到各家楼盘。可是南京还有39幅限价销售地块,32幅地块楼面地价超过2万。


对于刚需而言,2万以内的楼盘确实越来越少了。


扫描美女编辑微信,加入【哥们买房置业讨论群】,买房卖房各种疑问,都有大神在这里为你解答,还在等什么~




文章精选











1、京奥港,南京卖房是个技术活,“亏本卖”的又不是你一家

2、“吴晓波频道”大肆“挑衅”南京:宁愿500万买瓜吃也不在南京买房!

3、南京有39块地现房销售 10块已经想好盖什么房子了

4、江苏常州新购住房产权满2年才可交易 南京会不会"限卖"?

5、深圳房价下跌第一枪 一楼盘比两年前降了6000元/㎡ 查看全部




我记得从去年9月25日南京重启限购之后,所有买房都需要一纸资格:购房证明。购房证明的有效期为90天。购房证明如过期,可重新申请开具,在重新申请时应交回原购房证明原件;购房证明如遗失,可申请补开。




要说,这南京楼市这一年的调控来说,无论是抑制投机,还是打压炒房客,最后折腾的还是买房人。


提高首付,一夜之间,5成变8成。原本就不宽裕的置换计划又被搁置下来,心想着:“以后还是买不起!”不甘心的,东拼西凑,我一定要买房!


最近在华侨路档案馆排队开购房证明的时候,碰到了一对小情侣,半年时间开了三次购房证明,可至今房子都没买到。


“你就说这事折腾不折腾?”



故事背景:
小情侣俩来自安徽,在南京工作已经两年多了。两个人月收入万把块。预算在150-180万。主要考虑的区域:板桥和江北高新区。






2016年10月18日 第一份购房证明


我们第一份购房证明是去年10月18日开的,当时都还没想好买哪里,就想着先开着,免得要用时瞎着急。


那时候,正赶上调控风口上,所有人买房都很着急的样子,华侨路这个开购房证明据点,几乎每天都得排长队。我那天请了半天假时间都不够,还是我媳妇下午来顶替我的,我们俩排队时间加起来有4个多小时呢!”


那时候,周末基本上都是在地铁上、售楼处度过的。11月份的时候,板桥好几家楼盘开盘,价格不算贵,差不多都在17500元/㎡左右。像明发浦泰梦幻家、弘阳春上西江等。当时有朋友说,蓝光公园1号精装均价21000元/㎡,性价比高,可那最小面积都108㎡,总价226.8万元起。超出我们的预算太多了。


当时啥也不懂,可能买房人太多了,置业顾问也顾不上你。于是傻乎乎的跟着1000多人一起摇号,我记得明发的开盘现场,那人是黑压压一片,从头到尾还没看清大屏幕的号,就已经结束了,一个号没摇上的。




(11月6日,明发浦泰梦幻家的开盘现场,296套房子上千人抢!)



(11月27日,弘阳春上西江开盘,292套房源,同样是千人抢房的盛况。)


2017年1月20日第二份购房证明


房子还没买到,购房证明快过期了。赶在过年前,我和媳妇又跑了趟华侨路的档案馆,开了第二份购房证明。这次我们是有准备的,高新区亚泰山语湖、招商兰溪谷的置业顾问跟我们说,年后肯定会开盘的。


可他没说是年后哪一天开盘呐!年后,之前有看过的几家楼盘,没有一家销售给我们打电话通知开盘,我媳妇着急了。基本上每周都会打电话问下,哪天开盘,一有空就往售楼处跑,顺便看看周边二手房,高新区的,新房1.8万,二手房都已经卖到2.2万元/㎡了,涨的怪吓人的。


这一等,等到了4月份。



这三个月,板桥、高新没有一家楼盘有房子卖。就说那个高新区的亚泰山语湖,还没开盘,房号已经炒到了18-20万。当时我还向中介打听,说是“确保能买到房子”。怎么着?我不买这房号,就肯定买不到房子了?什么玩意啊!



















我们那180万的预算,已经是勒紧了裤腰带,拼命凑出来的了。这十几万的房号费,我们承担不起!


有人问,咋不找关系?怎么没找!我身边的同事朋友能打听的,都打听了,能托关系的都托关系,只是这关系不够硬,没有用。我听说之前河西买房必须得区级以上的领导打招呼才有用,所以我们找的那些关系还不够格吧。


2017年4月20日第三份购房证明


“这是我们第三次开购房证明了。真的是太年轻了,没经验。接下来,新房还在盯着,重点还是看二手房吧。”


只是不明白,为什么我买不到房?




自打南京楼市调控之后,除了认购成交量大跌之外,上市量也明显减少。2016年南京楼市上半年月均上市量超过万套,而今年,至今已经4个月时间,住宅房源的上市量不过1.5万套。


限价令加持,南京的房价在涨幅上严格控制,甚至监督到各家楼盘。可是南京还有39幅限价销售地块,32幅地块楼面地价超过2万。


对于刚需而言,2万以内的楼盘确实越来越少了。


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文章精选











1、京奥港,南京卖房是个技术活,“亏本卖”的又不是你一家

2、“吴晓波频道”大肆“挑衅”南京:宁愿500万买瓜吃也不在南京买房!

3、南京有39块地现房销售 10块已经想好盖什么房子了

4、江苏常州新购住房产权满2年才可交易 南京会不会"限卖"?

5、深圳房价下跌第一枪 一楼盘比两年前降了6000元/㎡





注意!这个板块短线或有调整!

股市大事件分析 发表了文章 • 0 个评论 • 6 次浏览 • 2017-04-25 13:38 • 来自相关话题

小助理说 小助理小助理说






龙头终于放出来了,大盘又有上涨的动力了。现在就看市场给不给管理层面子。







关键词 :庄股、雄安、军工



财联社14日讯,证监会发言人张晓军表示,今年以来,次新股短期涨幅较大,价量呈现明显异常,集聚风险,已经涉嫌操纵市场,稽查部门通过立案坚决查处次新股交易中的违法不当行为,引导股价理性回归。


具体来看,16起案件的特点分别为,一是恶意利用次新股盘面市盈率低的特点,利用多个账户快速拉抬股价,引诱个股价格暴涨暴跌;二是成批使用地域明显的账户,利用资金优势,使用拉账抬等方法炒作多只股票,团伙化特征明显;三是上市公司控股股东等利益关联方,非法操纵信息披露的内容与市场机构明暗结合、虚实结合,联手操纵公司股价,意图通过高位套现非法谋利。


财联社15日讯,证监会主席刘士余主席在深圳证券交易所2017年会员大会上致辞时表示,交易所要进一步解放思想,敢于亮剑,捍卫法定监管权威,运用自身规则的灵活性,对扰乱市场秩序的行为坚决打击、绝不手软。


老铁解读:这个周末不太平。市场流传已久的查游资终于到得验证,只不过突破口放在了次新股上。


次新怎么办?我看到网上有言论说这是“利空出尽”,次新股将结束调整大涨!我很想对这些人说一句,“呸”!这是忽悠死人不偿命啊。想想刚开始说查保险资金时,相关个股是怎么走的。次新才刚刚放出风来说正在查,八字才刚刚划了一撇的事呢。大家千万别信这样的话,近期尽量不要碰次新。


但是如果我们仅仅把目光放在次新上,那就是too young,too simple了。这个言论的关键点在于“对扰乱市场秩序的行为坚决打击、绝不手软”。除了次新,有操盘嫌疑的个股日子都不会好过。所以近期闪崩的票不要碰,甚至是前期明显庄股如同力水泥、两面针、柘中股份等这样的票最好也不要碰。


不过老铁很好奇!近半个月一些长庄股频现闪崩,难道他们能未卜先知?

中化岩土、巨力索具、先河环保、京汉股份、唐山港、创业环保、华夏幸福、金隅股份、韩建河山、冀东装备、冀东水泥、嘉寓股份、河北宣工、渤海股份等十四家雄安概念股公告宣布复牌。但是保变电气因收到问询函继续停牌。上交所:对雄安概念股可能存在的过度投机炒作予以重点关注。


老铁解读:老铁想到“劳改犯”放出时,狱警在后面大喝“老实点”时的画面。


可是这些龙头老大哥也是身不由已啊。某上市公司董事会人员明确说明特停是出自于上层授意,他们也想要“稳稳的幸福”,可这不是由他们能决定的。


上周雄安板块强势时,还能有其他几个板块表现,随着龙头集体被关,大盘也渐渐势弱。现在的市场已经不是大盘搭台,板块唱戏了。而是雄安搭台,大盘唱戏了。现在雄安龙头放出来了,大盘也将会恢复活力。


既然高层说了要悠着点,而且还借着次新股杀鸡儆猴,那大家至少要给点面子。针对龙头的炒作还会继续。所以龙头类个股朋友们可以继续参与。


从上周雄安参股金融板块强势来看,针对雄安板块的炒作已经开始向纵深挺进,老铁建议大家可以关注周边潜在利好的板块。比如非政治领域的教育行业,可能成为搬迁的首要对象,那么北京地区的大学参股类公司,可以重点关注。比如600100同方股份,000970中科三环等。

财联社16日讯,4月16日上午,国产大飞机C919在上海浦东机场完成了首次高速滑行测试,此后还将进行多次高滑测试,高滑测试是首飞前的最后一关。朝鲜大阅兵,爆出多款新式弹道导弹,可能包括一款州际导弹。但是周六导弹试射失败。


老铁解读:为啥把这两个消息放在一起。4月份军工板块炒作,主要有大飞机、国产航母和朝鲜半岛这三大事件刺激。


中美两国间暗中角力,现在来看中国暂时占优,朝鲜关岛缓和迹象已经非常明显。三大事件去其一。


如果大飞机首飞,4月23日航母下水,那三大故事基本都讲完了。短线军工板块,特别是船舶和航空板块将会承压。本周建议大家不要再加仓以上两个板块个股,甚至可以逢高减仓。





下一波军工板块能否走强则要看混改行情能否启动。这也是老铁中长线看好军工板块的一个重要原因。所以如果有朋友愿意长期持有某个板块,军工也许是个不错的选择。


好了,今天就这样。


本文资讯及行情数据分析均来自于wind资讯/同花顺等市场公开信息,仅作参考,不构成操作建议,据此操作风险自担。 查看全部



小助理说 小助理小助理说






龙头终于放出来了,大盘又有上涨的动力了。现在就看市场给不给管理层面子。







关键词 :庄股、雄安、军工



财联社14日讯,证监会发言人张晓军表示,今年以来,次新股短期涨幅较大,价量呈现明显异常,集聚风险,已经涉嫌操纵市场,稽查部门通过立案坚决查处次新股交易中的违法不当行为,引导股价理性回归。


具体来看,16起案件的特点分别为,一是恶意利用次新股盘面市盈率低的特点,利用多个账户快速拉抬股价,引诱个股价格暴涨暴跌;二是成批使用地域明显的账户,利用资金优势,使用拉账抬等方法炒作多只股票,团伙化特征明显;三是上市公司控股股东等利益关联方,非法操纵信息披露的内容与市场机构明暗结合、虚实结合,联手操纵公司股价,意图通过高位套现非法谋利。


财联社15日讯,证监会主席刘士余主席在深圳证券交易所2017年会员大会上致辞时表示,交易所要进一步解放思想,敢于亮剑,捍卫法定监管权威,运用自身规则的灵活性,对扰乱市场秩序的行为坚决打击、绝不手软。


老铁解读:这个周末不太平。市场流传已久的查游资终于到得验证,只不过突破口放在了次新股上。


次新怎么办?我看到网上有言论说这是“利空出尽”,次新股将结束调整大涨!我很想对这些人说一句,“呸”!这是忽悠死人不偿命啊。想想刚开始说查保险资金时,相关个股是怎么走的。次新才刚刚放出风来说正在查,八字才刚刚划了一撇的事呢。大家千万别信这样的话,近期尽量不要碰次新。


但是如果我们仅仅把目光放在次新上,那就是too young,too simple了。这个言论的关键点在于“对扰乱市场秩序的行为坚决打击、绝不手软”。除了次新,有操盘嫌疑的个股日子都不会好过。所以近期闪崩的票不要碰,甚至是前期明显庄股如同力水泥、两面针、柘中股份等这样的票最好也不要碰。


不过老铁很好奇!近半个月一些长庄股频现闪崩,难道他们能未卜先知?

中化岩土、巨力索具、先河环保、京汉股份、唐山港、创业环保、华夏幸福、金隅股份、韩建河山、冀东装备、冀东水泥、嘉寓股份、河北宣工、渤海股份等十四家雄安概念股公告宣布复牌。但是保变电气因收到问询函继续停牌。上交所:对雄安概念股可能存在的过度投机炒作予以重点关注。


老铁解读:老铁想到“劳改犯”放出时,狱警在后面大喝“老实点”时的画面。


可是这些龙头老大哥也是身不由已啊。某上市公司董事会人员明确说明特停是出自于上层授意,他们也想要“稳稳的幸福”,可这不是由他们能决定的。


上周雄安板块强势时,还能有其他几个板块表现,随着龙头集体被关,大盘也渐渐势弱。现在的市场已经不是大盘搭台,板块唱戏了。而是雄安搭台,大盘唱戏了。现在雄安龙头放出来了,大盘也将会恢复活力。


既然高层说了要悠着点,而且还借着次新股杀鸡儆猴,那大家至少要给点面子。针对龙头的炒作还会继续。所以龙头类个股朋友们可以继续参与。


从上周雄安参股金融板块强势来看,针对雄安板块的炒作已经开始向纵深挺进,老铁建议大家可以关注周边潜在利好的板块。比如非政治领域的教育行业,可能成为搬迁的首要对象,那么北京地区的大学参股类公司,可以重点关注。比如600100同方股份,000970中科三环等。

财联社16日讯,4月16日上午,国产大飞机C919在上海浦东机场完成了首次高速滑行测试,此后还将进行多次高滑测试,高滑测试是首飞前的最后一关。朝鲜大阅兵,爆出多款新式弹道导弹,可能包括一款州际导弹。但是周六导弹试射失败。


老铁解读:为啥把这两个消息放在一起。4月份军工板块炒作,主要有大飞机、国产航母和朝鲜半岛这三大事件刺激。


中美两国间暗中角力,现在来看中国暂时占优,朝鲜关岛缓和迹象已经非常明显。三大事件去其一。


如果大飞机首飞,4月23日航母下水,那三大故事基本都讲完了。短线军工板块,特别是船舶和航空板块将会承压。本周建议大家不要再加仓以上两个板块个股,甚至可以逢高减仓。





下一波军工板块能否走强则要看混改行情能否启动。这也是老铁中长线看好军工板块的一个重要原因。所以如果有朋友愿意长期持有某个板块,军工也许是个不错的选择。


好了,今天就这样。


本文资讯及行情数据分析均来自于wind资讯/同花顺等市场公开信息,仅作参考,不构成操作建议,据此操作风险自担。




千亿游资高位被困 生死时速背后警惕秘密交易

德林社 发表了文章 • 0 个评论 • 5 次浏览 • 2017-04-25 13:36 • 来自相关话题

潜伏、游资、散户的三国杀游戏






跟2016年私募冠军聊天,问他抓住了雄安概念么?哥们很遗憾地说,只抓住了一只股票,别的股票在第一个涨停板没追进去,第二个涨停坚决不再追。

问他为啥,他说:雄安是需要建设的,不是用来炒的。没错,现在千亿游资套牢在雄安概念上,不少炒家收到了警告,背后的秘密交易才是最致命的。

雄安概念就是一个江湖,三教九流鱼龙混杂,谁都想挤进去分一本羹。雄安概念一出,将近1500多亿的各路资金开始对决。

潜伏在里面的成泉资本、聚金资本等私募,在涨停板上享受着雄安概念一骑绝尘带来的财富快感的同时,望着那些临时冲进来的交易资本跟散户资金,他们的疯狂与痛苦正在成就潜伏者的江湖地位。潜伏、游资、散户的三国杀游戏,将雄安概念推向了疯狂的悬崖。




资金乱花渐欲迷人眼






作为千年大计的雄安新区,监管者在鼓励上市公司参与到新区建设的同时,岂能眼睁睁看着资本天天在涨停板上撒欢一样快速透支雄安概念的未来?

4月13日,监管部门果断叫停14只雄安概念股进行自查。真假雄安概念开始出现了分水岭,就算你身处雄安最核心的地段,没有实质性的业绩支撑,概念只是昙花一现的梦而已。

复盘之后,跌停板上千亿资本被套牢,交易所的警示函开始浮出水面,13个交易日中涨跌停板上的生死时速到底有着怎样的秘密交易?

现在不少的证券公司、私募机构都接到了交易所的警示。交易所问券商,你们指定账户为啥高买低卖啊。其实,交易所关注的高买低卖的是券商客户,因为客户的资金现在是乱花渐欲迷人眼。

金融机构的杠杆资金?温州的私募?谁才是背后真正的主人?交易所的警示一出,很多人说,谁想做亏本买卖啊,我们也想低买高卖啊,关键是雄安概念一复牌,股价都跌成狗了,天天跌停,我想高卖没有机会啊,如果我不斩仓,岂不是亏得更多啊。




提防杠杆背后的金融腐败






问题的关键是,雄安概念套牢游资超过1000亿,随着银行、保险反腐去杠杆,那些从金融机构放出的杠杆如果没有人来接盘的话,跑不掉的岂止温州帮啊,金融机构放出的杠杆一旦资金链断裂,出现烂账就不可避免。

金融机构在反腐去杠杆的利剑之下,不少人就会想法通过各种通道在高位为杠杆资金接盘,找个机会再抛掉,看上去当了接盘侠,最多你只能说我操盘水平很臭,但是可以避免金融烂账,因为一旦查出烂账中的问题,弄不好是要坐牢的。

监管部门现在抓高买低卖,就是要抓杠杆资金背后的秘密利益交换。

雄安是国家战略,岂容资金逐利的短视行为?《德林社》认为,金融反腐已经进入一个主动去杠杆的时代,监管部门查炒作雄安概念资金,除了挤炒作泡沫,更多的是提防杠杆背后的金融腐败。在国家主动去杠杆的过程中,雄安概念要用战略眼光去考量,投资者那些没有业绩支撑的中小盘一定要谨慎。面对游资套牢雄安,也许,股民们会说,猴子扛大梁,受不了吧。











商务合作
电话:18510207216
QQ:3372413542 查看全部





潜伏、游资、散户的三国杀游戏






跟2016年私募冠军聊天,问他抓住了雄安概念么?哥们很遗憾地说,只抓住了一只股票,别的股票在第一个涨停板没追进去,第二个涨停坚决不再追。

问他为啥,他说:雄安是需要建设的,不是用来炒的。没错,现在千亿游资套牢在雄安概念上,不少炒家收到了警告,背后的秘密交易才是最致命的。

雄安概念就是一个江湖,三教九流鱼龙混杂,谁都想挤进去分一本羹。雄安概念一出,将近1500多亿的各路资金开始对决。

潜伏在里面的成泉资本、聚金资本等私募,在涨停板上享受着雄安概念一骑绝尘带来的财富快感的同时,望着那些临时冲进来的交易资本跟散户资金,他们的疯狂与痛苦正在成就潜伏者的江湖地位。潜伏、游资、散户的三国杀游戏,将雄安概念推向了疯狂的悬崖。




资金乱花渐欲迷人眼






作为千年大计的雄安新区,监管者在鼓励上市公司参与到新区建设的同时,岂能眼睁睁看着资本天天在涨停板上撒欢一样快速透支雄安概念的未来?

4月13日,监管部门果断叫停14只雄安概念股进行自查。真假雄安概念开始出现了分水岭,就算你身处雄安最核心的地段,没有实质性的业绩支撑,概念只是昙花一现的梦而已。

复盘之后,跌停板上千亿资本被套牢,交易所的警示函开始浮出水面,13个交易日中涨跌停板上的生死时速到底有着怎样的秘密交易?

现在不少的证券公司、私募机构都接到了交易所的警示。交易所问券商,你们指定账户为啥高买低卖啊。其实,交易所关注的高买低卖的是券商客户,因为客户的资金现在是乱花渐欲迷人眼。

金融机构的杠杆资金?温州的私募?谁才是背后真正的主人?交易所的警示一出,很多人说,谁想做亏本买卖啊,我们也想低买高卖啊,关键是雄安概念一复牌,股价都跌成狗了,天天跌停,我想高卖没有机会啊,如果我不斩仓,岂不是亏得更多啊。




提防杠杆背后的金融腐败






问题的关键是,雄安概念套牢游资超过1000亿,随着银行、保险反腐去杠杆,那些从金融机构放出的杠杆如果没有人来接盘的话,跑不掉的岂止温州帮啊,金融机构放出的杠杆一旦资金链断裂,出现烂账就不可避免。

金融机构在反腐去杠杆的利剑之下,不少人就会想法通过各种通道在高位为杠杆资金接盘,找个机会再抛掉,看上去当了接盘侠,最多你只能说我操盘水平很臭,但是可以避免金融烂账,因为一旦查出烂账中的问题,弄不好是要坐牢的。

监管部门现在抓高买低卖,就是要抓杠杆资金背后的秘密利益交换。

雄安是国家战略,岂容资金逐利的短视行为?《德林社》认为,金融反腐已经进入一个主动去杠杆的时代,监管部门查炒作雄安概念资金,除了挤炒作泡沫,更多的是提防杠杆背后的金融腐败。在国家主动去杠杆的过程中,雄安概念要用战略眼光去考量,投资者那些没有业绩支撑的中小盘一定要谨慎。面对游资套牢雄安,也许,股民们会说,猴子扛大梁,受不了吧。











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房地产的丧钟即将敲响,汽车行业将成为最大受益者

文书车云 发表了文章 • 0 个评论 • 8 次浏览 • 2017-04-25 13:36 • 来自相关话题

在房地产界 正在潜伏着一个幽灵,这个幽灵此前被牢牢压在五行山下,一丝一毫动弹不得,但是现在,这个幽灵开始无比活跃地潜伏在各大房地产公司办公室,潜伏在很多五星级酒店的会议论坛,潜伏在北京街头星罗棋布的房产中介和无数消费者心中。这个幽灵就是——在连续暴涨了20年之后,中国房地产可能终于见顶,第一线城市房地产业的丧钟即将敲响。





根据刚刚获得的消息:深圳4月新房均价49348元/m² 环比上月下降9.14%,这是深圳最近10年来最大幅度,也最令人印象深刻的环比下跌。


有人说深圳虽然是一线城市,但是毕竟偏居华南一隅,那么更能产生决定影响力的是北京。


仅仅根据目前公开采取的措施,支撑北京房价的基础支柱正在被一根根抽去。


最显而易见的例子当然是雄安新区的成立,根据党中央国务院的规划,北京的很多行政部门、国企总部、大学、医院和科研院所将会在未来几年迁移雄安,这将釜底抽薪一样抽掉北京房地产市场的需求支柱,同时还会给周边依靠北京的燕郊昌平等周边市场带来巨大冲击。事实上,在雄安新区成立不到3周,燕郊二手房挂牌量已经增加了一倍。





如果说雄安新区还仅仅针对北京是迎头一棍,那么还有一个关注的人很少、但是影响更为深远的政策出台,有望彻底浇灭中国房地产的烈火,这个政策就是土地供应政策的改变。


不久前,住建部联合国土资源部联合出台新的土地供应政策,这有望从源头改变供需关系。受此政策影响,北京4月7日发布未来5年土地供应计划,北京未来5年将供应住宅用地6000公顷,保障150万套住房需求,仅仅今年第一季度的土地供应就基本和去年一年持平。巨量土地入市,将会极大缓解土地饥渴,满足市场需求,也会彻底拆掉房价上涨的保险丝。





也就是说无论从近在眼前,还是从长远趋势,无论从治标方面,还是治根治本方面,政府都已经开出了药方,房价上涨20年的历史或将暂时告一段落。而在房地产市场丧钟敲响之后,汽车行业有望成为最大的获益者。





首先一点,房价下调之后,消费者可以支配的收入自然增多,手里钱多了,在衣食行方面的预算会更为宽裕,因为吃饭和穿衣的需求基本饱和,即便增加也增加不了多少,作为仅次于房产的大件消费品,消费者很多预算会投放在汽车方面,以前的3年买车计划,可能会提前到一年买车;此前预算一辆A级轿车,现在可能是一台SUV;此前一个家庭只有一辆车,未来可能会考虑购买两辆。总之,人们可以买的起更大更漂亮的汽车。





其次,房价下调之后,人们将有更多闲暇时间,在房价高昂时代,大多数人们必须付出极大努力、拿出三代人的积蓄才够房奴的资格。成为房奴之后,为了头顶的房产大山,很多人会夜以继日的工作,会在主业外找兼职。如果房地产回归本来面貌,人们将不必为了房子变身奴隶,普通人也能买得起房屋,他们不必天天加班,不必夜以继日,将有足够的时间出去游玩,有更多的时间在汽车里度过,这将毫无疑问增加对于汽车的需求。





最重要的是,房地产业回归之后,持续二十年的房地产文化将会告一段落,最近二十年,国人的生活核心就是房子,我们最大的新闻就是房价,最有钱的人是房地产商,北京房产一年的升值比全国所有企业总利润的总和都多得多,房子就是宇宙中心,房子就是中国文化。


随着房产到顶,房产文化将会逐渐退出中心,汽车文化将会逐渐兴起,就像今天的美国一样。汽车不仅仅是一件交通工具,还是人们的朋友,是休闲的伴侣,是娱乐的载体,是临时居住的堡垒,是亲密无间的朋友,当汽车文化渐渐泛滥,人们的生活也将会变得丰富多彩。


当然一切的一切,都建立在一个前提,就是房地产行业真真正正的退去,所有的房奴们都期盼着这一天。


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在房地产界 正在潜伏着一个幽灵,这个幽灵此前被牢牢压在五行山下,一丝一毫动弹不得,但是现在,这个幽灵开始无比活跃地潜伏在各大房地产公司办公室,潜伏在很多五星级酒店的会议论坛,潜伏在北京街头星罗棋布的房产中介和无数消费者心中。这个幽灵就是——在连续暴涨了20年之后,中国房地产可能终于见顶,第一线城市房地产业的丧钟即将敲响。





根据刚刚获得的消息:深圳4月新房均价49348元/m² 环比上月下降9.14%,这是深圳最近10年来最大幅度,也最令人印象深刻的环比下跌。


有人说深圳虽然是一线城市,但是毕竟偏居华南一隅,那么更能产生决定影响力的是北京。


仅仅根据目前公开采取的措施,支撑北京房价的基础支柱正在被一根根抽去。


最显而易见的例子当然是雄安新区的成立,根据党中央国务院的规划,北京的很多行政部门、国企总部、大学、医院和科研院所将会在未来几年迁移雄安,这将釜底抽薪一样抽掉北京房地产市场的需求支柱,同时还会给周边依靠北京的燕郊昌平等周边市场带来巨大冲击。事实上,在雄安新区成立不到3周,燕郊二手房挂牌量已经增加了一倍。





如果说雄安新区还仅仅针对北京是迎头一棍,那么还有一个关注的人很少、但是影响更为深远的政策出台,有望彻底浇灭中国房地产的烈火,这个政策就是土地供应政策的改变。


不久前,住建部联合国土资源部联合出台新的土地供应政策,这有望从源头改变供需关系。受此政策影响,北京4月7日发布未来5年土地供应计划,北京未来5年将供应住宅用地6000公顷,保障150万套住房需求,仅仅今年第一季度的土地供应就基本和去年一年持平。巨量土地入市,将会极大缓解土地饥渴,满足市场需求,也会彻底拆掉房价上涨的保险丝。





也就是说无论从近在眼前,还是从长远趋势,无论从治标方面,还是治根治本方面,政府都已经开出了药方,房价上涨20年的历史或将暂时告一段落。而在房地产市场丧钟敲响之后,汽车行业有望成为最大的获益者。





首先一点,房价下调之后,消费者可以支配的收入自然增多,手里钱多了,在衣食行方面的预算会更为宽裕,因为吃饭和穿衣的需求基本饱和,即便增加也增加不了多少,作为仅次于房产的大件消费品,消费者很多预算会投放在汽车方面,以前的3年买车计划,可能会提前到一年买车;此前预算一辆A级轿车,现在可能是一台SUV;此前一个家庭只有一辆车,未来可能会考虑购买两辆。总之,人们可以买的起更大更漂亮的汽车。





其次,房价下调之后,人们将有更多闲暇时间,在房价高昂时代,大多数人们必须付出极大努力、拿出三代人的积蓄才够房奴的资格。成为房奴之后,为了头顶的房产大山,很多人会夜以继日的工作,会在主业外找兼职。如果房地产回归本来面貌,人们将不必为了房子变身奴隶,普通人也能买得起房屋,他们不必天天加班,不必夜以继日,将有足够的时间出去游玩,有更多的时间在汽车里度过,这将毫无疑问增加对于汽车的需求。





最重要的是,房地产业回归之后,持续二十年的房地产文化将会告一段落,最近二十年,国人的生活核心就是房子,我们最大的新闻就是房价,最有钱的人是房地产商,北京房产一年的升值比全国所有企业总利润的总和都多得多,房子就是宇宙中心,房子就是中国文化。


随着房产到顶,房产文化将会逐渐退出中心,汽车文化将会逐渐兴起,就像今天的美国一样。汽车不仅仅是一件交通工具,还是人们的朋友,是休闲的伴侣,是娱乐的载体,是临时居住的堡垒,是亲密无间的朋友,当汽车文化渐渐泛滥,人们的生活也将会变得丰富多彩。


当然一切的一切,都建立在一个前提,就是房地产行业真真正正的退去,所有的房奴们都期盼着这一天。


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客户和业主之间递纸条,你该怎么做?

上海梵讯 发表了文章 • 0 个评论 • 5 次浏览 • 2017-04-25 13:34 • 来自相关话题

看房过程中,经纪人遇到业主向客户索要电话或者买家向业主要电话,这些已经不是新鲜事了。那么面对这种暗送秋波的行为,经纪人该怎么办?
当其中一方向另外一方要电话时,“主观违约”的想法已经发生,也就是说要电话这方在主观上已经想违约了。经纪人在制止过程中一定要保护没有留电话这方,不能让这一方也因此受到牵连。
▊错误应对方法
当场喝止这种行为,并且夺过纸条这种做法会让业主和客户双方都非常没有面子,而且是对他们不尊重的一种表现。递纸条的一方很可能恼羞成怒,愤然离开。
装作没看见这种做法属于消极应对,作为一名专业的房地产经纪人,一定要懂得时刻维护自己的利益,发现这种不利于自己及公司的行为要立刻想办法应对。
认为客户已经签了确认书,递个纸条无关紧要有些刻意想跳单的人,在签带看确认书前肯定就有所准备,他所签署的确认书里的姓名等资料都有可能是假的。而且有些人会死不认账,到时候会引出更多的麻烦。
▊方法技巧
A、事先防范
1、告诉业主,买家是自己的朋友,防止业主要电话。
2、告诉买家,业主是自己的熟人,防止买家要电话。事中制止在制止过程中有意抬高没有“主观违约”一方,保留其面子。
B、事后制止
1、防止买卖双方在握手时递小纸条留电话。
2、防止业主在屋里留小纸条留电话。
▊话术范例
经纪人:“A先生(业主),我们B先生(买家)可是社会名人,很多人都想私下认识他,看来您也很想和他成为朋友。这样吧,你们签合同那天,我会正式让你们互相认识成为好朋友的。我们公司规定不允许买卖双方在签约前留电话的。”(经纪人看到业主向买家B先生递纸条留电话,立即发话制止业主,在制止过程中,用抬高买家的做法,易让买家配合)买家在刚才被经纪人赞美后,不好意思不给回纸条。
在带客看房前,经纪人向买家介绍。经纪人:“A先生,等下我们上去看的这套房子,客户是我同事的亲戚,他为人挺好的,也非常的诚信”(经纪人先给业主灌输,买家为熟人,即使业主想留电话,也可能会因此打消这个念头。)
经纪人:“A先生,那我们先走了,B先生回去考虑一下,有什么情况我会打电话给您的,谢谢您今天抽空来开门。”(经纪人在告别时,是站在业主和买家之间,没让买家和业主握手。因为有时,一些买家或者业主在看完房以后,喜欢或者看到对方喜欢房子,就把事先准备好的写有电话的纸条在握手的时候给对方,经纪人在临走时站在双方中间,防止双方搞小动作。有的经纪人则主动先和业主握下手,确保业主手中没有纸条,然后盯紧买家)。


声明:上海梵讯选发有优质传播价值的内容,旨在分享,文章版权属于原作者,部分文章推送时未能及时联系作者,还望见谅,若涉及版权问题请加QQ:534723515联系梵讯小编,我们将在24小时内删除,同时欢迎您的来稿!







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看房过程中,经纪人遇到业主向客户索要电话或者买家向业主要电话,这些已经不是新鲜事了。那么面对这种暗送秋波的行为,经纪人该怎么办?
当其中一方向另外一方要电话时,“主观违约”的想法已经发生,也就是说要电话这方在主观上已经想违约了。经纪人在制止过程中一定要保护没有留电话这方,不能让这一方也因此受到牵连。
▊错误应对方法
当场喝止这种行为,并且夺过纸条这种做法会让业主和客户双方都非常没有面子,而且是对他们不尊重的一种表现。递纸条的一方很可能恼羞成怒,愤然离开。
装作没看见这种做法属于消极应对,作为一名专业的房地产经纪人,一定要懂得时刻维护自己的利益,发现这种不利于自己及公司的行为要立刻想办法应对。
认为客户已经签了确认书,递个纸条无关紧要有些刻意想跳单的人,在签带看确认书前肯定就有所准备,他所签署的确认书里的姓名等资料都有可能是假的。而且有些人会死不认账,到时候会引出更多的麻烦。
▊方法技巧
A、事先防范
1、告诉业主,买家是自己的朋友,防止业主要电话。
2、告诉买家,业主是自己的熟人,防止买家要电话。事中制止在制止过程中有意抬高没有“主观违约”一方,保留其面子。
B、事后制止
1、防止买卖双方在握手时递小纸条留电话。
2、防止业主在屋里留小纸条留电话。
▊话术范例
经纪人:“A先生(业主),我们B先生(买家)可是社会名人,很多人都想私下认识他,看来您也很想和他成为朋友。这样吧,你们签合同那天,我会正式让你们互相认识成为好朋友的。我们公司规定不允许买卖双方在签约前留电话的。”(经纪人看到业主向买家B先生递纸条留电话,立即发话制止业主,在制止过程中,用抬高买家的做法,易让买家配合)买家在刚才被经纪人赞美后,不好意思不给回纸条。
在带客看房前,经纪人向买家介绍。经纪人:“A先生,等下我们上去看的这套房子,客户是我同事的亲戚,他为人挺好的,也非常的诚信”(经纪人先给业主灌输,买家为熟人,即使业主想留电话,也可能会因此打消这个念头。)
经纪人:“A先生,那我们先走了,B先生回去考虑一下,有什么情况我会打电话给您的,谢谢您今天抽空来开门。”(经纪人在告别时,是站在业主和买家之间,没让买家和业主握手。因为有时,一些买家或者业主在看完房以后,喜欢或者看到对方喜欢房子,就把事先准备好的写有电话的纸条在握手的时候给对方,经纪人在临走时站在双方中间,防止双方搞小动作。有的经纪人则主动先和业主握下手,确保业主手中没有纸条,然后盯紧买家)。


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​宋安芮:朝鲜建军节能改变黄金走势吗?4.25黄金白银操作建议

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垃圾里的战斗机。

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小財2016 发起了问题 • 1 人关注 • 0 个回复 • 7 次浏览 • 2017-04-25 09:35 • 来自相关话题

两端收费!!!骗子!骗子!千万别买!!!

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呼呼乖乖 发起了问题 • 1 人关注 • 0 个回复 • 8 次浏览 • 2017-04-25 09:34 • 来自相关话题

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真的开枪了!黑天鹅事件又要来了,金融系统严阵以待!

菜鸟理财 发表了文章 • 0 个评论 • 110 次浏览 • 2017-04-24 16:12 • 来自相关话题

最近世道并不太平,叙利亚狼烟再起,朝鲜半岛剑拔弩张。

而在法国大选即将到来之际,巴黎近日又发生了恐怖袭击,而且是针对警察不是民众。枪击案发生之后,巴黎一名警察死亡,两名警察受伤。

01
“黑天鹅”事件恐再发生

法国发生枪战,法国大选前我所担心的事情,果然发生了。







政治问题说白了就是经济问题,经济问题说白了就是需要通过重建政治秩序来解决,放之四海而皆是。

当今欧洲的问题,集中表现为经济发展的问题,其中难民问题成了顽疾,这背后其实是宗教之间的冲突。

宗教是什么东西?最开始其实就是底层百姓的经济或者物质诉求映射到了各种神话故事上面,后来才慢慢演变成各种鸡汤类的东西。

我最近对欧洲宗教的整个历史重新梳理了一遍,发现了一个很有意思的事情,那就是如果我们站在宗教的视野下去看亚欧美当下的经济和政治问题,会更容易得到一个靠谱的答案。

我在这里不展开去论述欧洲宗教的历史沿革和背后的经济、政治和军事博弈。

但我相信,现在看起来的各种冲突事实上还是中东地区因为贫富差距拉大而演变的,最后变成了恐怖分子拿着当年他们老祖先的那套屌丝需要逆袭、需要均贫富的原教旨主义,想把欧洲拉下水。

面对这样的局势,英国的脱欧自有它的道理,美国选出特朗普这样一个人也是历史的选择,这些并不是偶然事件。

现在法国大选前发生这样的事情,我也觉得不稀奇,但这必然会让法国的脱欧势力更加得民心。

法国大选将迎来第一轮投票,若第一轮有候选人获得半数选票即可当选总统,否则需进行第二轮投票。

从目前四大候选人看,有中间派独立候选人马克龙,极右翼政党的勒庞,极左翼组织的梅朗雄以及法国前总统菲永,目前胜出概率较大的是马克龙和勒庞。

尽管法国大选在即,但是目前仍有三分之一的法国民众尚未选择候选人,而且在大选前夕,巴黎的恐怖事件又连番而至。

因此,尽管目前看马克龙支持率最高,但是其领先优势并不明显,而且因为外部因素冲击,法国大选面临的不确定因素极大。

勒庞和梅朗雄是脱欧的支持者,而马克龙和菲永则较为保守,希望法国仍留在欧盟,通过政策的调整修补稳定目前的局势。

在这种分歧之下,一旦法国大选偏向脱欧派,那未来的欧盟的两大核心,法国和德国的分化将使得欧盟未来面临更大的冲击。

而由此对资本市场的冲击将更大,因此黑天鹅事件仍有可能发生,需要谨慎应对。而且我认为,未来这几年整个欧洲局势也并不会太平。




02
打击资产泡沫的力度加大

在当今经济全球一体化的背景下,资本流动也更加便利,所谓牵一发而动全身。

无论是美国的保守势力抬头,还是欧洲的脱欧势力逐渐形成一股强大的势能。对于中国来讲,这都意味着要面临一个全新的挑战。







我们知道国家发展到现在,在经济改革取得重大成就的同时,也存在大量的问题需要去解决。

比如债务问题和资产泡沫问题,这两大问题就是横亘在国家前面的挑战,也是全国人民需要共同面对的事情,千万别以为国家金融稳定与否于己无关。

今年以来欧洲的不稳定以及美国孤立主义的抬头,都让我们国家的货币政策不再像以前那样“任性”。

最近在IMF网站上,周小川发表声明说:目前中国能够实现6.5%的经济增长指标,中国有信心预防和消除金融系统性风险,未来的货币政策将保持稳健中性。

其实从年初的经济工作会议的基调上看,今年整体的货币政策是稳中偏紧的。

但随着1季度经济数据的出台,在经济数据超预期的态势下,显然央行的货币政策调控压力减少,我认为未来可伸缩的空间加大,其对金融去杠杆、资产泡沫打压等方面的力度将加大。

我们知道,流动性对资本市场起着举足轻重的作用,在目前的金融去杠杆和去泡沫的大背景下,流动性难言宽松。

况且在经济数据超预期之下,央行的货币政策空间如果加大,对于资本市场流动性的收缩空间也必然加大。

反应到资本市场就是流动性溢出风险加剧,市场偏好降低,调整风险加剧。

而改变这种态势的关键一是实体经济的复苏带动资金的良性流动,二是杠杆和泡沫回归到合理水平后的估值回归和修复行情。

03
金融去杠杆仍在延续




近日,中国保监会对各保险公司引发了《中国保监会关于进一步加强保险业风险防范工作的通知》,主要强调了流动性风险、资金运用风险以及业务风险等方面的控制防范。

显然,保监会是在不断加大对流动性的管控,其目的很明显,就是为了防止资本市场投资过激。







此前在2016年,险资举牌概念股曾经一度是市场的热点,而且无论是宝能还是恒大均成为市场的风向标,一时间险资举牌概念股风光无限。

随着险资的查处以及保险系统的内部整顿,未来保险资金的投资或将趋于保守,资本市场的险资举牌将不再盛行,相关概念股炒作之后仍大概率会回归业绩本身,险资举牌概念股或将风光不在。

事实上,无论是证监会的再融资新政还是两融杠杆比例、银监会的委外资金投资控制,还是目前的保监会对于流动性和资金运用风险的管控,其核心都是金融系统的去杠杆、去风险,稳定为主。

尽管目前在这种管控的态势下市场出现大幅波动的风险不大,但是整体市场风险偏好却急剧下降,资本市场内的流动性也呈现稳中偏紧的态势。

因此,短期来看并不利于市场的反弹,中长期来说,在全新的体系之下,未来的市场空间或许才有望走得更加长远。

金融的江湖,其实每天都在上演不见硝烟的战斗。而影响金融的因素,又不仅仅只是资本,更核心的还有政治和军事因素。

今年,对国家来讲确实是不容易的一年,希望天佑中华。










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最近世道并不太平,叙利亚狼烟再起,朝鲜半岛剑拔弩张。

而在法国大选即将到来之际,巴黎近日又发生了恐怖袭击,而且是针对警察不是民众。枪击案发生之后,巴黎一名警察死亡,两名警察受伤。

01
“黑天鹅”事件恐再发生

法国发生枪战,法国大选前我所担心的事情,果然发生了。







政治问题说白了就是经济问题,经济问题说白了就是需要通过重建政治秩序来解决,放之四海而皆是。

当今欧洲的问题,集中表现为经济发展的问题,其中难民问题成了顽疾,这背后其实是宗教之间的冲突。

宗教是什么东西?最开始其实就是底层百姓的经济或者物质诉求映射到了各种神话故事上面,后来才慢慢演变成各种鸡汤类的东西。

我最近对欧洲宗教的整个历史重新梳理了一遍,发现了一个很有意思的事情,那就是如果我们站在宗教的视野下去看亚欧美当下的经济和政治问题,会更容易得到一个靠谱的答案。

我在这里不展开去论述欧洲宗教的历史沿革和背后的经济、政治和军事博弈。

但我相信,现在看起来的各种冲突事实上还是中东地区因为贫富差距拉大而演变的,最后变成了恐怖分子拿着当年他们老祖先的那套屌丝需要逆袭、需要均贫富的原教旨主义,想把欧洲拉下水。

面对这样的局势,英国的脱欧自有它的道理,美国选出特朗普这样一个人也是历史的选择,这些并不是偶然事件。

现在法国大选前发生这样的事情,我也觉得不稀奇,但这必然会让法国的脱欧势力更加得民心。

法国大选将迎来第一轮投票,若第一轮有候选人获得半数选票即可当选总统,否则需进行第二轮投票。

从目前四大候选人看,有中间派独立候选人马克龙,极右翼政党的勒庞,极左翼组织的梅朗雄以及法国前总统菲永,目前胜出概率较大的是马克龙和勒庞。

尽管法国大选在即,但是目前仍有三分之一的法国民众尚未选择候选人,而且在大选前夕,巴黎的恐怖事件又连番而至。

因此,尽管目前看马克龙支持率最高,但是其领先优势并不明显,而且因为外部因素冲击,法国大选面临的不确定因素极大。

勒庞和梅朗雄是脱欧的支持者,而马克龙和菲永则较为保守,希望法国仍留在欧盟,通过政策的调整修补稳定目前的局势。

在这种分歧之下,一旦法国大选偏向脱欧派,那未来的欧盟的两大核心,法国和德国的分化将使得欧盟未来面临更大的冲击。

而由此对资本市场的冲击将更大,因此黑天鹅事件仍有可能发生,需要谨慎应对。而且我认为,未来这几年整个欧洲局势也并不会太平。




02
打击资产泡沫的力度加大

在当今经济全球一体化的背景下,资本流动也更加便利,所谓牵一发而动全身。

无论是美国的保守势力抬头,还是欧洲的脱欧势力逐渐形成一股强大的势能。对于中国来讲,这都意味着要面临一个全新的挑战。







我们知道国家发展到现在,在经济改革取得重大成就的同时,也存在大量的问题需要去解决。

比如债务问题和资产泡沫问题,这两大问题就是横亘在国家前面的挑战,也是全国人民需要共同面对的事情,千万别以为国家金融稳定与否于己无关。

今年以来欧洲的不稳定以及美国孤立主义的抬头,都让我们国家的货币政策不再像以前那样“任性”。

最近在IMF网站上,周小川发表声明说:目前中国能够实现6.5%的经济增长指标,中国有信心预防和消除金融系统性风险,未来的货币政策将保持稳健中性。

其实从年初的经济工作会议的基调上看,今年整体的货币政策是稳中偏紧的。

但随着1季度经济数据的出台,在经济数据超预期的态势下,显然央行的货币政策调控压力减少,我认为未来可伸缩的空间加大,其对金融去杠杆、资产泡沫打压等方面的力度将加大。

我们知道,流动性对资本市场起着举足轻重的作用,在目前的金融去杠杆和去泡沫的大背景下,流动性难言宽松。

况且在经济数据超预期之下,央行的货币政策空间如果加大,对于资本市场流动性的收缩空间也必然加大。

反应到资本市场就是流动性溢出风险加剧,市场偏好降低,调整风险加剧。

而改变这种态势的关键一是实体经济的复苏带动资金的良性流动,二是杠杆和泡沫回归到合理水平后的估值回归和修复行情。

03
金融去杠杆仍在延续




近日,中国保监会对各保险公司引发了《中国保监会关于进一步加强保险业风险防范工作的通知》,主要强调了流动性风险、资金运用风险以及业务风险等方面的控制防范。

显然,保监会是在不断加大对流动性的管控,其目的很明显,就是为了防止资本市场投资过激。







此前在2016年,险资举牌概念股曾经一度是市场的热点,而且无论是宝能还是恒大均成为市场的风向标,一时间险资举牌概念股风光无限。

随着险资的查处以及保险系统的内部整顿,未来保险资金的投资或将趋于保守,资本市场的险资举牌将不再盛行,相关概念股炒作之后仍大概率会回归业绩本身,险资举牌概念股或将风光不在。

事实上,无论是证监会的再融资新政还是两融杠杆比例、银监会的委外资金投资控制,还是目前的保监会对于流动性和资金运用风险的管控,其核心都是金融系统的去杠杆、去风险,稳定为主。

尽管目前在这种管控的态势下市场出现大幅波动的风险不大,但是整体市场风险偏好却急剧下降,资本市场内的流动性也呈现稳中偏紧的态势。

因此,短期来看并不利于市场的反弹,中长期来说,在全新的体系之下,未来的市场空间或许才有望走得更加长远。

金融的江湖,其实每天都在上演不见硝烟的战斗。而影响金融的因素,又不仅仅只是资本,更核心的还有政治和军事因素。

今年,对国家来讲确实是不容易的一年,希望天佑中华。










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理财产品不知道买什么?
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银监会掀“监管风暴”,其实与你的理财产品息息相关!

秦朔朋友圈 发表了文章 • 0 个评论 • 135 次浏览 • 2017-04-24 16:11 • 来自相关话题

作者: 林凛/ 秦朔朋友圈:qspyq2015


郭树清主席履新银监会近1个月,一众研究员便纷纷抱怨——写稿的速度赶不上主席发文的速度。这把“监管之火”烧得整个银行业和资管圈惴惴不安。2017年想必是在劫难逃的监管大年。


回想这个4月上旬,4月8日证监会主席刘士余的发言让许多高送转、不分红的上市公司都如坐针毡;4月9日保监会主席项俊波被查;4月10日,银监会也祭出大招,以25项行政处罚决定书,震动整个金融业。随后发布的46号文更是震动了银行业——关于监管套利的“规避信用风险”表述里,明确“同业融入资金余额占比负债总额超过三分之一”为“监管套利”;将“通过同业存放、卖出回购等方式吸收同业资金,对接投资理财产品、资管计划等,放大杠杆、赚取利差”、“通过同业投资等渠道充当他行资金管理‘通道’”、 “通过同业绕道,虚增资产负债规模、少计资本、掩盖风险”等三大现象,定义为“同业空转套利”。







而这一场铺垫大戏其实在2月底就已经浮出了水面——用郭主席的话来说,“目前中国人民银行牵头、正协同三会(银监会、证监会、保监会)在研究一个共同的监管办法,旨在提高资管产品的透明度,“使所谓的‘影子银行’去掉‘影子’。”


上述表达在一般老百姓看来似乎复杂难懂,且好像事不关己,其实这与大家息息相关,例如老百姓多少都会投一点的理财产品。




追根溯源,一切都要从去年四季度的那场浩浩荡荡的“去杠杆运动”说起。



想必大家都有耳闻,在过去几年利率维持历史低位的背景下,做债的人可谓是又喜又忧。忧的是,利率如此之低,导致债券收益率也很低;喜的是,利率低,借款成本也低,因此可以通过将买入的债券进行质押回购来融入资金,再购买债券,这其实就是加杠杆的过程。


当时的隔夜资金成本极低,因此做债的机构大可以通过筹集短期资金来投资久期较长的债券,而这种期限错配现象在宽松的大环境下并不会出事儿,于是熊孩子们就这样欢乐地度过了近两年。


有一种较为直观的说法是,债券型私募基金有一个重要的赚钱模式,买入高利率债(假设4.5%),质押给机构借钱(假设借钱成本3%),再去买高利率债,从中赚取息差(4.5%-3%=1.5%),然后再放10倍杠杆,那就能获取年化15%的稳定的低风险收益。


直到去年四季度开始,央妈从呵护市场的慈母变成了持续收紧流动性、去杠杆决心坚定的“虎妈”,通过在公开市场收紧流动性、变相“加息”导致短期拆借利率飙升,这直接导致了机构加杠杆成本的上升。在此期间,债市更是动荡不堪,十年债券收益率从去年最低的近2.5%一路飙升至如今的近3.4%。这意味着,当时很多机构的账户出现了浮亏(即未实现的账面亏损)。







说到这里,就不得不提理财产品。过去两年,部分因为急需揽存,银行理财产品放量发行,而理财产品对标的资产中很大一部分是债券和货币市场工具。同时,近半年来市场都在激烈讨论银行理财资金通过委外(委托券商、基金子公司等投资)加杠杆进入债市的模式。这是由于部分中小银行本身并没有投资债市的能力或人才,于是便寻求更为专业的委外机构代为投资。



截至去年6月,银行发行的理财产品总额为26.3万亿元人民币,几乎是2015年GDP的40%,而这些委外机构将大约40%的理财资金投向债券市场。


但问题在于,银行的加杠杆程度是受限的,一般在1.4倍左右,而委外机构的杠杆则一般高达2-3倍。这就意味着,在去年四季度债市暴跌的过程中,其实不少委外账户出现了巨额浮亏,这类账户的收益则直接对标着老百姓购买的理财产品的收益。


笔者获得的消息是,部分银行当时果断斩仓止损,由于当前理财产品仍然被默认为“刚性兑付”,银行可能自己补足了亏空;另一部分银行则继续补入了新资金,期待债市回稳后浮亏可以有所好转。


于是你会问,为何银监会不能穿透到底层资产进行监管?问题在于,这些委外机构有些归证监会或基金业协会监管,银监会并不掌握具体的杠杆率或其他数据。


对此,2月传出的“大资管监管”则将对资产管理业务的多层嵌套、杠杆不清、套利频繁等问题,正在酝酿起草统一标准规则,主要措施包括打破刚性兑付、加强非标资产管理、统一资本约束、统一杠杆要求、消除多层嵌套等。


对于理财产品而言,打破刚兑对银行似乎是好的,尤其是在去年四季度的债市巨震期间,这样银行就少了很多兑付压力,然而对于通过以高利率和刚性兑付的预期来争取理财客户的银行而言,这似乎又是一个矛盾。


这也就解释了,为何近年来许多银行尝试向净值型理财产品转型,但仍举步维艰的理由。所谓净值型理财产品,其实就好比公募基金,客户承担投资风险,投资实际收益是多少,客户就拿多少,产品净值定期向客户披露,基金管理方收取管理费。


与净值型产品对应的,是目前主流的预期收益率型产品,表面是“预期”,风险提示收益“可浮动”,但实际上不管最后投资收益如何,银行一般都会刚性兑付此前的预期收益。


假设一个理财产品投资的是一只一年期债券,票面利息是4%。假设理财募集的资金期限就是一年,那么一年后拿到年4%的收益是确定的。做成每日净值,就是把最终4%的收益平摊到每一天,净值曲线呈现出来就是类似一条斜线。这叫成本摊余法。


但同时债券是可以买卖的,每天的交易价格也不一样。如果按照现在市场上的价格来估值,那就是市值法。如果银行真的将理财产品做到了“净值型”,估计老百姓购买的热情将更多被谨慎所替代,因此这也是银行转型难的主因。


此外,银监会如今盯上的同业业务似乎水就更深了。除了我们熟知的个人理财,其实还有一种理财叫做同业理财,即银行发理财以供其他银行购买,这其实导致了资金在金融体系中空转,难以进入实体。




在此前一篇大热的文章《同业不死,万物不兴》中提及,“现在银行竞争这么激烈,存款难拉,贷款风险大,有没有捷径呢?有,这个捷径就叫‘同业’。散户存款难,我们可以向别的机构借钱,3个月利率是4.3%(发行同业存单来筹集)。来了这个4.3%成本的钱后,我们也不会去放贷款。反过头来我们买个3个月4.8%的同业理财产品就行,足不出户就完成了全国性扩张,闭着眼把钱挣了,同业业务这算不算‘制度套利’?”






如今,监管层对于“同业存单+同业理财+委外”的“串联电路”尤为关注。这一链条指的就是——银行近年来放量发行同业理财,而同业理财等于把表内的钱转到表外,银行自营的钱买同业理财,中小银行没钱则通过发同业存单借钱来买同业理财,把资金转到表外,然后再对接委外,委外再加杠杆,这就是金融加杠杆的过程,加剧金融脆弱性。






同业存单最近也因为银监会的监管升级而成为了热词。同业存单是只有存款类金融机构在全国金融间市场上发行的记账式定期存款凭证,是一种货币市场工具,于2013年首发。此外,还有一种大额存单是针对零售客户发行的。存单的利率参照上海银行间同业拆借利率(Shibor),可谓是在当时存贷款基准利率仍受管制下,迈出了利率市场化的重要一步。


但是,同业存单的发行量当前并不被银监会或央行计入任何上限监管的范围之内,因此发行量在过去两年极速扩容。截至2016年12月,在上清所托管的同业存单面额高达6.28万亿之巨,是2013年的好几倍。






而在此次银监会的“6号文”里,明确指出将“采取有效措施降低对同业存单等同业融资的依赖度”、“督促同业存单增速较快、同业存单占同业负债比例较高的银行,合理控制同业存单等同业融资规模。”



业内人士认为,对于目前一行三会正在紧锣密鼓制定的资管新规,表外理财转表内计提风险资本,以及表内资金购买同业理财真实计提风险资本最为重要。券商分析称,前者可能会令信用债面临抛压,表外理财的扩张也将受到表内资本充足率的约束。


对于老百姓而言,可能近期发现自己购买的理财产品收益率都上行了0.5%以上,这对投资者看似是好消息,但在未来的持续监管之下,不乏资管人士预计,理财的增速会显著放缓,规模巨大的保本理财,从新规实施后可能将“全盘砍掉”。


「 本文仅代表作者个人观点 」





秦朔朋友圈微信公众号:qspyq2015
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    作者: 林凛/ 秦朔朋友圈:qspyq2015


    郭树清主席履新银监会近1个月,一众研究员便纷纷抱怨——写稿的速度赶不上主席发文的速度。这把“监管之火”烧得整个银行业和资管圈惴惴不安。2017年想必是在劫难逃的监管大年。


    回想这个4月上旬,4月8日证监会主席刘士余的发言让许多高送转、不分红的上市公司都如坐针毡;4月9日保监会主席项俊波被查;4月10日,银监会也祭出大招,以25项行政处罚决定书,震动整个金融业。随后发布的46号文更是震动了银行业——关于监管套利的“规避信用风险”表述里,明确“同业融入资金余额占比负债总额超过三分之一”为“监管套利”;将“通过同业存放、卖出回购等方式吸收同业资金,对接投资理财产品、资管计划等,放大杠杆、赚取利差”、“通过同业投资等渠道充当他行资金管理‘通道’”、 “通过同业绕道,虚增资产负债规模、少计资本、掩盖风险”等三大现象,定义为“同业空转套利”。







    而这一场铺垫大戏其实在2月底就已经浮出了水面——用郭主席的话来说,“目前中国人民银行牵头、正协同三会(银监会、证监会、保监会)在研究一个共同的监管办法,旨在提高资管产品的透明度,“使所谓的‘影子银行’去掉‘影子’。”


    上述表达在一般老百姓看来似乎复杂难懂,且好像事不关己,其实这与大家息息相关,例如老百姓多少都会投一点的理财产品。




    追根溯源,一切都要从去年四季度的那场浩浩荡荡的“去杠杆运动”说起。



    想必大家都有耳闻,在过去几年利率维持历史低位的背景下,做债的人可谓是又喜又忧。忧的是,利率如此之低,导致债券收益率也很低;喜的是,利率低,借款成本也低,因此可以通过将买入的债券进行质押回购来融入资金,再购买债券,这其实就是加杠杆的过程。


    当时的隔夜资金成本极低,因此做债的机构大可以通过筹集短期资金来投资久期较长的债券,而这种期限错配现象在宽松的大环境下并不会出事儿,于是熊孩子们就这样欢乐地度过了近两年。


    有一种较为直观的说法是,债券型私募基金有一个重要的赚钱模式,买入高利率债(假设4.5%),质押给机构借钱(假设借钱成本3%),再去买高利率债,从中赚取息差(4.5%-3%=1.5%),然后再放10倍杠杆,那就能获取年化15%的稳定的低风险收益。


    直到去年四季度开始,央妈从呵护市场的慈母变成了持续收紧流动性、去杠杆决心坚定的“虎妈”,通过在公开市场收紧流动性、变相“加息”导致短期拆借利率飙升,这直接导致了机构加杠杆成本的上升。在此期间,债市更是动荡不堪,十年债券收益率从去年最低的近2.5%一路飙升至如今的近3.4%。这意味着,当时很多机构的账户出现了浮亏(即未实现的账面亏损)。







    说到这里,就不得不提理财产品。过去两年,部分因为急需揽存,银行理财产品放量发行,而理财产品对标的资产中很大一部分是债券和货币市场工具。同时,近半年来市场都在激烈讨论银行理财资金通过委外(委托券商、基金子公司等投资)加杠杆进入债市的模式。这是由于部分中小银行本身并没有投资债市的能力或人才,于是便寻求更为专业的委外机构代为投资。



    截至去年6月,银行发行的理财产品总额为26.3万亿元人民币,几乎是2015年GDP的40%,而这些委外机构将大约40%的理财资金投向债券市场。


    但问题在于,银行的加杠杆程度是受限的,一般在1.4倍左右,而委外机构的杠杆则一般高达2-3倍。这就意味着,在去年四季度债市暴跌的过程中,其实不少委外账户出现了巨额浮亏,这类账户的收益则直接对标着老百姓购买的理财产品的收益。


    笔者获得的消息是,部分银行当时果断斩仓止损,由于当前理财产品仍然被默认为“刚性兑付”,银行可能自己补足了亏空;另一部分银行则继续补入了新资金,期待债市回稳后浮亏可以有所好转。


    于是你会问,为何银监会不能穿透到底层资产进行监管?问题在于,这些委外机构有些归证监会或基金业协会监管,银监会并不掌握具体的杠杆率或其他数据。


    对此,2月传出的“大资管监管”则将对资产管理业务的多层嵌套、杠杆不清、套利频繁等问题,正在酝酿起草统一标准规则,主要措施包括打破刚性兑付、加强非标资产管理、统一资本约束、统一杠杆要求、消除多层嵌套等。


    对于理财产品而言,打破刚兑对银行似乎是好的,尤其是在去年四季度的债市巨震期间,这样银行就少了很多兑付压力,然而对于通过以高利率和刚性兑付的预期来争取理财客户的银行而言,这似乎又是一个矛盾。


    这也就解释了,为何近年来许多银行尝试向净值型理财产品转型,但仍举步维艰的理由。所谓净值型理财产品,其实就好比公募基金,客户承担投资风险,投资实际收益是多少,客户就拿多少,产品净值定期向客户披露,基金管理方收取管理费。


    与净值型产品对应的,是目前主流的预期收益率型产品,表面是“预期”,风险提示收益“可浮动”,但实际上不管最后投资收益如何,银行一般都会刚性兑付此前的预期收益。


    假设一个理财产品投资的是一只一年期债券,票面利息是4%。假设理财募集的资金期限就是一年,那么一年后拿到年4%的收益是确定的。做成每日净值,就是把最终4%的收益平摊到每一天,净值曲线呈现出来就是类似一条斜线。这叫成本摊余法。


    但同时债券是可以买卖的,每天的交易价格也不一样。如果按照现在市场上的价格来估值,那就是市值法。如果银行真的将理财产品做到了“净值型”,估计老百姓购买的热情将更多被谨慎所替代,因此这也是银行转型难的主因。


    此外,银监会如今盯上的同业业务似乎水就更深了。除了我们熟知的个人理财,其实还有一种理财叫做同业理财,即银行发理财以供其他银行购买,这其实导致了资金在金融体系中空转,难以进入实体。




    在此前一篇大热的文章《同业不死,万物不兴》中提及,“现在银行竞争这么激烈,存款难拉,贷款风险大,有没有捷径呢?有,这个捷径就叫‘同业’。散户存款难,我们可以向别的机构借钱,3个月利率是4.3%(发行同业存单来筹集)。来了这个4.3%成本的钱后,我们也不会去放贷款。反过头来我们买个3个月4.8%的同业理财产品就行,足不出户就完成了全国性扩张,闭着眼把钱挣了,同业业务这算不算‘制度套利’?”






    如今,监管层对于“同业存单+同业理财+委外”的“串联电路”尤为关注。这一链条指的就是——银行近年来放量发行同业理财,而同业理财等于把表内的钱转到表外,银行自营的钱买同业理财,中小银行没钱则通过发同业存单借钱来买同业理财,把资金转到表外,然后再对接委外,委外再加杠杆,这就是金融加杠杆的过程,加剧金融脆弱性。






    同业存单最近也因为银监会的监管升级而成为了热词。同业存单是只有存款类金融机构在全国金融间市场上发行的记账式定期存款凭证,是一种货币市场工具,于2013年首发。此外,还有一种大额存单是针对零售客户发行的。存单的利率参照上海银行间同业拆借利率(Shibor),可谓是在当时存贷款基准利率仍受管制下,迈出了利率市场化的重要一步。


    但是,同业存单的发行量当前并不被银监会或央行计入任何上限监管的范围之内,因此发行量在过去两年极速扩容。截至2016年12月,在上清所托管的同业存单面额高达6.28万亿之巨,是2013年的好几倍。






    而在此次银监会的“6号文”里,明确指出将“采取有效措施降低对同业存单等同业融资的依赖度”、“督促同业存单增速较快、同业存单占同业负债比例较高的银行,合理控制同业存单等同业融资规模。”



    业内人士认为,对于目前一行三会正在紧锣密鼓制定的资管新规,表外理财转表内计提风险资本,以及表内资金购买同业理财真实计提风险资本最为重要。券商分析称,前者可能会令信用债面临抛压,表外理财的扩张也将受到表内资本充足率的约束。


    对于老百姓而言,可能近期发现自己购买的理财产品收益率都上行了0.5%以上,这对投资者看似是好消息,但在未来的持续监管之下,不乏资管人士预计,理财的增速会显著放缓,规模巨大的保本理财,从新规实施后可能将“全盘砍掉”。


    「 本文仅代表作者个人观点 」





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极速分化,房企"下一步"如何走?

地产总裁内参 发表了文章 • 0 个评论 • 137 次浏览 • 2017-04-24 16:10 • 来自相关话题

【老潘说】开发时代,开发商“抢土地”;存量时代,开发商“抢房子”,这很正常,房地产不同时代,本身就有不同的主题。


过去10多年的房地产,百强房企就就一条路,拿地,盖房,卖楼,所有房企的游戏规则几乎都是如此,房企之间唯一的区别就是谁杠杆更大,周转更快,销售更快,这也带来规模的分化,过去10多年,中国95%的开发商仍然是住宅开发商。


但2013年、2014年楼市寒冬之后,房企开始“分心”、“分化”了,不同的房企在主航道之外开始寻找支流航道和新航道,而且今天的支航道,可能明天就是主航道,当然也有不少房企坚定主航道不变的,比如融创,旭辉等,也有加大筹码提前押注支航道的和未来蓝海的……总之,与之前10多年坚定一条路不同的是,不同房企对未来5年的战略目标和路径选择开始不一样了,也就是在这个时代背景下,房地产进入战略为王的时代。


今天老潘特别推荐中国绿公司的年会关于房地产趋势走向,房企下一步战略走向,房地产的风险与希望三个焦点问题,推荐来自左晖、胡葆森、田明、毛大庆、王若雄等的战略头脑风暴。老潘一字一句读完,受益匪浅,推荐给大家!



来源:中国绿公司年会、建业集团、地产观察
主持:左晖:链家集团董事长

嘉宾:
胡葆森:建业地产股份有限公司董事局主席
王若雄:天泰集团股份有限公司董事局主席
田明:朗诗集团股份有限公司董事长
毛大庆:优客工场创始人董事长



左晖:大家下午好!欢迎来到我们房地产企业的战略之变论坛。今天提房地产企业的战略变化,实际上是有大的背景。


第一,2016年所提的房地产行业去库存。第二,房地产2016年经历了大的发展,去年实现11万亿的交易,二手房有6500亿的交易,这是过去十年的峰值。同时现在又迎来了一轮15年来最严厉的房地产调控,全国39个城市都公布了新的调控政策,从“3·17”到“4·17”这一系列的政策,都是很罕见的。开发企业也在分化,前20的开发企业规模越来越大,还有企业在积极转型,向商业方向转型,同时整个房地产行业都受新经济,包括互联网+,包括分享,包括租、资产的影响。


第一个问题,进入到房地产白银时代,对房地产新的下半场是怎么样理解的,以及在这种理解下,各位企业面对未来有什么变化?
建业董事长胡葆森
建业还需3年实现新型生活方式服务商的初级模式





各位嘉宾好,刚才左总已经把行业目前面临的背景给做了描述,我个人认为,从2004年9月1日土地市场开始实行招拍挂,整个格局开始变化,洗牌开始。


2005年我对房地产市场做了两个预测,一个是洗牌过程中,当时我就说像现在的香港,最后70%以上的份额被五大地产商瓜分了,五年以后也是这个趋势。已经过了12年,现在中国的百强企业去年占到了全国市场的40%以上,而且这种趋势还在加重,用不了十年,全国百强企业会占到60%以上,甚至更多。在这种背景下,迫使一些五世企业,包括百强企业在内,面临发展模式转型的问题:


一是互联网的融入,把互联网这个工具融入到产品制作和服务过程中来;
二是住宅,中国的开发商借助城镇化的红利,过去的二十多年还是以住宅为主,95%还是住宅开发商,下一步怎么样和教育融合,和科技融合,和文化旅游融合,和商业融合,甚至怎么样和体育融合,这都是我们需要思考的一些问题。最终目的,是希望和这些内容融合之后,从单一的住宅开发商变成一个新型生活方式服务商来迎接消费升级和需求多元这样一个大的中国社会变化。


过去很贫困,现在进入中等收入阶段之后,大家消费在升级,作为一个开发商如何迎接消费的升级?也就是从单一的住宅产品开发商转变为新型生活方式服务商,这个过程很痛苦,也很漫长,不会一蹴而就,就建业来讲,还需三年时间实现新型生活方式服务商的初级模式。



天泰董事长王若雄
走轻资产路线的话,未来前景非常广阔



有一句老话,日光底下无新事,今天发生的事儿历史上都发生过,我们人口这么多,调控力度之大也是前所未有。从美国、从亚洲来看,这个方向的发生发展都有所谓的阶段性和规律性。



我其实不是太赞成所谓上半场和下半场的看法。所谓上半场是一二线的城市,比如郑州,这次来看,郑州真的很惊人,有美国长岛的感觉了。但是再看看广袤的960万平方公里,县、乡、市还是有很大的发展空间,到欧洲、北美看还找不到脏乱差的乡镇。所以我觉得如果有下半场的话,我觉得更加是往下走的态势,会使得我们960万平方公里整体的发展日渐平衡,这个我觉得是一种可能性。


对于自己而言,最重要的还是专业能力,地产开发的专业能力。开发的周期、经营等其他各种各样的专业技术上,如果能够处在不败之地的话,以后还是有机会,还是有很好的可能性。另外,上一次我和葆森讨论的时候他给我提过一个想法,轻资产化,我们有这么好的专业团队,就会在轻资产化上做很多攻克,3+1,品牌、物业管理、专业服务加上投资。我在山东省,仅次于河南,从这个历程上来讲,未来发展空间也是十分巨大,因为我们都是老运动员了,从2003、2004年都开始调控,去年就是这样上来下去的,这应该算是一个常态,如果你的专业技能好了,战略调整好,特别是走轻资产路线的话,我觉得未来前景还是非常广阔。


第三,我们一直在做城镇开发,做了1万多亩地的项目,基本上把这个模式差不多做好了,如果未来有机会的话,我跟胡大哥学,不出山东,在山东发展,像这些小镇,特别是新兴产业小镇也是我们未来发展方向。


朗诗董事长田明
货币过量问题若处理不好,会存在断崖式风险





首先说一下关于宏观地产形势的看法。从历届看来,中央采取了大量的行政性措施,有时候感觉是不讲道理的粗暴的,我认为这样的做法,虽然有粗暴的一面,却是正确的。


因为当前房地产的主要问题是开发量太大,而整个经济里面找不到资金的去处,所以城市里面的土地跟住宅资产变成了无形资产,如果不采取措施的话,将会导致资产价格吹到天上去,会出现非常大的问题。


在2016年下半年已经看到这样的景象,即使是在一线二线城市采取控制的情况下,依然控不住上涨的趋势,现在更多的三四线加入了调控的行列,本质上就是货币量太大,这要有一个消化的过程,如果不能很好的处理,有可能存在断崖式,或者是泡沫,这是中央政府不想看到的。


比较好的一个前途,可能是中央政府调控的力度恰当,没有产生资产泡沫。现在我们还存在另外一个荒,资金荒,这个事情看上去是矛盾的,一边资产荒,一边是资金荒。最近资本成本价格越来越高,而且央行在收杠杆,从国际上看,美国的美联储也在收杠杆,提高利率,这是一个大的趋势。


所以说花一段时间,上游资金链变少,这边水量也没有泛滥,压住了,我们可能有一个软着陆,我们大概就处在这么一个状况,我不认为后面还会有太多的机会执行2B或者财政的宽松政策,所以我的判断是房地产越来越接近高峰位置。
左晖


我们跟很多人交流过,我觉得非常有意思的,在历届的调控的时候,总有一些人有一些微辞,这次还是比较一致的,大家对这个市场很担心?




田明:
美国房地产4.0时代,中国是1.0到2.0的过渡时代





所有人没有一个人说自己的营销做的好,或者说自己产品做的好,导致销售火爆,大家都说那是钱搞的,是共识的,都觉得这个形势不对,要采取举措,这是大的判断。



我同意刚才两位的发言,我也从来不用上下半场黄金时代、白银时代的说法,可能大家看过文明进化到2.0、3.0,我认为房地产发展的形态用1.0、2.0、3.0的方式去记比黄金时代、白银时代更恰当。


我在美国有投资,美国的房地产,我估计应该是4.0时代,中国是1.0过渡到2.0的时代,1.0是什么?我们过去做房地产,很少的钱买一块地,买了地以后就可以贷款,有时候可以做融资,预售证拿到就销售,一销售之后现金流就过来了,以后这个项目现金流就是够的,除了项目开发以外,大部分的钱再去做第二第三个项目,这是1.0的项目。


拍地、销售,但是在中国沿海地区这种事情越来越少,拍地的时候成本非常高,现在不让做融资,这种已经无法再做1.0版本的生意。万科其实也就是有几百个同质化的单元在转,有的公司小一点,有几个在转,但是本质上没有区别,都是拍地、盖楼、销售,但是这个时代,现在在中西部某些地区还能看到1.0的模式,在大城市,在东部的发达地区这样的生意没法再做了,所以我们必须要转向2.0时代。


2.0时代我认为是金融化和专业化,这是大势所趋,基于这样的判断,我们公司采取的策略,全面实施战略转型,2014年年底我们提出了战略转型升级。朗诗过去是聚焦绿色地产,我们在坚持过去的基础上,实行战略转型,战略转型到现在以后,2016年年底的时候,我们在手的40几个项目已经没有一个项目是我们完全的股权,我们的股权最大的不超过50%,绝大部分是30%左右,甚至有一部分项目没有股权,我们就是一个专业开发商,在干开发商的活。


我们的利润里面已经有一半以上的利润乃至于轻资产,利润另外来自于传统投资产生的汇报,我们公司战略转型通过两年的时间已经到中场。


第三点,实行榕树计划,一个生态系统,所以把我们的金融、基金,把开发单独处理,有养老、服务式公寓,有设计院,有物业公司,有装饰公司等等,我们希望这些都是像当年榕树上挂的须,形成纵向一体化的。


第四点,我们在美国、欧洲做了比较大的投资,在本土市场用的还是比较成功的,采取机器作坊。


毛大庆
10亿人围着都市圈转,中国房地产一定有前景



我跟他们仨坐一块还是挺有意思的,三位都是我的老朋友,原来有很多的接触,现在也是大哥,我们现在还在一起,还有很多合作的事儿,我就这个事儿,谈几个观点。我也不太认同上半场、下半场,如果有上半场和下半场,可能就是原来粗放的买地卖房子的模式要告别了。如果说下半场,可能还要分很多半场,所以我不认为有什么上半场我更同意1.0、2.0。



我们都在谈趋势,不是主观认为它是什么,而是客观趋势它是什么。


第一个问题,房地产和实体经济的事儿。


之前看了非常可笑的一个事儿,国家公务员考试里面有一道题,如下几件事儿属于实体经济还是虚拟经济,列了四个选项,最后标准答案,房地产是虚拟经济。这是国家出的题,房地产是虚拟经济,不是实体经济,这个事儿让人深思,后来我问这些人,他说可能出题人有问题,但是他为什么认为它是虚拟的?我认为房地产里面有实体经济有很大一部分,比如制造业,他认为开发这件事儿不是实体经济,我们可以争论,就谈到房地产实体经济,是完全难解难分的话题,这个题很容易说的清楚。1999年到2007年,这段房地产的规模是比不上实体经济的,那个时候的中国实体经济技术依赖度低,房地产没有释放出巨大的金融价值,所以房地产还是一个小过实体经济的东西。那个时候中国房地产没有泡沫,需求量大,而且是非常健康。在座的几位成功者都是那个时候起来的,包括万科在内,无论是建业、天泰都是经历过这个阶段。什么时候开始出问题?


2008年到2014年,中国实体经济严重萎缩,中国进入了救市的钱,大量钱流入房地产,使得我们堆了巨大规模的GDP,但是这里面虚的经济占多少?今天看难以评估的,根儿是处在那个时候,就是2008年到2014年,这奠定了房地产出现问题的毛病,包括各种乱政策都在这个时候,176份文件,四部委以上全在那个时候。


要命的是,2015年、2016年,这个阶段的房地产完全金融属性了,房子也不是房子了,这个阶段的压力主要是受汇率、杠杆等等影响。2015、2016年就不谈实体经济,实体经济远远被房地产打败了,这就是我们今天看到的状态,这个状态引发出什么规律思考,国家还敢不敢弄下去,终有一天到了难以挽回的地步,货币超发到底是不是跟国际类比的实体经济,就是说这个实体经济有没有质量?应该说很缺乏质量。


第二个问题,现在全球站在什么风口和节点上。


大家都认同全球站在知识大飞跃、技术大革新、整个人类社会大变革的时代,很有可能出现1870、1910现象,1870、1910现象这是上一次人类社会颠覆革命的阶段,这40年92项重大科技发明,从电灯泡到飞机等等,这些东西的出现颠覆整个人类社会对自然界的看法,当然会变革。如果再有50年,我们说不用50年,2040年人工智能超越我们普通人,也就是23年,最近大家说连23年就不用了,十几年就可以了,如果人工智能的能力超过人的智力水平,再往下我们大家谁也不知道,这些颠覆产生的时候,中国毫无话语权,中国再搞多少房地产都没戏了,站在战略的选择上面,再选择往哪儿走,如果再堆出一个虚幻飘渺的GDP,大家都不知道怎么办。这个状态下,国家还敢不敢继续 堆房地产的泡沫,这是根本,这是这一个趋势。


第二个趋势,人口结构的趋势。


1966年到今天已经51岁的,1974年的人到现在也已经43岁了,这一伙人再有十几年就六十多岁了,最年轻的也五十多岁了,我有一个判断,中国前二十年推动房地产的人已经从市场移出了,如果他再购买只有一个原因,就是货币原因,就是金融投放问题,他没地放钱,只有这么一个原因,除此之外没有原因,因为他的没有根本需要了,他已经移出了这个范围。这一批人的购买能力不代表自己的使用需求,他们第一需求紧迫的是买房子吗?根本不是买房子,他是拿钱创业,这是根本的变化,那么这批人的需求到底是什么?这导致了我们今天谈论说租赁经济和轻资产的原因,包括链家的发展可能都跟这事儿有关系的,就是人变了,消费者不是那伙人,诉求变了,这是房地产最大的根本。


第三,金融问题


金融思路肯定会发生变化,如果进入到租赁经济和轻资产的时代,像一系列的手法必须要变化,不变化,等于两头堵,这边人的钱没地去,那边持有的房子人活不下去,又一堆人做轻资产,这些人不能发挥价值,所以金融肯定要改革。


第四,内容经济将来会成为主导。


对养老的需求绝不是今天养老院能够解决的,大量的精神诉求,大量的超越基本颐养结合的东西都会出现,包括文化艺术,这一大堆的东西是带来消费升级最重要的原因。基本上我对这个问题就是个看法,中国人口是我们所有生意的基本来源,中国2030年前中国的城镇化水平一定会达到70%以上,这代表什么?10亿人会住在城镇里,我还不太相信大量人到小城镇去,所以都市圈的形成,中国也逃不过,10亿人围着都市圈转的时候,中国房地产一定有前景,生产资料不是土地的,可能是160亿存量资产,拿出这些资产变成一个新的房地产,这是我的看法。


左晖:大庆总思路很开阔,提出了很重要的背景,第一,今天互联网发展,人工智能的发展,AI的发展,一般我们人类的智商水平大概在100左右,平均下来,大概比我们高10%左右,最高180、190。有一个数据,未来AI未来的智商达到2万左右,这就是人类的差异。


第二,刚才大庆说的人口结构,人口的变化,我们不管是不是新的老龄化状况,包括刚才胡总王主席说的,我们河南和山东两个最大的人口省份,都有1亿左右的人口,和日本差不多了。


第三,金融的话题,就更复杂一些,我们金融怎么样来变革,怎么迎合未来的发展。
第四,整个人口的分布,今天中国7亿城镇人口,未来假设有9、10亿的人口,这些人怎么摆?这可能都是未来我们要关注的一些问题。在这样的情况下,我们再回头看开发商,因为整个中国的开发规模在10万亿,我们最大的开发商一年在3000亿左右,在开发的领域里面,十几亿很难说有什么话语权,有什么样的生意跟这个生意有等量齐观的变化,比如小镇的发展,未来是什么的状况,今天说战略,就是说A点和B点,在哪儿,怎么去。


我们今天推行小镇,或者一些服务的变革,未来这个B点,十年之后大概是什么样的情况,像房地产轻资产化,未来大概是什么状况?
王若雄
未来小镇,不只是建筑美,规划合适,而是同时把特色产业引进来





其实没人知道未来怎么样,特别是AI的发展到底会带来什么样的后果,现在真的是很难说清楚,他们有人畅想,说未来大家都不养汽车了,距离远近也无所谓,哪怕是远的地方,知名汽车那是24小时的全天侯着。其实我们做了一个小镇,大概做了12年了,最初做的时候并没有像今天这样的远景规划,是一步一步建起来的,从今天我看,一个小镇除了传统上的环境保护、交通等等更强调的是产业。


第一个产业,就是农业产业化,其实过去对农业,我们的认知是有一些问题的,但是在今天,对于所谓的新农业的预期,大大的提高了,甚至有人对新农业已经不仅仅是一个使用的产业,它甚至和观光,现在有一种蔬菜是一种环境、是一种梅花的,当然也是可以食用。


第二,小镇除了传统的产业,其他的特色产业能不能引进来,因为建了这些小镇,这些小镇的人干什么?只是在而居住吗?还是说本身这个小镇给他创造提供很多的工作机会,我这些年到台湾看了很多,台湾有几个大都市的聚集,但是大部分的台湾人还是在各个小城镇里面,最有意思的就是,每一个小镇都有所谓的特色产业。去年我在台中看了一个小镇,做巧克力的,做巧克力成为这个小镇的主产业,对我来讲,有很多的启发。


最重要的是,我未来的小镇,不只是建筑美,规划合适,更重要的是打造小镇的同时,能够把特色产业同时引入进来。作为这一点,中国的机会就特别多,比如作为我们开发商,在这之前愿意投入一些时间、精力去做研究的话,这个事儿我认为是可以实现的。



左晖:像文化地产,包括刚刚说的体育、旅游等等,一说到这些事情的时候,总有一些人去提问题,说你做来做去还是做地产?是不是还是去圈地,你的方式是不是还是这样的?当然我知道我们今天整个的房地产未来的发展方式,我们都会发生很大的变化,换句话说,其实我们赚钱的方式发生了一些根本性的变化,但是我想可能今天正好借这个机会请教一下胡董,区别到底是什么?不管是文化地产还是特色小镇、旅游、养老等等,这些跟过去未来到底是一个什么样本质性的差异?


胡葆森
5年之后建业大生态系统可能就成型





据我观察,地产商做小镇大概有两种心态,一种还是为了拿地,用做小镇的概念,不论是体育小镇还是文化小镇,就是为了圈地。另外一种,像王总是文化人,确实有这种文化情怀。但是现在实际上还有一种,大庆总也提到这个问题,包括田总也提到这个问题,包括我们自己,其实对我们这种上市公司来讲,做小镇,做十个八个没有意义,只能是从转型上思考这个问题才有意义,比如你最后做了一个小镇,这个小镇的经营模式一定不是把里面的房子卖掉了,从投资的角度能不能用众筹的模式,最后内容的模式,能不能也是用一种众筹的方式内容具像化、定型,从未来经营的模式上,你自己是个业主,这是我自己总结出来的。你最多的时候既是一个投资者,又是一个消费者。


小镇里面的某一个院子你住了100天,另外250天委托经营机构往外经营的时候,你就还成了一个营销传播者,这是一个多重身份的,你既是其中一个院子的业主,同时还是一个消费者,同时还是一个传播者、销售者,用这种方式承担了多重角色,实际上这个东西对开发商来讲什么意义?一个小镇没有多大意义的,比如讲我的计划可能需要十年或者更长时间,我在河南做100个小镇,我做100个小镇的时候,相当于开了100个度假酒店,每一个村子有一个固定的消费者,业主肯定是固定消费者。另外的时候,他消费了三分之一,另外三分之二,我们帮他经营出去了,对我来讲,对我酒店管理公司来讲,等于开了100间酒店,所以在那个时候,这个板块的业务就变成了一个新的商业模式下的地产公司转型的一部分。


比如说一个村子200户,一户150平米,就是3万平米,就按3万平米一个村,100个村子就是300万平米。300万平方米的存量物业就变成新的运营方式和商业模式,所以地产商思考这些问题,不同的阶段意图不一样,一开始和终点的需求不一样,我看到了现在在业界关于小镇热点的话题,我都觉得有点过热了,大家有不同的心态。作为建业来讲,我们思考的是最后这种,是希望作为一个规模式的战略转型的一部分,但是建业的战略转型不光是小镇。王总讲的农业,建业已经有四个绿色基地了,这个绿色基地就是一产+二产+三产,现在有一种新的概念该是六产,就是一产+二产+三产,既有农业种植,同时还有二产,我们从荷兰引进花的技术,当然还有三产。我们1号基地5000亩,有500亩住宅用地,其中一个小镇建在这里面,解决了现在从业项目的居住功能,里面还有大食堂,还有供旅游用的,大食堂覆盖了几百平方公里,这个绿色基地在许昌,周口人、漯河人都去那里,去年这个大食堂一个月有一百多万的营业额。这样的绿色基地建业已经有了四个,最近这几天,2号基地就开始营业了,在鹤壁,覆盖整个豫北,3号基地在豫东,4号基地在豫西,我希望河南的东西南北中建五个基地,这又是建业转型的一部分。



刚才田总讲的,最后是围绕着你的房地产主干传统企业,最后变成一个商业生态系统,这里面跟你发生关系所谓的人,不光是业主,你的生活、家长、球迷,你商场里面的租客,慢慢变成跟你有多重关系,既是你的业主,又是你的球迷,又是你学生的家长,又是你某一个项目的投资合作者,等等。建业今年25周年,5年之后我们的大生态系统可能就成型了,大概就是这样一个探索。


田明:中国处于大城市化阶段,中小城市还在萎缩,特色小镇根本不具备成立的条件





我觉得这个小镇风刮得有点猛,中国人喜欢刮风,这镇风刮后,你会发现小镇没有那么美。



开发商在房地产大热的时候,总觉得拿到地就是拿到一笔财富,用尽各种各样的名目和方式,现在提出的是特色小镇,就像创意园等等,都是盯着脚下那块地。


从政府来说,有足够的趋势,把大城市疏解,地方政府有政绩要求,两边都挺高兴,但是我觉得市场不会接受,中国还处在第一阶段,大城市化,特大城市化,有很多城市人口都是外流的,更别说小镇,江苏无锡这些人口都是负增长,小镇怎么大面积产生呢?


未来到底是更集中还是会有很大分散的可能,这也是我很大的感受。我的判断,目前还处在大城市化阶段,中小城市还在萎缩,所以特色小镇根本不具备成立的条件。


左晖:


有一个话题大家必须谈,就是养老的问题,刚才大庆总说了,我们第一波人口高峰从1966年到1974,第二波是1975年到1985年,每一波都有1亿人,我们第一波的人已经快迈入老龄化的阶段,虽然现在老龄标准不断调整,以后说75岁以后才能算老人,我们在座的都是年轻人。今天养老的话题一直都是越来越热,包括今天早上我参加一个中日论坛,也是谈一些养老的状况,因为田明总做了一些实践,我想请教一下,未来养老的生态在中国会是什么样的状况?




田明:养老地产所谓的专业化都是走向服务化





我们做了一点养老,跟地产无关系,所谓的专业化都是走向服务化,开发服务,金融服务,养老服务,物业服务,出租公寓的服务,这些其实都是服务,还有绿色环保服务,其实都是服务。以后像重资产的模式,我觉得1.0时期重资产模式,有些公司会去做,但是大部分公司可能会离开走向专业化,其实就是走向服务化。


我们把养老没有看成是地产,所以我们养老除了一部分配建在开发小区里面,有一栋两栋进行小区内部配套,除了这种属于地产开发的重资产模式以外,主流养老全是轻资产模式。我们是二房东,我们向政府、社会租赁低效使用的资产,去把物业拿来进行改造,进行设备设施的安置,然后植入我们的服务团队,植入我们配套的系统,让一个城市有很多这样的人住在这个城市里面。



老年人最担心的事情,或者说老年人最怕的事情是被社会遗弃,这种心理上的要求远远大于他们对物质的要求。所以你如果在郊区搞山清水秀的地方,里面住的全是老人,老人是不愿意去的,老人说那是集中营,天天听到的是救护车的声音,那个是很不人性的,其实老年人应该有尊严的生活。


还是社区化养老。人挪活,树挪死,但是这个挪是指年轻人,老年人不一样,他没有时间精力认识新的世界。所以我们所有一切养老都基于这样的人性化考虑,老年人人性化的要求考虑我们的养老,我们的养老都是布局在城市各个点上,规模有大有小,构成网络状分布,让老年客户获得有尊严、人性化的生活。这里面最难的事情,我把它理解成服务,我们的服务做的还不错,但是现在规模还不够大,如果规模足够大的时候,我们到哪儿找那么多的年轻人愿意干伺候老人的活?中国人连一个保姆都想干点其他的事儿,转个专业,那么多的老年人需要年轻人去照顾,年轻人愿不愿意干这个活,他的收入够不够,他在社会上有没有得到尊重?这个很重要,所以我们一直把养老的业务看成人力资源公司,看人力资源能不能找到合适的人,然后能不能培训他进来,能不能有一种激励的机制,让他愿意在这儿干下去。


前段时间日本一个很大的养老公司,他们董事长到我们公司参观,临走给我说,说你们的服务员让我很感动,比我们日本做的好。我说怎么可能呢?我说我学习的对象就是日本。他说我在你们年轻人眼睛里面看到了真诚出自内心的笑容,我们日本人年轻是职业化的。所以我想最难不在于老年人,而在于有没有更多的年轻人干这个活。最后谁能把这个做好,谁就能获得这个市场。
左晖


说到出租的事儿,我特别想请教大庆,因为大庆正在做出租型的经济,也是做分享型的经济。大庆总,在你看来,判断未来包括互联网+,包括新经济的生态,对房地产行业的影响到底会在哪些角度里面?




毛大庆
早年开发商抢“土地”,未来开发商抢“房子”



说到所有现在设计的模式,我现在干的模式,远远是租赁经济里面冰山一角,租赁经济有很多种,也不用太把它非得说成互联网什么东西,其实它是共享经济思路下的东西。


2014年我在万科管创新业务,在美国待了一个月,走访了40多个投资机构,当时主要问他们一个问题,在房地产领域类,从资本界看,除了买地盖房子,还有什么是资本看重和追求的。发现了很有意思的,共享办公、共享会议等等,这是什么东西?其实就是房地产新的内容资产,把它统称为内容资产。


内容资产大家理解起来,就是一种运营模式,各种各样的运营模式,这个运营模式能够存在,能够存活,能够有人需要,主要是有用户。又回到我刚才说的问题,下一个时期主要对于不动产使用的人是谁,当然除了我们买房子住的人,还有很多用房子的人,用房子的人用法也不一样,所以出现很多拿房子变出新的东西,没人用就是不成立的模式,有人用才是成立的模式。



我们各种各样对于传统行业的变革,凡是原来使用者多的行业会产生更多的颠覆性的可能性。原来传统行业没什么用户,你把它颠覆了也没什么用户,原来这个地方用户量很大,你颠覆了用户量仍然很大,只不过用法不一样。我认为在中国做共享经济、分享经济以及颠覆性的模式,房地产仍然是蓝海,因为这个地方原来就是用户量巨大,只不过用的办法不一样。另外,我们现在存量的房子,160万亿,这个东西就是将来的新的运营型房地产的生产资料,早年开发商竞争土地,将来变成竞争房子。相信链家对这个事儿最有发言权。


再往下一个问题,使用者未必对产权有强大的诉求,但是他对使用权有很大的诉求,这才会产生很多把使用权进行分享的业务,最直白的就是办公,办公是最简单看得明白的,以后企业越来越多,企业越来越小型化碎片化。


互联网确实颠覆了整个社会生产资料和生产要素的整合,原来弄一个企业,基本上我有钱,把要素都整合在我这儿,我这企业越来越大,现在的企业不见得要大,现在的企业,我做垂直,我做一件事做下去就行了,那个要素那个人做,这个要素那个人做,什么原因?链接能力不断增强,将来出现小微公司,这些人对房子的需要就变化了。我们做共享办公最大的体会,比如说自行车,三个自行车全在我们化工厂里面,我问互联网做这些新模式的人,我说为什么你们要跑到共享办公里面来?确实,他讲互联网的人,ofo你们多少员工?正式员工1000人,他这1000人的形态非常分散,这些人去写字楼里租办公室绝对是非常不合算的,非常成问题的。今天30个人,明天一下变130人,他一定要在最便利、快捷的办公室里办公,所以就应运而生共享办公,这些模式跟着用户的需求不断产生。



我现在看到很多好玩的共享,美国出现了把商业中心变成共享教室的,上海也有一个,周星也在做这个,把区域的购物中心变成教室,这一端联系老师,那一端联系购物中心。原来老师所有的成本都省了,找一个教室小孩儿集中去那儿上,这个房子的收益就提升了。


这些模式跟互联网和新的用户使用有很大关系。还有共享剧场,伦敦出现了一个工厂,改成小的剧场,全部是出租型的剧场,后来我说你剧场都谁表演?他说谁用谁表演,不是以前弄个剧场卖票,门票不重要,用户多了才重要。这些模式都是跟着人的生活方式不断变革的。我们这两年也做了很多尝试,把共享办公开进购物中心,现在我们是购物中心里最受欢迎的,我们在很多购物中心里开了共享办公,顶楼最没人租的,对我们来说最合适,做共享办公,办公的人还挺高兴,购物中心的人也很喜欢,各种各样的空间我们都可以在里面运行。我们把长租公寓变成宿舍式长租公寓,在美国出来一个新模式,里面只有一个床,只有简单的收纳,小小的卫生间,什么都没有了,能共享的全部都共享了,共享厨房、共享会客厅等,我们把共享办公和共享公寓合在一起,把很多商业线下化,我发现共享公寓的人和共享办公的人,很多都是一伙人,这里面有共享办公、共享公寓、共享商业,结果发现这一块的效果非常好。


最近我们探索把共享生活稍微转一转,我们做一个集合化的,可以玩儿可以吃,可以会客,审议可以做一些工作的,给中老年人坐的地方,我们正在尝试,将来可能也会很有吸引力,所有将来在空间里面会出现一伙人,专门创造内容,创造内容的盈利点,和开发商合作,变成开发商新的一种大型租户,比如万达里面租户变成我们这种人。


最后我说说租赁经济远远没到顶点,我们看这个数字,2015年租房,这还指的是住的人,还不是我们这种租,1.6亿人参与租房,2030年可能就是2.3亿人,总的经济规模已经超过美国了,2015年我们超过日本了。为什么说这个数不大,我们看下面这个数,2015年底上海是中国最大的GMV租房城市,1200亿,纽约1400亿,东京2700亿。中国最大的城市才1200亿,北京才886亿,差距是很大的。


我们再看这个对比,都市圈,刚才我特别同意田明的,中国最终还是会形成大都市圈,人口老龄化带来人口集中,没有大都市圈总人口占美国全部人口的83.7%,纽约加上洛杉矶两个城市占美国总人口的11%,日本三个都市圈占了57%,东京占全部总人口的34%,英国、法国两个首都占全国总人口13%以上,中国呢,北京1.7%,上海1.5%,将来高铁发达了,你看这些人去哪儿?其实下一个房地产很大的重要抓手其实来源于经营型的,这里面受互联网影响非常大,这些用户是离不开互联网的人,到了00后,这一帮人对社会的理解跟我们是断裂式的,不是渐变的,今天我们谈互联网是新生生物,00后的人认为互联网就是自来水,他们对房地产的应用完全不是今天的认识了。


左晖:大庆给我们聊出了很多概念,的确,今天的资产我们比较关注产权和所有权,今天我们看到产权、使用权、收益权都在分离,有很多通过经营,通过资产管理的方式,通过运营提升收益权之后又回过来提升资产的价值。


田明:2015年全球新建了40亿方的新建筑,中国达到全球建筑量一半,我想还会不会一直持续下去?

左晖:用一两句话总结未来最大的风险在什么方面?





毛大庆:我们做新经济的,实际上我们充满了希望,我们看见的都是希望。
左晖:我们每次看到大庆都像看到新的生命。


毛大庆:我们觉得这个风险是国家不稳定,没有什么风险,比如国家出现巨大的动荡或者不稳定,但我认为这都不太可能发生。中国有一个数字让我极其震撼,上个月联合国做了一个调查,调研了17个国家,调研什么?现在25岁的年轻人,他们调研了十几万人,调研一个问题,你认为你的下一代人会比你上一代人,包括你这一代人生活的更好吗?你就回答是还是不是。你知道这十几个国家认为下一代人会比上一代人和我这一代人一定好的比例最高的是中国的年轻人,这个数字我认为是最伟大的一个数字,是我这些年看见中国最有希望的数字,他认为下一代比我好,你说这个过程还有什么比这更有希望的,这个希望不破灭,我们干这些活的人都没有风险。


田明:年轻人现在特别好的感觉是受一些媒体的宣传导致的,其实我的判断是,他们未来的日子可能没那么灿烂。我唯一能确定的是未来是不确定的,我在想一个事儿,我关心一个事儿,就是我们国家还会采取这种货币扩张政策,经济刺激的政策,还会再来两次还是从此以后这次就到顶不来了?我关心这个事儿,如果我们继续看经济下行就去刺激,经济下行就放水,如果这样我们就要硬着陆,如果说经济开始转型、开始调控,压住,以后不再进行扩张性的货币政策,如果那样的话,我觉得我们国家有可能是长期的波动,就是一次软着陆,如果是软着陆,企业就可以采取软着陆,我现在最关心的是A还是B。


王若雄:我基本上是乐观的,世界进入到一个不确定期的时候,我个人的判断,风景这边独好,我觉得我们都是经过历次运动的专业运动员,对各种各样的波动,我们真的是已经把它当作一个常态来看,所以我对中国对未来的房地产事实上还是持乐观态度的。


胡葆森:其实我觉得我们做企业的,你说不应该关注宏观的东西也不对,但关注的太多了也不对,关注太多都天天听各种论坛去了,都没人关注自己企业内部的事情,其实有些事情,说这些数据,这些数据跟自己有什么关系呢?作为企业来讲,自己应该不断反思,不断创新,不断研究客户的需求,把眼前的每一件事情做好,无论发生什么样的不确定或变化,你都可以生存。所以我觉得企业更重要的是,把自己的心态聚焦在自己企业怎么样适应未来的不确定这个问题上。


现场嘉宾提问


我是媒体的,我特别关注4月6日住建和国土出的问题,刚才听了几位大佬的分享,未来土地不是主要的生产资料了,对于年轻人来说使用权比产权更重要,所以我想问一下,以后房地产企业告别开发商的身份还需要多长时间,包括您能再谈谈这个问题的影响更好?




毛大庆:我觉得土地仍然是开发企业重要的生产资料,并没有说土地完全没人要了,这个不对。但是纯粹依靠土地生长的模式这个到底了,美国开发商还是要拿土地的,但是我想土地和资产这两个东西未来会变得越来越均衡,而且很多开发商自己也慢慢从开发到持有资产,从持有资产到运营资产,这个一定会开始,我认为现在已经开始了,中国的房地产企业集中度在这两年会更加进一步集中。也就是说,开发企业的数量没那么多了,可能会越来越集中到一部分的品牌开发企业,可能是区域型的,可能是品牌型的,大的那几家数字会非常大,并不能说开发商告别土地开发的模式,从来没有告诉你这个问题。



田明:土地永远是财富之母,作为开发商也需要土地,只不过像我们前一段时间这么依赖土地,大家都在疯狂的抢土地,政府拼命的经营土地,这样的状况过去了。


我觉得等到地方政府的财力靠土地财政、靠现在的高税收支撑不住的时候,那时候我们国家该开征物业税了,一旦开征了土地税、房屋税以后,那时候你会发现,你持有大量的物业和土地是交不起那个钱的,我在美国看到大片的森林,原来是谁家的,后来都捐掉了,除了他有高尚的情操以外,主要是交不起税。



毛大庆:这是很好的问题,大家思考一下我们周围的房子,很多40年的房子现在就十几年了,有些五十年的房子也剩十几年了,大家一直在争论到期之后这些房子怎么办?房产税出不来主要是缺乏依据,但你不要忘了对于房子税收处理肯定是重大的改革,这个房子到期之后,到时候就变成这个房子的税收和当年出让土地的钱,再来七十年使用,土地没有二次开发了,土地的租金谁出呢?可能房屋持有人要出,这时候你持有房子可能就出不起,到时候你捐还来不及,到时候这个问题就来了,没有多少年很多人都看得见。


嘉宾:各位老师好,我是做房地产互联网的,各位老师都在中城联盟,我问一下左总,目前大家看到对于资金外流的外汇管制非常紧,包括国内调控很严厉。有一个说法,是为了引导资金向资本市场,现在新股发行非常多,恒大也准备回A股,胡董也在香港上市,有没有回A股的打算,包括王总,有没有往资本市场的考虑,以及田总、毛总在资本市场的选择是走境外还是走境内的A股?



左晖:这个问题简单讲一下,有没有想回来的想法,胡董没有,大家都没有。
田明:中国资本市场近一两年没指望。
左晖:田总今天给了我们很多很硬的话,没有指望。
田明:因为钱在收紧,如果资金变紧,股价不会上去。



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【老潘说】开发时代,开发商“抢土地”;存量时代,开发商“抢房子”,这很正常,房地产不同时代,本身就有不同的主题。


过去10多年的房地产,百强房企就就一条路,拿地,盖房,卖楼,所有房企的游戏规则几乎都是如此,房企之间唯一的区别就是谁杠杆更大,周转更快,销售更快,这也带来规模的分化,过去10多年,中国95%的开发商仍然是住宅开发商。


但2013年、2014年楼市寒冬之后,房企开始“分心”、“分化”了,不同的房企在主航道之外开始寻找支流航道和新航道,而且今天的支航道,可能明天就是主航道,当然也有不少房企坚定主航道不变的,比如融创,旭辉等,也有加大筹码提前押注支航道的和未来蓝海的……总之,与之前10多年坚定一条路不同的是,不同房企对未来5年的战略目标和路径选择开始不一样了,也就是在这个时代背景下,房地产进入战略为王的时代。


今天老潘特别推荐中国绿公司的年会关于房地产趋势走向,房企下一步战略走向,房地产的风险与希望三个焦点问题,推荐来自左晖、胡葆森、田明、毛大庆、王若雄等的战略头脑风暴。老潘一字一句读完,受益匪浅,推荐给大家!



来源:中国绿公司年会、建业集团、地产观察
主持:左晖:链家集团董事长

嘉宾:
胡葆森:建业地产股份有限公司董事局主席
王若雄:天泰集团股份有限公司董事局主席
田明:朗诗集团股份有限公司董事长
毛大庆:优客工场创始人董事长



左晖:大家下午好!欢迎来到我们房地产企业的战略之变论坛。今天提房地产企业的战略变化,实际上是有大的背景。


第一,2016年所提的房地产行业去库存。第二,房地产2016年经历了大的发展,去年实现11万亿的交易,二手房有6500亿的交易,这是过去十年的峰值。同时现在又迎来了一轮15年来最严厉的房地产调控,全国39个城市都公布了新的调控政策,从“3·17”到“4·17”这一系列的政策,都是很罕见的。开发企业也在分化,前20的开发企业规模越来越大,还有企业在积极转型,向商业方向转型,同时整个房地产行业都受新经济,包括互联网+,包括分享,包括租、资产的影响。


第一个问题,进入到房地产白银时代,对房地产新的下半场是怎么样理解的,以及在这种理解下,各位企业面对未来有什么变化?
建业董事长胡葆森
建业还需3年实现新型生活方式服务商的初级模式





各位嘉宾好,刚才左总已经把行业目前面临的背景给做了描述,我个人认为,从2004年9月1日土地市场开始实行招拍挂,整个格局开始变化,洗牌开始。


2005年我对房地产市场做了两个预测,一个是洗牌过程中,当时我就说像现在的香港,最后70%以上的份额被五大地产商瓜分了,五年以后也是这个趋势。已经过了12年,现在中国的百强企业去年占到了全国市场的40%以上,而且这种趋势还在加重,用不了十年,全国百强企业会占到60%以上,甚至更多。在这种背景下,迫使一些五世企业,包括百强企业在内,面临发展模式转型的问题:


一是互联网的融入,把互联网这个工具融入到产品制作和服务过程中来;
二是住宅,中国的开发商借助城镇化的红利,过去的二十多年还是以住宅为主,95%还是住宅开发商,下一步怎么样和教育融合,和科技融合,和文化旅游融合,和商业融合,甚至怎么样和体育融合,这都是我们需要思考的一些问题。最终目的,是希望和这些内容融合之后,从单一的住宅开发商变成一个新型生活方式服务商来迎接消费升级和需求多元这样一个大的中国社会变化。


过去很贫困,现在进入中等收入阶段之后,大家消费在升级,作为一个开发商如何迎接消费的升级?也就是从单一的住宅产品开发商转变为新型生活方式服务商,这个过程很痛苦,也很漫长,不会一蹴而就,就建业来讲,还需三年时间实现新型生活方式服务商的初级模式。



天泰董事长王若雄
走轻资产路线的话,未来前景非常广阔



有一句老话,日光底下无新事,今天发生的事儿历史上都发生过,我们人口这么多,调控力度之大也是前所未有。从美国、从亚洲来看,这个方向的发生发展都有所谓的阶段性和规律性。



我其实不是太赞成所谓上半场和下半场的看法。所谓上半场是一二线的城市,比如郑州,这次来看,郑州真的很惊人,有美国长岛的感觉了。但是再看看广袤的960万平方公里,县、乡、市还是有很大的发展空间,到欧洲、北美看还找不到脏乱差的乡镇。所以我觉得如果有下半场的话,我觉得更加是往下走的态势,会使得我们960万平方公里整体的发展日渐平衡,这个我觉得是一种可能性。


对于自己而言,最重要的还是专业能力,地产开发的专业能力。开发的周期、经营等其他各种各样的专业技术上,如果能够处在不败之地的话,以后还是有机会,还是有很好的可能性。另外,上一次我和葆森讨论的时候他给我提过一个想法,轻资产化,我们有这么好的专业团队,就会在轻资产化上做很多攻克,3+1,品牌、物业管理、专业服务加上投资。我在山东省,仅次于河南,从这个历程上来讲,未来发展空间也是十分巨大,因为我们都是老运动员了,从2003、2004年都开始调控,去年就是这样上来下去的,这应该算是一个常态,如果你的专业技能好了,战略调整好,特别是走轻资产路线的话,我觉得未来前景还是非常广阔。


第三,我们一直在做城镇开发,做了1万多亩地的项目,基本上把这个模式差不多做好了,如果未来有机会的话,我跟胡大哥学,不出山东,在山东发展,像这些小镇,特别是新兴产业小镇也是我们未来发展方向。


朗诗董事长田明
货币过量问题若处理不好,会存在断崖式风险





首先说一下关于宏观地产形势的看法。从历届看来,中央采取了大量的行政性措施,有时候感觉是不讲道理的粗暴的,我认为这样的做法,虽然有粗暴的一面,却是正确的。


因为当前房地产的主要问题是开发量太大,而整个经济里面找不到资金的去处,所以城市里面的土地跟住宅资产变成了无形资产,如果不采取措施的话,将会导致资产价格吹到天上去,会出现非常大的问题。


在2016年下半年已经看到这样的景象,即使是在一线二线城市采取控制的情况下,依然控不住上涨的趋势,现在更多的三四线加入了调控的行列,本质上就是货币量太大,这要有一个消化的过程,如果不能很好的处理,有可能存在断崖式,或者是泡沫,这是中央政府不想看到的。


比较好的一个前途,可能是中央政府调控的力度恰当,没有产生资产泡沫。现在我们还存在另外一个荒,资金荒,这个事情看上去是矛盾的,一边资产荒,一边是资金荒。最近资本成本价格越来越高,而且央行在收杠杆,从国际上看,美国的美联储也在收杠杆,提高利率,这是一个大的趋势。


所以说花一段时间,上游资金链变少,这边水量也没有泛滥,压住了,我们可能有一个软着陆,我们大概就处在这么一个状况,我不认为后面还会有太多的机会执行2B或者财政的宽松政策,所以我的判断是房地产越来越接近高峰位置。
左晖


我们跟很多人交流过,我觉得非常有意思的,在历届的调控的时候,总有一些人有一些微辞,这次还是比较一致的,大家对这个市场很担心?




田明:
美国房地产4.0时代,中国是1.0到2.0的过渡时代





所有人没有一个人说自己的营销做的好,或者说自己产品做的好,导致销售火爆,大家都说那是钱搞的,是共识的,都觉得这个形势不对,要采取举措,这是大的判断。



我同意刚才两位的发言,我也从来不用上下半场黄金时代、白银时代的说法,可能大家看过文明进化到2.0、3.0,我认为房地产发展的形态用1.0、2.0、3.0的方式去记比黄金时代、白银时代更恰当。


我在美国有投资,美国的房地产,我估计应该是4.0时代,中国是1.0过渡到2.0的时代,1.0是什么?我们过去做房地产,很少的钱买一块地,买了地以后就可以贷款,有时候可以做融资,预售证拿到就销售,一销售之后现金流就过来了,以后这个项目现金流就是够的,除了项目开发以外,大部分的钱再去做第二第三个项目,这是1.0的项目。


拍地、销售,但是在中国沿海地区这种事情越来越少,拍地的时候成本非常高,现在不让做融资,这种已经无法再做1.0版本的生意。万科其实也就是有几百个同质化的单元在转,有的公司小一点,有几个在转,但是本质上没有区别,都是拍地、盖楼、销售,但是这个时代,现在在中西部某些地区还能看到1.0的模式,在大城市,在东部的发达地区这样的生意没法再做了,所以我们必须要转向2.0时代。


2.0时代我认为是金融化和专业化,这是大势所趋,基于这样的判断,我们公司采取的策略,全面实施战略转型,2014年年底我们提出了战略转型升级。朗诗过去是聚焦绿色地产,我们在坚持过去的基础上,实行战略转型,战略转型到现在以后,2016年年底的时候,我们在手的40几个项目已经没有一个项目是我们完全的股权,我们的股权最大的不超过50%,绝大部分是30%左右,甚至有一部分项目没有股权,我们就是一个专业开发商,在干开发商的活。


我们的利润里面已经有一半以上的利润乃至于轻资产,利润另外来自于传统投资产生的汇报,我们公司战略转型通过两年的时间已经到中场。


第三点,实行榕树计划,一个生态系统,所以把我们的金融、基金,把开发单独处理,有养老、服务式公寓,有设计院,有物业公司,有装饰公司等等,我们希望这些都是像当年榕树上挂的须,形成纵向一体化的。


第四点,我们在美国、欧洲做了比较大的投资,在本土市场用的还是比较成功的,采取机器作坊。


毛大庆
10亿人围着都市圈转,中国房地产一定有前景



我跟他们仨坐一块还是挺有意思的,三位都是我的老朋友,原来有很多的接触,现在也是大哥,我们现在还在一起,还有很多合作的事儿,我就这个事儿,谈几个观点。我也不太认同上半场、下半场,如果有上半场和下半场,可能就是原来粗放的买地卖房子的模式要告别了。如果说下半场,可能还要分很多半场,所以我不认为有什么上半场我更同意1.0、2.0。



我们都在谈趋势,不是主观认为它是什么,而是客观趋势它是什么。


第一个问题,房地产和实体经济的事儿。


之前看了非常可笑的一个事儿,国家公务员考试里面有一道题,如下几件事儿属于实体经济还是虚拟经济,列了四个选项,最后标准答案,房地产是虚拟经济。这是国家出的题,房地产是虚拟经济,不是实体经济,这个事儿让人深思,后来我问这些人,他说可能出题人有问题,但是他为什么认为它是虚拟的?我认为房地产里面有实体经济有很大一部分,比如制造业,他认为开发这件事儿不是实体经济,我们可以争论,就谈到房地产实体经济,是完全难解难分的话题,这个题很容易说的清楚。1999年到2007年,这段房地产的规模是比不上实体经济的,那个时候的中国实体经济技术依赖度低,房地产没有释放出巨大的金融价值,所以房地产还是一个小过实体经济的东西。那个时候中国房地产没有泡沫,需求量大,而且是非常健康。在座的几位成功者都是那个时候起来的,包括万科在内,无论是建业、天泰都是经历过这个阶段。什么时候开始出问题?


2008年到2014年,中国实体经济严重萎缩,中国进入了救市的钱,大量钱流入房地产,使得我们堆了巨大规模的GDP,但是这里面虚的经济占多少?今天看难以评估的,根儿是处在那个时候,就是2008年到2014年,这奠定了房地产出现问题的毛病,包括各种乱政策都在这个时候,176份文件,四部委以上全在那个时候。


要命的是,2015年、2016年,这个阶段的房地产完全金融属性了,房子也不是房子了,这个阶段的压力主要是受汇率、杠杆等等影响。2015、2016年就不谈实体经济,实体经济远远被房地产打败了,这就是我们今天看到的状态,这个状态引发出什么规律思考,国家还敢不敢弄下去,终有一天到了难以挽回的地步,货币超发到底是不是跟国际类比的实体经济,就是说这个实体经济有没有质量?应该说很缺乏质量。


第二个问题,现在全球站在什么风口和节点上。


大家都认同全球站在知识大飞跃、技术大革新、整个人类社会大变革的时代,很有可能出现1870、1910现象,1870、1910现象这是上一次人类社会颠覆革命的阶段,这40年92项重大科技发明,从电灯泡到飞机等等,这些东西的出现颠覆整个人类社会对自然界的看法,当然会变革。如果再有50年,我们说不用50年,2040年人工智能超越我们普通人,也就是23年,最近大家说连23年就不用了,十几年就可以了,如果人工智能的能力超过人的智力水平,再往下我们大家谁也不知道,这些颠覆产生的时候,中国毫无话语权,中国再搞多少房地产都没戏了,站在战略的选择上面,再选择往哪儿走,如果再堆出一个虚幻飘渺的GDP,大家都不知道怎么办。这个状态下,国家还敢不敢继续 堆房地产的泡沫,这是根本,这是这一个趋势。


第二个趋势,人口结构的趋势。


1966年到今天已经51岁的,1974年的人到现在也已经43岁了,这一伙人再有十几年就六十多岁了,最年轻的也五十多岁了,我有一个判断,中国前二十年推动房地产的人已经从市场移出了,如果他再购买只有一个原因,就是货币原因,就是金融投放问题,他没地放钱,只有这么一个原因,除此之外没有原因,因为他的没有根本需要了,他已经移出了这个范围。这一批人的购买能力不代表自己的使用需求,他们第一需求紧迫的是买房子吗?根本不是买房子,他是拿钱创业,这是根本的变化,那么这批人的需求到底是什么?这导致了我们今天谈论说租赁经济和轻资产的原因,包括链家的发展可能都跟这事儿有关系的,就是人变了,消费者不是那伙人,诉求变了,这是房地产最大的根本。


第三,金融问题


金融思路肯定会发生变化,如果进入到租赁经济和轻资产的时代,像一系列的手法必须要变化,不变化,等于两头堵,这边人的钱没地去,那边持有的房子人活不下去,又一堆人做轻资产,这些人不能发挥价值,所以金融肯定要改革。


第四,内容经济将来会成为主导。


对养老的需求绝不是今天养老院能够解决的,大量的精神诉求,大量的超越基本颐养结合的东西都会出现,包括文化艺术,这一大堆的东西是带来消费升级最重要的原因。基本上我对这个问题就是个看法,中国人口是我们所有生意的基本来源,中国2030年前中国的城镇化水平一定会达到70%以上,这代表什么?10亿人会住在城镇里,我还不太相信大量人到小城镇去,所以都市圈的形成,中国也逃不过,10亿人围着都市圈转的时候,中国房地产一定有前景,生产资料不是土地的,可能是160亿存量资产,拿出这些资产变成一个新的房地产,这是我的看法。


左晖:大庆总思路很开阔,提出了很重要的背景,第一,今天互联网发展,人工智能的发展,AI的发展,一般我们人类的智商水平大概在100左右,平均下来,大概比我们高10%左右,最高180、190。有一个数据,未来AI未来的智商达到2万左右,这就是人类的差异。


第二,刚才大庆说的人口结构,人口的变化,我们不管是不是新的老龄化状况,包括刚才胡总王主席说的,我们河南和山东两个最大的人口省份,都有1亿左右的人口,和日本差不多了。


第三,金融的话题,就更复杂一些,我们金融怎么样来变革,怎么迎合未来的发展。
第四,整个人口的分布,今天中国7亿城镇人口,未来假设有9、10亿的人口,这些人怎么摆?这可能都是未来我们要关注的一些问题。在这样的情况下,我们再回头看开发商,因为整个中国的开发规模在10万亿,我们最大的开发商一年在3000亿左右,在开发的领域里面,十几亿很难说有什么话语权,有什么样的生意跟这个生意有等量齐观的变化,比如小镇的发展,未来是什么的状况,今天说战略,就是说A点和B点,在哪儿,怎么去。


我们今天推行小镇,或者一些服务的变革,未来这个B点,十年之后大概是什么样的情况,像房地产轻资产化,未来大概是什么状况?
王若雄
未来小镇,不只是建筑美,规划合适,而是同时把特色产业引进来





其实没人知道未来怎么样,特别是AI的发展到底会带来什么样的后果,现在真的是很难说清楚,他们有人畅想,说未来大家都不养汽车了,距离远近也无所谓,哪怕是远的地方,知名汽车那是24小时的全天侯着。其实我们做了一个小镇,大概做了12年了,最初做的时候并没有像今天这样的远景规划,是一步一步建起来的,从今天我看,一个小镇除了传统上的环境保护、交通等等更强调的是产业。


第一个产业,就是农业产业化,其实过去对农业,我们的认知是有一些问题的,但是在今天,对于所谓的新农业的预期,大大的提高了,甚至有人对新农业已经不仅仅是一个使用的产业,它甚至和观光,现在有一种蔬菜是一种环境、是一种梅花的,当然也是可以食用。


第二,小镇除了传统的产业,其他的特色产业能不能引进来,因为建了这些小镇,这些小镇的人干什么?只是在而居住吗?还是说本身这个小镇给他创造提供很多的工作机会,我这些年到台湾看了很多,台湾有几个大都市的聚集,但是大部分的台湾人还是在各个小城镇里面,最有意思的就是,每一个小镇都有所谓的特色产业。去年我在台中看了一个小镇,做巧克力的,做巧克力成为这个小镇的主产业,对我来讲,有很多的启发。


最重要的是,我未来的小镇,不只是建筑美,规划合适,更重要的是打造小镇的同时,能够把特色产业同时引入进来。作为这一点,中国的机会就特别多,比如作为我们开发商,在这之前愿意投入一些时间、精力去做研究的话,这个事儿我认为是可以实现的。



左晖:像文化地产,包括刚刚说的体育、旅游等等,一说到这些事情的时候,总有一些人去提问题,说你做来做去还是做地产?是不是还是去圈地,你的方式是不是还是这样的?当然我知道我们今天整个的房地产未来的发展方式,我们都会发生很大的变化,换句话说,其实我们赚钱的方式发生了一些根本性的变化,但是我想可能今天正好借这个机会请教一下胡董,区别到底是什么?不管是文化地产还是特色小镇、旅游、养老等等,这些跟过去未来到底是一个什么样本质性的差异?


胡葆森
5年之后建业大生态系统可能就成型





据我观察,地产商做小镇大概有两种心态,一种还是为了拿地,用做小镇的概念,不论是体育小镇还是文化小镇,就是为了圈地。另外一种,像王总是文化人,确实有这种文化情怀。但是现在实际上还有一种,大庆总也提到这个问题,包括田总也提到这个问题,包括我们自己,其实对我们这种上市公司来讲,做小镇,做十个八个没有意义,只能是从转型上思考这个问题才有意义,比如你最后做了一个小镇,这个小镇的经营模式一定不是把里面的房子卖掉了,从投资的角度能不能用众筹的模式,最后内容的模式,能不能也是用一种众筹的方式内容具像化、定型,从未来经营的模式上,你自己是个业主,这是我自己总结出来的。你最多的时候既是一个投资者,又是一个消费者。


小镇里面的某一个院子你住了100天,另外250天委托经营机构往外经营的时候,你就还成了一个营销传播者,这是一个多重身份的,你既是其中一个院子的业主,同时还是一个消费者,同时还是一个传播者、销售者,用这种方式承担了多重角色,实际上这个东西对开发商来讲什么意义?一个小镇没有多大意义的,比如讲我的计划可能需要十年或者更长时间,我在河南做100个小镇,我做100个小镇的时候,相当于开了100个度假酒店,每一个村子有一个固定的消费者,业主肯定是固定消费者。另外的时候,他消费了三分之一,另外三分之二,我们帮他经营出去了,对我来讲,对我酒店管理公司来讲,等于开了100间酒店,所以在那个时候,这个板块的业务就变成了一个新的商业模式下的地产公司转型的一部分。


比如说一个村子200户,一户150平米,就是3万平米,就按3万平米一个村,100个村子就是300万平米。300万平方米的存量物业就变成新的运营方式和商业模式,所以地产商思考这些问题,不同的阶段意图不一样,一开始和终点的需求不一样,我看到了现在在业界关于小镇热点的话题,我都觉得有点过热了,大家有不同的心态。作为建业来讲,我们思考的是最后这种,是希望作为一个规模式的战略转型的一部分,但是建业的战略转型不光是小镇。王总讲的农业,建业已经有四个绿色基地了,这个绿色基地就是一产+二产+三产,现在有一种新的概念该是六产,就是一产+二产+三产,既有农业种植,同时还有二产,我们从荷兰引进花的技术,当然还有三产。我们1号基地5000亩,有500亩住宅用地,其中一个小镇建在这里面,解决了现在从业项目的居住功能,里面还有大食堂,还有供旅游用的,大食堂覆盖了几百平方公里,这个绿色基地在许昌,周口人、漯河人都去那里,去年这个大食堂一个月有一百多万的营业额。这样的绿色基地建业已经有了四个,最近这几天,2号基地就开始营业了,在鹤壁,覆盖整个豫北,3号基地在豫东,4号基地在豫西,我希望河南的东西南北中建五个基地,这又是建业转型的一部分。



刚才田总讲的,最后是围绕着你的房地产主干传统企业,最后变成一个商业生态系统,这里面跟你发生关系所谓的人,不光是业主,你的生活、家长、球迷,你商场里面的租客,慢慢变成跟你有多重关系,既是你的业主,又是你的球迷,又是你学生的家长,又是你某一个项目的投资合作者,等等。建业今年25周年,5年之后我们的大生态系统可能就成型了,大概就是这样一个探索。


田明:中国处于大城市化阶段,中小城市还在萎缩,特色小镇根本不具备成立的条件





我觉得这个小镇风刮得有点猛,中国人喜欢刮风,这镇风刮后,你会发现小镇没有那么美。



开发商在房地产大热的时候,总觉得拿到地就是拿到一笔财富,用尽各种各样的名目和方式,现在提出的是特色小镇,就像创意园等等,都是盯着脚下那块地。


从政府来说,有足够的趋势,把大城市疏解,地方政府有政绩要求,两边都挺高兴,但是我觉得市场不会接受,中国还处在第一阶段,大城市化,特大城市化,有很多城市人口都是外流的,更别说小镇,江苏无锡这些人口都是负增长,小镇怎么大面积产生呢?


未来到底是更集中还是会有很大分散的可能,这也是我很大的感受。我的判断,目前还处在大城市化阶段,中小城市还在萎缩,所以特色小镇根本不具备成立的条件。


左晖:


有一个话题大家必须谈,就是养老的问题,刚才大庆总说了,我们第一波人口高峰从1966年到1974,第二波是1975年到1985年,每一波都有1亿人,我们第一波的人已经快迈入老龄化的阶段,虽然现在老龄标准不断调整,以后说75岁以后才能算老人,我们在座的都是年轻人。今天养老的话题一直都是越来越热,包括今天早上我参加一个中日论坛,也是谈一些养老的状况,因为田明总做了一些实践,我想请教一下,未来养老的生态在中国会是什么样的状况?




田明:养老地产所谓的专业化都是走向服务化





我们做了一点养老,跟地产无关系,所谓的专业化都是走向服务化,开发服务,金融服务,养老服务,物业服务,出租公寓的服务,这些其实都是服务,还有绿色环保服务,其实都是服务。以后像重资产的模式,我觉得1.0时期重资产模式,有些公司会去做,但是大部分公司可能会离开走向专业化,其实就是走向服务化。


我们把养老没有看成是地产,所以我们养老除了一部分配建在开发小区里面,有一栋两栋进行小区内部配套,除了这种属于地产开发的重资产模式以外,主流养老全是轻资产模式。我们是二房东,我们向政府、社会租赁低效使用的资产,去把物业拿来进行改造,进行设备设施的安置,然后植入我们的服务团队,植入我们配套的系统,让一个城市有很多这样的人住在这个城市里面。



老年人最担心的事情,或者说老年人最怕的事情是被社会遗弃,这种心理上的要求远远大于他们对物质的要求。所以你如果在郊区搞山清水秀的地方,里面住的全是老人,老人是不愿意去的,老人说那是集中营,天天听到的是救护车的声音,那个是很不人性的,其实老年人应该有尊严的生活。


还是社区化养老。人挪活,树挪死,但是这个挪是指年轻人,老年人不一样,他没有时间精力认识新的世界。所以我们所有一切养老都基于这样的人性化考虑,老年人人性化的要求考虑我们的养老,我们的养老都是布局在城市各个点上,规模有大有小,构成网络状分布,让老年客户获得有尊严、人性化的生活。这里面最难的事情,我把它理解成服务,我们的服务做的还不错,但是现在规模还不够大,如果规模足够大的时候,我们到哪儿找那么多的年轻人愿意干伺候老人的活?中国人连一个保姆都想干点其他的事儿,转个专业,那么多的老年人需要年轻人去照顾,年轻人愿不愿意干这个活,他的收入够不够,他在社会上有没有得到尊重?这个很重要,所以我们一直把养老的业务看成人力资源公司,看人力资源能不能找到合适的人,然后能不能培训他进来,能不能有一种激励的机制,让他愿意在这儿干下去。


前段时间日本一个很大的养老公司,他们董事长到我们公司参观,临走给我说,说你们的服务员让我很感动,比我们日本做的好。我说怎么可能呢?我说我学习的对象就是日本。他说我在你们年轻人眼睛里面看到了真诚出自内心的笑容,我们日本人年轻是职业化的。所以我想最难不在于老年人,而在于有没有更多的年轻人干这个活。最后谁能把这个做好,谁就能获得这个市场。
左晖


说到出租的事儿,我特别想请教大庆,因为大庆正在做出租型的经济,也是做分享型的经济。大庆总,在你看来,判断未来包括互联网+,包括新经济的生态,对房地产行业的影响到底会在哪些角度里面?




毛大庆
早年开发商抢“土地”,未来开发商抢“房子”



说到所有现在设计的模式,我现在干的模式,远远是租赁经济里面冰山一角,租赁经济有很多种,也不用太把它非得说成互联网什么东西,其实它是共享经济思路下的东西。


2014年我在万科管创新业务,在美国待了一个月,走访了40多个投资机构,当时主要问他们一个问题,在房地产领域类,从资本界看,除了买地盖房子,还有什么是资本看重和追求的。发现了很有意思的,共享办公、共享会议等等,这是什么东西?其实就是房地产新的内容资产,把它统称为内容资产。


内容资产大家理解起来,就是一种运营模式,各种各样的运营模式,这个运营模式能够存在,能够存活,能够有人需要,主要是有用户。又回到我刚才说的问题,下一个时期主要对于不动产使用的人是谁,当然除了我们买房子住的人,还有很多用房子的人,用房子的人用法也不一样,所以出现很多拿房子变出新的东西,没人用就是不成立的模式,有人用才是成立的模式。



我们各种各样对于传统行业的变革,凡是原来使用者多的行业会产生更多的颠覆性的可能性。原来传统行业没什么用户,你把它颠覆了也没什么用户,原来这个地方用户量很大,你颠覆了用户量仍然很大,只不过用法不一样。我认为在中国做共享经济、分享经济以及颠覆性的模式,房地产仍然是蓝海,因为这个地方原来就是用户量巨大,只不过用的办法不一样。另外,我们现在存量的房子,160万亿,这个东西就是将来的新的运营型房地产的生产资料,早年开发商竞争土地,将来变成竞争房子。相信链家对这个事儿最有发言权。


再往下一个问题,使用者未必对产权有强大的诉求,但是他对使用权有很大的诉求,这才会产生很多把使用权进行分享的业务,最直白的就是办公,办公是最简单看得明白的,以后企业越来越多,企业越来越小型化碎片化。


互联网确实颠覆了整个社会生产资料和生产要素的整合,原来弄一个企业,基本上我有钱,把要素都整合在我这儿,我这企业越来越大,现在的企业不见得要大,现在的企业,我做垂直,我做一件事做下去就行了,那个要素那个人做,这个要素那个人做,什么原因?链接能力不断增强,将来出现小微公司,这些人对房子的需要就变化了。我们做共享办公最大的体会,比如说自行车,三个自行车全在我们化工厂里面,我问互联网做这些新模式的人,我说为什么你们要跑到共享办公里面来?确实,他讲互联网的人,ofo你们多少员工?正式员工1000人,他这1000人的形态非常分散,这些人去写字楼里租办公室绝对是非常不合算的,非常成问题的。今天30个人,明天一下变130人,他一定要在最便利、快捷的办公室里办公,所以就应运而生共享办公,这些模式跟着用户的需求不断产生。



我现在看到很多好玩的共享,美国出现了把商业中心变成共享教室的,上海也有一个,周星也在做这个,把区域的购物中心变成教室,这一端联系老师,那一端联系购物中心。原来老师所有的成本都省了,找一个教室小孩儿集中去那儿上,这个房子的收益就提升了。


这些模式跟互联网和新的用户使用有很大关系。还有共享剧场,伦敦出现了一个工厂,改成小的剧场,全部是出租型的剧场,后来我说你剧场都谁表演?他说谁用谁表演,不是以前弄个剧场卖票,门票不重要,用户多了才重要。这些模式都是跟着人的生活方式不断变革的。我们这两年也做了很多尝试,把共享办公开进购物中心,现在我们是购物中心里最受欢迎的,我们在很多购物中心里开了共享办公,顶楼最没人租的,对我们来说最合适,做共享办公,办公的人还挺高兴,购物中心的人也很喜欢,各种各样的空间我们都可以在里面运行。我们把长租公寓变成宿舍式长租公寓,在美国出来一个新模式,里面只有一个床,只有简单的收纳,小小的卫生间,什么都没有了,能共享的全部都共享了,共享厨房、共享会客厅等,我们把共享办公和共享公寓合在一起,把很多商业线下化,我发现共享公寓的人和共享办公的人,很多都是一伙人,这里面有共享办公、共享公寓、共享商业,结果发现这一块的效果非常好。


最近我们探索把共享生活稍微转一转,我们做一个集合化的,可以玩儿可以吃,可以会客,审议可以做一些工作的,给中老年人坐的地方,我们正在尝试,将来可能也会很有吸引力,所有将来在空间里面会出现一伙人,专门创造内容,创造内容的盈利点,和开发商合作,变成开发商新的一种大型租户,比如万达里面租户变成我们这种人。


最后我说说租赁经济远远没到顶点,我们看这个数字,2015年租房,这还指的是住的人,还不是我们这种租,1.6亿人参与租房,2030年可能就是2.3亿人,总的经济规模已经超过美国了,2015年我们超过日本了。为什么说这个数不大,我们看下面这个数,2015年底上海是中国最大的GMV租房城市,1200亿,纽约1400亿,东京2700亿。中国最大的城市才1200亿,北京才886亿,差距是很大的。


我们再看这个对比,都市圈,刚才我特别同意田明的,中国最终还是会形成大都市圈,人口老龄化带来人口集中,没有大都市圈总人口占美国全部人口的83.7%,纽约加上洛杉矶两个城市占美国总人口的11%,日本三个都市圈占了57%,东京占全部总人口的34%,英国、法国两个首都占全国总人口13%以上,中国呢,北京1.7%,上海1.5%,将来高铁发达了,你看这些人去哪儿?其实下一个房地产很大的重要抓手其实来源于经营型的,这里面受互联网影响非常大,这些用户是离不开互联网的人,到了00后,这一帮人对社会的理解跟我们是断裂式的,不是渐变的,今天我们谈互联网是新生生物,00后的人认为互联网就是自来水,他们对房地产的应用完全不是今天的认识了。


左晖:大庆给我们聊出了很多概念,的确,今天的资产我们比较关注产权和所有权,今天我们看到产权、使用权、收益权都在分离,有很多通过经营,通过资产管理的方式,通过运营提升收益权之后又回过来提升资产的价值。


田明:2015年全球新建了40亿方的新建筑,中国达到全球建筑量一半,我想还会不会一直持续下去?

左晖:用一两句话总结未来最大的风险在什么方面?





毛大庆:我们做新经济的,实际上我们充满了希望,我们看见的都是希望。
左晖:我们每次看到大庆都像看到新的生命。


毛大庆:我们觉得这个风险是国家不稳定,没有什么风险,比如国家出现巨大的动荡或者不稳定,但我认为这都不太可能发生。中国有一个数字让我极其震撼,上个月联合国做了一个调查,调研了17个国家,调研什么?现在25岁的年轻人,他们调研了十几万人,调研一个问题,你认为你的下一代人会比你上一代人,包括你这一代人生活的更好吗?你就回答是还是不是。你知道这十几个国家认为下一代人会比上一代人和我这一代人一定好的比例最高的是中国的年轻人,这个数字我认为是最伟大的一个数字,是我这些年看见中国最有希望的数字,他认为下一代比我好,你说这个过程还有什么比这更有希望的,这个希望不破灭,我们干这些活的人都没有风险。


田明:年轻人现在特别好的感觉是受一些媒体的宣传导致的,其实我的判断是,他们未来的日子可能没那么灿烂。我唯一能确定的是未来是不确定的,我在想一个事儿,我关心一个事儿,就是我们国家还会采取这种货币扩张政策,经济刺激的政策,还会再来两次还是从此以后这次就到顶不来了?我关心这个事儿,如果我们继续看经济下行就去刺激,经济下行就放水,如果这样我们就要硬着陆,如果说经济开始转型、开始调控,压住,以后不再进行扩张性的货币政策,如果那样的话,我觉得我们国家有可能是长期的波动,就是一次软着陆,如果是软着陆,企业就可以采取软着陆,我现在最关心的是A还是B。


王若雄:我基本上是乐观的,世界进入到一个不确定期的时候,我个人的判断,风景这边独好,我觉得我们都是经过历次运动的专业运动员,对各种各样的波动,我们真的是已经把它当作一个常态来看,所以我对中国对未来的房地产事实上还是持乐观态度的。


胡葆森:其实我觉得我们做企业的,你说不应该关注宏观的东西也不对,但关注的太多了也不对,关注太多都天天听各种论坛去了,都没人关注自己企业内部的事情,其实有些事情,说这些数据,这些数据跟自己有什么关系呢?作为企业来讲,自己应该不断反思,不断创新,不断研究客户的需求,把眼前的每一件事情做好,无论发生什么样的不确定或变化,你都可以生存。所以我觉得企业更重要的是,把自己的心态聚焦在自己企业怎么样适应未来的不确定这个问题上。


现场嘉宾提问


我是媒体的,我特别关注4月6日住建和国土出的问题,刚才听了几位大佬的分享,未来土地不是主要的生产资料了,对于年轻人来说使用权比产权更重要,所以我想问一下,以后房地产企业告别开发商的身份还需要多长时间,包括您能再谈谈这个问题的影响更好?




毛大庆:我觉得土地仍然是开发企业重要的生产资料,并没有说土地完全没人要了,这个不对。但是纯粹依靠土地生长的模式这个到底了,美国开发商还是要拿土地的,但是我想土地和资产这两个东西未来会变得越来越均衡,而且很多开发商自己也慢慢从开发到持有资产,从持有资产到运营资产,这个一定会开始,我认为现在已经开始了,中国的房地产企业集中度在这两年会更加进一步集中。也就是说,开发企业的数量没那么多了,可能会越来越集中到一部分的品牌开发企业,可能是区域型的,可能是品牌型的,大的那几家数字会非常大,并不能说开发商告别土地开发的模式,从来没有告诉你这个问题。



田明:土地永远是财富之母,作为开发商也需要土地,只不过像我们前一段时间这么依赖土地,大家都在疯狂的抢土地,政府拼命的经营土地,这样的状况过去了。


我觉得等到地方政府的财力靠土地财政、靠现在的高税收支撑不住的时候,那时候我们国家该开征物业税了,一旦开征了土地税、房屋税以后,那时候你会发现,你持有大量的物业和土地是交不起那个钱的,我在美国看到大片的森林,原来是谁家的,后来都捐掉了,除了他有高尚的情操以外,主要是交不起税。



毛大庆:这是很好的问题,大家思考一下我们周围的房子,很多40年的房子现在就十几年了,有些五十年的房子也剩十几年了,大家一直在争论到期之后这些房子怎么办?房产税出不来主要是缺乏依据,但你不要忘了对于房子税收处理肯定是重大的改革,这个房子到期之后,到时候就变成这个房子的税收和当年出让土地的钱,再来七十年使用,土地没有二次开发了,土地的租金谁出呢?可能房屋持有人要出,这时候你持有房子可能就出不起,到时候你捐还来不及,到时候这个问题就来了,没有多少年很多人都看得见。


嘉宾:各位老师好,我是做房地产互联网的,各位老师都在中城联盟,我问一下左总,目前大家看到对于资金外流的外汇管制非常紧,包括国内调控很严厉。有一个说法,是为了引导资金向资本市场,现在新股发行非常多,恒大也准备回A股,胡董也在香港上市,有没有回A股的打算,包括王总,有没有往资本市场的考虑,以及田总、毛总在资本市场的选择是走境外还是走境内的A股?



左晖:这个问题简单讲一下,有没有想回来的想法,胡董没有,大家都没有。
田明:中国资本市场近一两年没指望。
左晖:田总今天给了我们很多很硬的话,没有指望。
田明:因为钱在收紧,如果资金变紧,股价不会上去。



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喜大普奔!武汉这项举措让15000家企业省时又省钱

长江日报 发表了文章 • 0 个评论 • 140 次浏览 • 2017-04-24 16:09 • 来自相关话题

今日,武汉电子口岸有限公司揭牌仪式在香格里拉酒店隆重举行,这意味着,武汉电子口岸国际贸易“单一窗口”全面启动,将形成一次申报、一次查验、一次放行的快速通关服务模式。


作者:长江日报记者汪文汉 李佳 通讯员徐贤妍 董园园



武汉电子口岸有限公司揭牌仪式 通讯员徐贤妍 摄



建设“单一窗口”的背景




据了解,武汉是长江中游一类开放口岸,拥有独特的铁、水、公、空综合交通物流优势,是中国中部的工业、科教、金融、贸易基地,拥有15000余家外贸企业,外贸进出口产业发展迅猛,去年以1570亿的外贸进出口总值领跑中部城市。


口岸通关效率是决定武汉外贸经济发展和竞争力的重要因素,为促进贸易便利化发展,把武汉建设成内陆开放高地,去年,湖北省政府办公厅印发《湖北国际贸易“单一窗口”建设工作方案》,要求大力支持外贸发展,加快国际贸易“单一窗口”建设,国际贸易“单一窗口”建设2016年被列为省全面深化改改领导小组重大改革项目。国际贸易“单一窗口”建设被纳入省、市政府2017年度政府工作报告。去年6月,武汉市政府常务工作会议研究决定建设电子口岸“单一窗口”。去年12月,武汉市政府召开专题会议,会议要求武汉新港管理委员会代表市政府出资尽快组建电子口岸运营公司。



这是一家什么样的公司?




武汉电子口岸有限公司是经武汉市人民政府批准设立的国有独资有限责任公司,负责武汉电子口岸暨中国(武汉)国际贸易“单一窗口”项目建设、运营,承担通关、物流、贸易、金融、大数据等综合服务,是湖北省首家企业化运作的社会性公共服务电子口岸平台。


口岸公司将运行维护湖北武汉唯一的电子通关报检平台,通过平台对接海关、国检、海事、边防等监管单位和国税、外汇、工商等政府部门,为货主、货代、船代、港口、外资企业、金融机构等提供优质的口岸通关服务、口岸物流服务、口岸数据服务和口岸增值服务,实现与海关、国检、海事、边防等口岸联检单位信息数据全联通,对事关货物、运输工具和人员等通关功能全集并。



这家公司能做哪些事情?




口岸公司将为企业提供一站式通关报检、综合信息查询以及行业数据分析等个性化服务;
将建立全省跨区域、跨部门、跨业务的统一身份认证、实现一次认证、全程通达;
为企业提供货物申报、出入境人员、运输工具和物流信息等通关服务,实现分别向海关、检验检疫、海事、边检无纸化申报和放行;
将全程动态监测水运、空运、铁路、公路等多式联运交通枢纽物流及转关货物信息,实现区域通关一体化。



图片来源:腾讯财经



“单一窗口”有多方便?




武汉电子口岸挂牌成立,对武汉15000余家外贸企业来说是一件大事和幸事,减少企业报关、报检的中间环节,以后通关更加快速、更加方便了。武汉电子口岸有限公司董事长李必武接受媒体记者采访称,口岸公司最主要的功能就是承担电子口岸“单一窗口”建设和运维为主要任务,为从事进出口业务的相关企业提供“单一窗口”在线通关服务和线下通关服务,窗口将海关、国检、海事、外汇管理、工商、国税、商务部门等多方业务系统互联,使运输工具、进出口货物、人员出入境、外汇结转、企业身份认证、交税及退税和进口配额等手续办理在一个窗口下完成,实现口岸申报通关无纸化。


据了解,“单一窗口”就是企业只要和一个“窗口”打交道,窗口将海关、国检、海事、外汇管理、工商、国税、商务部门等多方业务系统互联,使运输工具、进出口货物、人员出入境、外汇结转、企业身份认证、交税及退税和进口配额等手续办理在一个窗口下完成,最终实现口岸申报通关无纸化。



“单一窗口”有先例吗?




“单一窗口”是国际贸易便利化的重要举措。目前,全球有60多个国家和地区使用了国际贸易“单一窗口”。我国“单一窗口”最早在上海自贸区试点,国务院《关于改进口岸工作支持外贸发展的若干意见》中称,2017年在全国所有口岸建成国际贸易“单一窗口”。


据了解,目前第一、二批自贸区试点上海、福建等地,当地全部的进出境船舶、跨境电商商品、国际邮件快件都是通过“单一窗口”进行检验检疫申报。以前,一艘国际航行船舶办理出入境手续,需分别跑海关、检验检疫、边检、海事等4家口岸联检单位。如今,通过出入境船舶单一窗口信息系统一次性录入申报信息,分别发送到4家联检单位的系统,平均申报时间由1小时缩短到5分钟,每艘次申报可节省纸质单证257页。而通过当地口岸“单一窗口”的合格跨境电商商品,最多6秒就可以实现验放。



这些武汉企业怎么说?




武汉光谷一家高科技企业负责人介绍,原来武汉通关没有上海、广州便利,为免麻烦,公司涉及进口事务都是直接走香港,而产品出口都是委托深圳的企业。


迈德同信(武汉)科技股份有限公司是武汉一家涉足慢性病产业的企业,取得进出口资质三年,业务涉及健康快消品和慢病医疗器械耗材的进出口,都是委托上海的企业或广州的第三方办理,该公司负责人说,如果武汉实施“单一窗口”,实现通关一体化、以后就不需要到处跑,那当然更能节省企业各方面的成本。


几年前曾有媒体报道,武汉5500家外贸企业仅1600多家有生意,中小企业难走出国门,主要是配套服务链条跟不上。“单一窗口数据互联互通后,武汉7000余家备案登记的外贸企业将直接受益。”


据了解,武汉联想2016年出口46亿美元,2016年实现营业收入人民币173.6亿元的烽火通信连续七年蝉联中国光缆企业出口第一。武汉船舶、光电子、通信、汽车零部件、机械制造等产品出口增长迅猛。


5分钟申报,6秒验放,1个窗口解决!厉害了大武汉!


我要上封面



欢迎推荐和自荐,一张照片+一句最想和大家分享的话,发送到邮箱cjrb027@qq.com(请同时提供姓名、职业、联系方式方式方便联系)你就有可能成为第二天长江日报官方微信《早安武汉》的封面人物哦,月度最佳封面人物奖励1000元,年度最佳封面人物奖励10000元。






出品:长江日报融媒体中心编辑:王戎飞校读:胡蝶




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今日,武汉电子口岸有限公司揭牌仪式在香格里拉酒店隆重举行,这意味着,武汉电子口岸国际贸易“单一窗口”全面启动,将形成一次申报、一次查验、一次放行的快速通关服务模式。


作者:长江日报记者汪文汉 李佳 通讯员徐贤妍 董园园



武汉电子口岸有限公司揭牌仪式 通讯员徐贤妍 摄



建设“单一窗口”的背景




据了解,武汉是长江中游一类开放口岸,拥有独特的铁、水、公、空综合交通物流优势,是中国中部的工业、科教、金融、贸易基地,拥有15000余家外贸企业,外贸进出口产业发展迅猛,去年以1570亿的外贸进出口总值领跑中部城市。


口岸通关效率是决定武汉外贸经济发展和竞争力的重要因素,为促进贸易便利化发展,把武汉建设成内陆开放高地,去年,湖北省政府办公厅印发《湖北国际贸易“单一窗口”建设工作方案》,要求大力支持外贸发展,加快国际贸易“单一窗口”建设,国际贸易“单一窗口”建设2016年被列为省全面深化改改领导小组重大改革项目。国际贸易“单一窗口”建设被纳入省、市政府2017年度政府工作报告。去年6月,武汉市政府常务工作会议研究决定建设电子口岸“单一窗口”。去年12月,武汉市政府召开专题会议,会议要求武汉新港管理委员会代表市政府出资尽快组建电子口岸运营公司。



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武汉电子口岸有限公司是经武汉市人民政府批准设立的国有独资有限责任公司,负责武汉电子口岸暨中国(武汉)国际贸易“单一窗口”项目建设、运营,承担通关、物流、贸易、金融、大数据等综合服务,是湖北省首家企业化运作的社会性公共服务电子口岸平台。


口岸公司将运行维护湖北武汉唯一的电子通关报检平台,通过平台对接海关、国检、海事、边防等监管单位和国税、外汇、工商等政府部门,为货主、货代、船代、港口、外资企业、金融机构等提供优质的口岸通关服务、口岸物流服务、口岸数据服务和口岸增值服务,实现与海关、国检、海事、边防等口岸联检单位信息数据全联通,对事关货物、运输工具和人员等通关功能全集并。



这家公司能做哪些事情?




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    将建立全省跨区域、跨部门、跨业务的统一身份认证、实现一次认证、全程通达;
    为企业提供货物申报、出入境人员、运输工具和物流信息等通关服务,实现分别向海关、检验检疫、海事、边检无纸化申报和放行;
    将全程动态监测水运、空运、铁路、公路等多式联运交通枢纽物流及转关货物信息,实现区域通关一体化。



    图片来源:腾讯财经



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    武汉电子口岸挂牌成立,对武汉15000余家外贸企业来说是一件大事和幸事,减少企业报关、报检的中间环节,以后通关更加快速、更加方便了。武汉电子口岸有限公司董事长李必武接受媒体记者采访称,口岸公司最主要的功能就是承担电子口岸“单一窗口”建设和运维为主要任务,为从事进出口业务的相关企业提供“单一窗口”在线通关服务和线下通关服务,窗口将海关、国检、海事、外汇管理、工商、国税、商务部门等多方业务系统互联,使运输工具、进出口货物、人员出入境、外汇结转、企业身份认证、交税及退税和进口配额等手续办理在一个窗口下完成,实现口岸申报通关无纸化。


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    “单一窗口”有先例吗?




    “单一窗口”是国际贸易便利化的重要举措。目前,全球有60多个国家和地区使用了国际贸易“单一窗口”。我国“单一窗口”最早在上海自贸区试点,国务院《关于改进口岸工作支持外贸发展的若干意见》中称,2017年在全国所有口岸建成国际贸易“单一窗口”。


    据了解,目前第一、二批自贸区试点上海、福建等地,当地全部的进出境船舶、跨境电商商品、国际邮件快件都是通过“单一窗口”进行检验检疫申报。以前,一艘国际航行船舶办理出入境手续,需分别跑海关、检验检疫、边检、海事等4家口岸联检单位。如今,通过出入境船舶单一窗口信息系统一次性录入申报信息,分别发送到4家联检单位的系统,平均申报时间由1小时缩短到5分钟,每艘次申报可节省纸质单证257页。而通过当地口岸“单一窗口”的合格跨境电商商品,最多6秒就可以实现验放。



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    武汉光谷一家高科技企业负责人介绍,原来武汉通关没有上海、广州便利,为免麻烦,公司涉及进口事务都是直接走香港,而产品出口都是委托深圳的企业。


    迈德同信(武汉)科技股份有限公司是武汉一家涉足慢性病产业的企业,取得进出口资质三年,业务涉及健康快消品和慢病医疗器械耗材的进出口,都是委托上海的企业或广州的第三方办理,该公司负责人说,如果武汉实施“单一窗口”,实现通关一体化、以后就不需要到处跑,那当然更能节省企业各方面的成本。


    几年前曾有媒体报道,武汉5500家外贸企业仅1600多家有生意,中小企业难走出国门,主要是配套服务链条跟不上。“单一窗口数据互联互通后,武汉7000余家备案登记的外贸企业将直接受益。”


    据了解,武汉联想2016年出口46亿美元,2016年实现营业收入人民币173.6亿元的烽火通信连续七年蝉联中国光缆企业出口第一。武汉船舶、光电子、通信、汽车零部件、机械制造等产品出口增长迅猛。


    5分钟申报,6秒验放,1个窗口解决!厉害了大武汉!


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局势空前紧张!假如朝鲜爆发战争,楼市会受到影响吗?

房天下特价房 发表了文章 • 0 个评论 • 143 次浏览 • 2017-04-24 16:09 • 来自相关话题

随着4月15日朝鲜“太阳节”(金日成生日)的临近,朝鲜半岛的局势开始接近“沸点”,这在朝鲜战争结束之后是极为罕见的。

美国已经铁了心,做好了动武的打算。目前“卡尔·文森”号航母战斗群已经抵达朝鲜半岛附近海域,“里根”号航母战斗群驻扎在日本,“艾森豪威尔”号正在从印度洋赶往西太海域途中。这意味着,美国海军30%的军力将集中在这一区域。





日前,在佛罗里达州海湖庄园举行“中美高峰会”晚宴的时候,特朗普命令美军发动了他上台以来的第一场战争:用59颗“战斧”巡航导弹摧毁了叙利亚政府军20%的空军力量。这是特朗普第一次向全世界展示他的强硬,当然,这更是一次对朝鲜的警告。

4月13日,驻阿富汗美军向阿富汗境内的一处“伊斯兰国”目标投放了“炸弹之母”,是美军迄今在战场上所使用过的最大威力的常规炸弹。“炸弹之母”重约9.5吨,杀伤力仅次于核武器。所谓杀鸡给猴看,这也是做给朝鲜看的。


对于美国的步步紧逼,朝鲜一直使用更高的调门来回应,甚至威胁主动使用核武器。

4月15日是个危险的日子,也是金日成诞辰纪念日,朝鲜的“太阳节”,今年“逢五”,是金日成出生105周年。按照惯例,朝鲜应该举行阅兵式,同时应该试射导弹或者试爆核武器示威。而美国则明确表示,如果试射导弹,美军将拦截;如果朝鲜试图核试,美军可能会先发制人地轰炸其核设施。




对于美国的举动,朝鲜的回应是,如果美国胆敢采取军事行动,包括先发制人打击或摧毁指挥所等,朝方将采用一切战争手段予以回击。刚刚,金正恩已下令平壤紧急撤离60万人,朝鲜半岛局势已进入空前紧张的局面。

万一朝鲜战争再次爆发,对于中国楼市会有怎样的影响?

有业内人士这么认为:(引自刘晓博:liuxb929)


如果开战会将对中国楼市造成短期利空,因为中美关系将进入一个合作期,而中国在19大之后完成了换届之后,也会全力推进改革。在未来一段时间里,中国会维持人民币汇率基本稳定,降低贸易顺差,这都会要求中国管控货币总量。事实上,最高领导已经这样要求了。

贸易顺差带来外汇占款增长,由此引发通胀,这是过去10多年中国“货币—通胀”的机理。如果中国大幅减少顺差,则外汇占款带来的通胀因素就会降低。这对于楼市将构成利空。









此外,也有学者这么认为:(引自海外掘金:gold1849)

战争必然导致房价下跌的观点是错误的。决定房价的还是跟和平时期一样:人口流向。
看两个案例:

案例一、1862年,太平天国的军队打到上海,10万人逃进租界避难。租界内的地价房价联袂飞涨,当时法国驻上海领事描述:“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍,所有出卖的地皮都被争相购买。”后来有人称之为上海的第一个房产牛市。


案例二、美伊战争让伊拉克房价大跌,却让伊拉克邻国约旦和叙利亚的房价大涨。伊拉克人为躲避炸弹和绑架,逃到邻国,他们对房屋的大量需求导致这两个地方的房价暴涨了一倍多。

半岛战争,属非对称、强弱分明的战争,可推论出:
1.中国绝大部分地方不会受直接影响,只要预期稳定、整体性的人口流向没有发生突变,楼市基本面不会受太大影响。
2.与朝鲜相邻的东北人口,南迁加剧。东北楼市受影响明显,但人口流入的南方城市会是受益者,尤其是海南。

记住,房地产又叫不动产,不能像金银细软一样带着跑,直接陷于战事的楼市会塌陷。美国经济学家巴顿·毕格斯在《财富、战争与智慧:二战投资启示录,失序时代的投资智慧》一书中,就认为不动产(房屋、耕地)不是战争中好的保值品。










最后小编希望朝鲜半岛的紧张局势尽快解除,让世界维持和平,不要城门失火,殃及池鱼!更不能危及到中国的楼市。




房天下特价房公共号自3月初推出以来,已经成交超过200套特价房,包括万科长阳天地,第三区,融达国际等等,都是一抢而空。
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除特价房群外,公众号还新成立了北京特价房求租、出租及买房卖房交易被违约群。
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随着4月15日朝鲜“太阳节”(金日成生日)的临近,朝鲜半岛的局势开始接近“沸点”,这在朝鲜战争结束之后是极为罕见的。

美国已经铁了心,做好了动武的打算。目前“卡尔·文森”号航母战斗群已经抵达朝鲜半岛附近海域,“里根”号航母战斗群驻扎在日本,“艾森豪威尔”号正在从印度洋赶往西太海域途中。这意味着,美国海军30%的军力将集中在这一区域。





日前,在佛罗里达州海湖庄园举行“中美高峰会”晚宴的时候,特朗普命令美军发动了他上台以来的第一场战争:用59颗“战斧”巡航导弹摧毁了叙利亚政府军20%的空军力量。这是特朗普第一次向全世界展示他的强硬,当然,这更是一次对朝鲜的警告。

4月13日,驻阿富汗美军向阿富汗境内的一处“伊斯兰国”目标投放了“炸弹之母”,是美军迄今在战场上所使用过的最大威力的常规炸弹。“炸弹之母”重约9.5吨,杀伤力仅次于核武器。所谓杀鸡给猴看,这也是做给朝鲜看的。


对于美国的步步紧逼,朝鲜一直使用更高的调门来回应,甚至威胁主动使用核武器。

4月15日是个危险的日子,也是金日成诞辰纪念日,朝鲜的“太阳节”,今年“逢五”,是金日成出生105周年。按照惯例,朝鲜应该举行阅兵式,同时应该试射导弹或者试爆核武器示威。而美国则明确表示,如果试射导弹,美军将拦截;如果朝鲜试图核试,美军可能会先发制人地轰炸其核设施。




对于美国的举动,朝鲜的回应是,如果美国胆敢采取军事行动,包括先发制人打击或摧毁指挥所等,朝方将采用一切战争手段予以回击。刚刚,金正恩已下令平壤紧急撤离60万人,朝鲜半岛局势已进入空前紧张的局面。

万一朝鲜战争再次爆发,对于中国楼市会有怎样的影响?

有业内人士这么认为:(引自刘晓博:liuxb929)


如果开战会将对中国楼市造成短期利空,因为中美关系将进入一个合作期,而中国在19大之后完成了换届之后,也会全力推进改革。在未来一段时间里,中国会维持人民币汇率基本稳定,降低贸易顺差,这都会要求中国管控货币总量。事实上,最高领导已经这样要求了。

贸易顺差带来外汇占款增长,由此引发通胀,这是过去10多年中国“货币—通胀”的机理。如果中国大幅减少顺差,则外汇占款带来的通胀因素就会降低。这对于楼市将构成利空。









此外,也有学者这么认为:(引自海外掘金:gold1849)

战争必然导致房价下跌的观点是错误的。决定房价的还是跟和平时期一样:人口流向。
看两个案例:

案例一、1862年,太平天国的军队打到上海,10万人逃进租界避难。租界内的地价房价联袂飞涨,当时法国驻上海领事描述:“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍,所有出卖的地皮都被争相购买。”后来有人称之为上海的第一个房产牛市。


案例二、美伊战争让伊拉克房价大跌,却让伊拉克邻国约旦和叙利亚的房价大涨。伊拉克人为躲避炸弹和绑架,逃到邻国,他们对房屋的大量需求导致这两个地方的房价暴涨了一倍多。

半岛战争,属非对称、强弱分明的战争,可推论出:
1.中国绝大部分地方不会受直接影响,只要预期稳定、整体性的人口流向没有发生突变,楼市基本面不会受太大影响。
2.与朝鲜相邻的东北人口,南迁加剧。东北楼市受影响明显,但人口流入的南方城市会是受益者,尤其是海南。

记住,房地产又叫不动产,不能像金银细软一样带着跑,直接陷于战事的楼市会塌陷。美国经济学家巴顿·毕格斯在《财富、战争与智慧:二战投资启示录,失序时代的投资智慧》一书中,就认为不动产(房屋、耕地)不是战争中好的保值品。










最后小编希望朝鲜半岛的紧张局势尽快解除,让世界维持和平,不要城门失火,殃及池鱼!更不能危及到中国的楼市。




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银行员工炫富:得知真相的我哭晕在厕所

金融行业网 发表了文章 • 0 个评论 • 11 次浏览 • 2017-04-24 16:07 • 来自相关话题

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导读:不知道从什么时候起,关于银行减员降薪,券商裁员转型之类的消息,时不时就会出现在网络上,在这些道听途说中,很多人觉得“金”饭碗的成色已经变得黯淡,然而真实的情况是怎样呢?金融行业的从业者是不是过得很惨淡呢?我们今天就来看看员工的工资情况,你就明白啦!


一、2016年17家银行“工资单”:17家银行总薪酬2020亿元,招行人均45万夺冠




从目前披露的17家银行年报来看,相比2015年,2016年这17家银行的员工共减少了8540名,减幅仅有0.39%,非常有限。而薪酬则是有增无减,上述17家银行去年员工薪酬总支出达到2020.8亿元,上升0.7%。2016年“最佳好雇主”的头名被招行夺得,平均年薪上涨近10万,人均年薪达到45.14万元,成功取代2015年的平安银行。


截至目前,总共有17家银行披露了2016年年报。据21世纪经济报道统计,这17家上市银行员工2016年合计为220.16万人,比2015年少了8540人,减少比例为0.39%,减员幅度并不明显。


就五大行而言,因为员工基数较大,减员数量也相对多。其中,工商银行减少7635人;其次建设银行、农业银行去年员工总数也都减少超过6000人,分别为6384人和6701人;交行则增加1088人。


有银行减员,也有银行在增员,而增员最多的是平安银行,其2016年员工总数为36885人,相比2015年增加4586人,增幅为14.2%。此外也有一些城商行增员比较明显,如常熟银行等。


在银行发放薪酬方面,17家银行合计发放薪酬为2020.8亿元。而其中人均薪酬最高的是招商银行,其2016年员工人均薪酬达到了46.57万元,可谓“最壕”银行。



▲数据来源:同花顺


紧随招商银行之后的是杭州银行,人均薪酬达到44.27万元,但是杭州银行的员工总数仅为6176人。此外,民生银行、浦发银行、中信银行的人均薪酬也都超过40万。最低的是常熟银行,人均薪酬为19.84万元。


五大行的人均薪酬均在30万元以下,其中交行最高,人均薪酬为28.19万元;最低的是农行,人均薪酬为22.45万元。



“金融行业的薪酬虽然依然处于金字塔的顶端,但是增速已经大幅放缓,特别是银行业。银行业薪酬的变化也是行业周期波动的一个映射。目前中国经济进入转型期,过去银行赚钱赚到‘不好意思’的情况逐渐一去不返,多数银行的增速只有个位数,与此同时不良率却在上升,在这种情况下,银行的薪酬难免会受到影响,有升有降才是市场化的行为。” 瀚纳仕中国区执行总监兰熙蒙对21世纪经济报道记者表示。



那么行长的工资情况又是如何呢?


二、上市银行行长薪酬排名

对于银行业高管离职增加的情况,超过三成的银行家认为银行高管个人走出体制,将挑战更市场化领域的意愿。另外三成的银行家同意银行盈利能力明显下降,银行高层工作压力大。剩余三成的银行家承认薪酬福利缩水和原有发展路径受限成为出走的重要推动因素。






蓝鲸银行频道梳理发现惯以高薪著称的平安银行依旧领跑行长阵营,行长胡跃飞以税前薪酬520.81万元居第一位。相形见绌,五大行行长平均年薪仅为62.8万元。







百万薪资仅六位





据统计,在已发布年报的15家A股上市银行中,惯以高薪著称的平安银行依旧领跑行长阵营,行长胡跃飞以税前薪酬520.81万元居第一位。但报酬总额依旧达不到2015年平安银行前行长邵平(其税前薪酬为710.45万)的量级。


紧随其后的当属招商银行行长田惠宇和民生银行行长郑万春,其税前报酬总额分别为474.6万元、430.02万元。


除此之外,税前薪酬达百万级别的行长还有领213.83万元的中信银行行长孙德顺,次新农商银行——无锡银行和常熟银行榜上有名,其行长邵辉、庄广强分别领143.34万元、119.49万元。在A股市场赚足话题的江阴银行,其行长任素慧税前薪资99.03万元位列农商行前三甲。


而五大国有行高管的薪酬则相形见绌。在《中央管理企业负责人薪酬制度改革方案》的影响下,五大国有银行高管的薪酬首先受到冲击。根据年报披露的信息,有四位行长的税前薪资大致在65万上下浮动。而五大行最年轻的行长谷澍税前薪酬则为55.47万元,远低于其他股份制商业银行。


除此之外,蓝鲸银行频道发现,2016年五大行在营收方面,除中行较2015年同比增加外,其他四大行的营收均出现了负增长。同时,各大行的净利润增速也都维持在低位。


“从规模和体量来说,规模大到一定程度,增长会更困难,五大行国有股份更多,承担社会责任更多,受国家降息、减免收费的影响会更大,股份行相对市场化,受到影响会小一些。”董希淼对《每日经济新闻》表示,“五大行机构网点多人员多,发展压力更大,面对新的形势,转型也会更慢一些。”



三、银行员工炫富:平均年薪三四十万!听到这话,券商员工笑了


截至目前,共有27家券商公布了2016年年报。据同花顺数据显示,这些券商合计发放薪酬为912亿元,2016年的员工总数为17.5人。以此计算,券商行业的人均薪酬达到了52.13万元。

在支付给职工的薪酬总额方面,考虑到券商经常对高管及中层业务骨干都有薪酬“递延支付”的惯例,为了更好反映当年券商实际发放的薪酬情况,我们以现金流量表中的“支付给职工以及为职工支付的现金”(简称“支付职工薪酬”)指标作为参考。


以此来看,2016年支付职工薪酬最高的是中信证券达112.89亿元,中信证券也是唯一一家支付职工薪酬过百亿的券商。随后的广发证券、国泰君安分别为72.81亿元和71.22亿元。排名最低的是宝硕证券,2016年支付职工薪酬为2.84亿元,但是相对大券商而言,宝硕证券的员工总数则少得多,仅为2739人。



▲数据来源:同花顺


尽管中信证券职工薪酬总额较高,但是由于其员工人数也最多,达到16.964万人,所以在人均薪酬方面并不占优。人均薪酬最高的是国金证券为68.93万元,其次是海通证券的67.25万元,中信证券则以人均65.66万元位列第三。



▲数据来源:同花顺


随后是锦龙证券、国海证券、兴业证券、华泰证券、东方证券、广发证券、西南证券、国信证券,这几家券商人均薪酬都在50万元以上。而最低的是华安证券,人均薪酬为19.56万元。


虽然说银行公开的工资那么高,可是实际情况确是如何呢?


四、银行员工自述:最惨月入790元

客户经理:工资扣到只能维持温饱





我前年毕业,回到家乡加入了国有五大行之一,去年开始担任客户经理。因为手下坏账多,现在工资扣到只能维持温饱了。
  
按规矩,客户经理底下出了坏账,经理要按比例扣取相应的工资。从去年开始,因为手下出了坏账,每个月到手就只有1000多块,扣得最厉害的一次,一个月只有790元。
  
刚做客户经理的时候,领导也经常谈话,说我们小地方能凑齐一群上财的毕业生做对公不容易,但就是不涨工资,没想到工资反而还跌了。
  
后来是总行领导巡视的时候发现了,说你们做出来的对私业绩照发,比如对私业绩做了100块钱,对公扣了50块钱,那么还能从50块钱里分,多少日子好过点。
  
但我还是辞职了,打算在家先休息一段时间。




法务员工:辞银行去律所,工资翻两倍





我之前在一家国有大行担任法务方面的职位,在我们行算后台,没有绩效的说法,拿的是死工资。
  
其实当初去银行主要考虑也是,在二三线城市银行员工跟老师、医生一样,感觉都是体面、稳定的工作。但可能是近几年企业不好做,文案工作很多,经常也要加班,有时候都要做到深夜一两点。我入职年份短,工资比较低,都是“1开头”,所以就辞了。
  
新工作是领导介绍的,去了一家我们本地的律所,工资超过原先两倍了。其实我们银行接触的一些企业客户挺多,很多原来同事跳槽时都有资源有人脉。



“围城里的人想出去,围城外的人想进来。”一位不愿具名的农行省一级分行管理培训生给记者看了她的第一个月工资单,交完五险一金拿到手工资在6000元左右。“钱不是主要因素,因为一直想做金融,相对也体面。”她对新京报记者说。



来源:金融行业网综合整理自蓝鲸银行 王涵、每日经济新闻(ID:nbdnews)、21世纪经济报道、券商中国、新京报等
声明:本文仅代表作者个人观点,不构成投资意见,并不代表本平台立场。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。
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一、2016年17家银行“工资单”:17家银行总薪酬2020亿元,招行人均45万夺冠




从目前披露的17家银行年报来看,相比2015年,2016年这17家银行的员工共减少了8540名,减幅仅有0.39%,非常有限。而薪酬则是有增无减,上述17家银行去年员工薪酬总支出达到2020.8亿元,上升0.7%。2016年“最佳好雇主”的头名被招行夺得,平均年薪上涨近10万,人均年薪达到45.14万元,成功取代2015年的平安银行。


截至目前,总共有17家银行披露了2016年年报。据21世纪经济报道统计,这17家上市银行员工2016年合计为220.16万人,比2015年少了8540人,减少比例为0.39%,减员幅度并不明显。


就五大行而言,因为员工基数较大,减员数量也相对多。其中,工商银行减少7635人;其次建设银行、农业银行去年员工总数也都减少超过6000人,分别为6384人和6701人;交行则增加1088人。


有银行减员,也有银行在增员,而增员最多的是平安银行,其2016年员工总数为36885人,相比2015年增加4586人,增幅为14.2%。此外也有一些城商行增员比较明显,如常熟银行等。


在银行发放薪酬方面,17家银行合计发放薪酬为2020.8亿元。而其中人均薪酬最高的是招商银行,其2016年员工人均薪酬达到了46.57万元,可谓“最壕”银行。



▲数据来源:同花顺


紧随招商银行之后的是杭州银行,人均薪酬达到44.27万元,但是杭州银行的员工总数仅为6176人。此外,民生银行、浦发银行、中信银行的人均薪酬也都超过40万。最低的是常熟银行,人均薪酬为19.84万元。


五大行的人均薪酬均在30万元以下,其中交行最高,人均薪酬为28.19万元;最低的是农行,人均薪酬为22.45万元。



“金融行业的薪酬虽然依然处于金字塔的顶端,但是增速已经大幅放缓,特别是银行业。银行业薪酬的变化也是行业周期波动的一个映射。目前中国经济进入转型期,过去银行赚钱赚到‘不好意思’的情况逐渐一去不返,多数银行的增速只有个位数,与此同时不良率却在上升,在这种情况下,银行的薪酬难免会受到影响,有升有降才是市场化的行为。” 瀚纳仕中国区执行总监兰熙蒙对21世纪经济报道记者表示。



那么行长的工资情况又是如何呢?


二、上市银行行长薪酬排名

对于银行业高管离职增加的情况,超过三成的银行家认为银行高管个人走出体制,将挑战更市场化领域的意愿。另外三成的银行家同意银行盈利能力明显下降,银行高层工作压力大。剩余三成的银行家承认薪酬福利缩水和原有发展路径受限成为出走的重要推动因素。






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百万薪资仅六位





据统计,在已发布年报的15家A股上市银行中,惯以高薪著称的平安银行依旧领跑行长阵营,行长胡跃飞以税前薪酬520.81万元居第一位。但报酬总额依旧达不到2015年平安银行前行长邵平(其税前薪酬为710.45万)的量级。


紧随其后的当属招商银行行长田惠宇和民生银行行长郑万春,其税前报酬总额分别为474.6万元、430.02万元。


除此之外,税前薪酬达百万级别的行长还有领213.83万元的中信银行行长孙德顺,次新农商银行——无锡银行和常熟银行榜上有名,其行长邵辉、庄广强分别领143.34万元、119.49万元。在A股市场赚足话题的江阴银行,其行长任素慧税前薪资99.03万元位列农商行前三甲。


而五大国有行高管的薪酬则相形见绌。在《中央管理企业负责人薪酬制度改革方案》的影响下,五大国有银行高管的薪酬首先受到冲击。根据年报披露的信息,有四位行长的税前薪资大致在65万上下浮动。而五大行最年轻的行长谷澍税前薪酬则为55.47万元,远低于其他股份制商业银行。


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“从规模和体量来说,规模大到一定程度,增长会更困难,五大行国有股份更多,承担社会责任更多,受国家降息、减免收费的影响会更大,股份行相对市场化,受到影响会小一些。”董希淼对《每日经济新闻》表示,“五大行机构网点多人员多,发展压力更大,面对新的形势,转型也会更慢一些。”



三、银行员工炫富:平均年薪三四十万!听到这话,券商员工笑了


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以此来看,2016年支付职工薪酬最高的是中信证券达112.89亿元,中信证券也是唯一一家支付职工薪酬过百亿的券商。随后的广发证券、国泰君安分别为72.81亿元和71.22亿元。排名最低的是宝硕证券,2016年支付职工薪酬为2.84亿元,但是相对大券商而言,宝硕证券的员工总数则少得多,仅为2739人。



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尽管中信证券职工薪酬总额较高,但是由于其员工人数也最多,达到16.964万人,所以在人均薪酬方面并不占优。人均薪酬最高的是国金证券为68.93万元,其次是海通证券的67.25万元,中信证券则以人均65.66万元位列第三。



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后来是总行领导巡视的时候发现了,说你们做出来的对私业绩照发,比如对私业绩做了100块钱,对公扣了50块钱,那么还能从50块钱里分,多少日子好过点。
  
但我还是辞职了,打算在家先休息一段时间。




法务员工:辞银行去律所,工资翻两倍





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文成刀4.24法国大选让人大吃一惊,黄金将跌至1255下方?

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文成刀 发起了问题 • 1 人关注 • 0 个回复 • 7 次浏览 • 2017-04-24 15:58 • 来自相关话题

拉响警报!中国化肥企业深陷"倒闭死亡潮"!行业巨亏上百亿!

央视财经 发表了文章 • 0 个评论 • 10 次浏览 • 2017-04-24 15:58 • 来自相关话题

4月7日,央视财经记者来到了已经停产的山东旭洋肥业有限公司。在车间仓库《经济半小时》记者看到,右边靠墙的地方,已经被一堆堆化肥堆满,大约有2、3米高。一位在场的工作人员告诉记者,这些化肥都是停产之前堆放在这里的。



工作人员:现在不生产了,这个工厂,非常的难弄。


正说着,一位公司负责人迎面走了过来。简短交流之后,他带着记者来到了斜对面的一个仓库。记者看到,这里大约有3000多平方米,里面也堆放着几大堆化肥,一些化肥包装袋上有一层灰,有的部分还发黄。


也许是好久没有打扫了,地面上也有厚厚的灰,人一走动,地上的灰层就会带起来,空气中散发出一股霉味。房顶顶棚钢架已经生锈,塑料顶棚有的地方已经破烂,漏风。记者注意到,仓库里面的机器设备更是锈迹斑斑,有的用手一触碰,铁锈就会掉下来。






负责人告诉记者,半年前就停产了。现在化肥行业不景气,生意很难做,尤其像她们这个只有20多人的小厂更是难以支撑。


山东旭洋肥业有限公司负责人:现在不像往年了,今年完蛋了。已经三四年没赚钱了,没办法了。上去下不来了,不干吧,还有贷款,干吧,挣不了多少钱!


这家公司的情况如此,那别的公司呢?随后,记者来到了附近的山东方正化学工业有限公司。公司大门紧锁。门上这把生锈的锁,似乎在告诉我们,这家公司早已停产关门、人去楼空。






顺着大路往里走约20来米,记者看到铁栏杆旁边还有一间小屋,旁边几只圈养的小鸟在叽叽喳喳叫着。一打听,住在这里的大叔,原来就是方正公司专门请来看门的。看门人告诉记者,这里已经停产一年多了,60亩地都闲在这里。


央视财经记者在临沭县采访中了解到,像方正公司这样关闭倒闭的化肥企业还有不少,有的甚至在几年前,就办不下去了。山东富农达化肥有限公司也是这样一家已经关门倒闭的化肥企业。






记者在现场看到,公司大门同样是“铁将军”把门,在另一个大门口,同样是大门紧锁,上面写着售草鸡蛋、草公鸡和联系电话。一个化肥企业为什么变成了一个卖鸡蛋的地方呢?看门的大爷道出了其中的原委,原来,富农达已经关闭3、4年了,这里的鸡和鸡蛋,是他和老伴儿看空着这100亩地,便干脆利用起来养鸡,挣点钱,贴补家用。


不仅如此,这家公司还陷入了拖欠工资的官司,被一位叫王夫光的员工告到法院。记者也辗转找到了这位曾经在富农达公司做过销售员的王夫光。他告诉记者,从2011年开始,他就在富农达公司做销售员,刚开始还不错,公司年产3、4万吨复合肥,销售也挺旺,他每月工资加提成,能拿到5、6千元,在当地还算不错的收入。但是好景不长,两年后,公司就出现了拖欠工资的情况。


原山东富农达化肥有限公司销售员王夫光:到了2012年的下半年,这个资金赶不上了,就是说这个工资也不发,山东富农达欠我工资8万块钱。






除了拖欠工资外,王夫光说,还有一笔客户买化肥的17.2万元货款,钱汇款给公司后,公司不但没发货,而且还不退钱;最后还是他自己东拼西凑找人借了17.2万元,在别的企业买了化肥发给客户的。但这部分自己垫付的钱,富农达公司至今也都没给他。


王夫光:受害的客户和业务员不低于30人,我们一块到临沭县人民法院起诉,资金总的资金不低于2000万元。






这几家关闭倒闭的化肥企业,让人唏嘘感慨;而当地的业内人士告诉记者,还有一些化肥企业表面上看还在运行,实际上经营已经很困难了。像山东春雨肥业有限公司,业内都知道已经停产了,但这里的工作人员,对外却是另一种说法。


山东春雨肥业有限公司工作人员:两个月吧,现在停产检修。


情况果真如此吗?央视财经《经济半小时》记者随后来到了春雨肥业的生产车间,整个车间没有一个人,车间的窗户玻璃,有的已经破碎;地上还有杂草、污水污泥等杂物;车间里各种大大小小的管道、机器设备都已经严重生锈;机器设备的一个角落,散乱堆放一些袋装化肥,有的化肥还从包装袋上洒落出来,直接暴露在外面;空气中弥漫着一股刺鼻腐朽的味道。






山东省临沭县经济贸易和信息局肥料产业整合提升科科长王金部:现在得说,是有二三十家了,关闭的。它的产能都不大,有个五万吨或者十万吨。



化肥行业产能9成过剩 价格战恶性竞争拖垮企业





从记者在临沭的调查来看,最近几年,当地的一些中小化肥企业出现了比较严重的亏损,这是造成当地超过一半的化肥企业倒闭停产的根本原因。那么,临沭化肥企业的遭遇在整个行业到底是个例还是共性呢?化肥行业不景气的背后深层次原因又是什么呢?







临沭县经信局肥料产业整合提升科科长王金部告诉央视财经《经济半小时》记者,当地关闭的化肥企业,一般都是年产值在2000万元左右的中小企业。化肥生意不好做,最主要原因还是,我国化肥产业整体产能过剩,也就是说,产量远远超过了市场需求。那么,目前这个问题到底有多严重呢?中化集团是我国最大的化肥进口商、最大的化肥生产商之一,企业负责人在接受记者采访时也直言,这是一个棘手的严峻问题。


中国中化集团公司农业事业部总裁覃衡德:那我们也有些数据,比如到2015年底,整个化肥行业的产能过剩,是超过了百分之九十。整个化肥行业面临的挑战是不容忽视的。






记者在调查中了解到,上个世纪90年代中后期,随着农业现代化进程加快,化肥的需求量出现了前所未有的井喷,产品供不应求。以山东临沭县为例,临沭由于一面靠海,水资源丰富,加上当时做化肥门槛低、技术粗放,从最初的几家,年产量不到5万吨,短短十年时间,当地就迅速发展到上百家化肥企业,产能达到6、700万吨。原来做机械的,做房地产的,甚至拉板车的,都加入了这一行业,可市场销售量只有100多万吨。这个时候,产能过剩问题就突显出来。随后几年,在市场竞争和当地政府的调整下,目前还有大约40多家化肥企业,中小企业减少了,但大企业的产能仍然在增加。


山东省临沭县经济贸易和信息局肥料产业整合提升科科长王金部:产能2016年年底,统计达到了1800多万吨,但是它这个销量在700多万吨。


而这种产销不对等、产能过剩,实际上已成了化肥产业普遍存在的严峻问题。即使是这几年复合肥销售业绩最好的化肥企业——金正大集团的负责人,同样也感受到了压力。






金正大生态工程集团股份有限公司副总裁陈宏坤:从我们所在的复混肥行业来讲,大概全国现在有2亿多左右的产能,实际的产销量,大概只有5000万吨,到6000万吨,实际上整个行业的开工率,就30%还不到,所以过剩很严重。


一方面产能严重过剩,销量不足;而另一方面,很多中小企业为了生存,低价竞争,纷纷打起价格战。


业内人士:为了拿到这个订单,成本价是2000元每吨的话,他们都保成本价,甚至低于成本价,进行一个恶性的竞争,制约利润的下降,以至于近几年整个化肥行业亏损严重。


根据国家统计局的数据显示:2016年,氮肥行业主营业务收入2235.5亿元,同比下降12%,全行业亏损222.8亿元,较2015年增亏193.9亿元,行业亏损面50.7%;磷肥行业主营业务收入1097.5亿元,全行业利润6.4亿元,大幅下降71.7%,行业亏损面26.9%;钾肥行业主营业务收入309.1亿元,全行业利润24.3亿元,大幅下降40.7%,行业亏损面34.2%。




化肥用量降低三分之一,产量翻一番 新型化肥大显身手








在我国,化肥行业发展已经超过20年,从一哄而上产能过剩,到现在正经历环境、需求等制约,整个行业面临严峻挑战。



根据农业部信息显示:我国农作物亩均化肥用量21.9公斤,远高于每亩 8 公斤的世界平均水平,是美国的2.6倍,欧盟的2.5倍。而大田粮食作物的氮肥、磷肥和钾肥利用率低,分别为 33%、24%和 42%,均远低于农业发达国家水平。


2015年,农业部出台了《到2020年化肥使用量零增长行动方案》,力争到2020年,主要农作物化肥使用量实现零增长。那么在这样的大环境下,我国的化肥产业到底该如何突围呢? 一些龙头企业意识到只有通过转型升级才能推动行业化解过剩产能、调整产业结构、提高核心竞争力。缓释控肥是他们正在研究的新方向。






缓控释肥,是一种新型的高效复混肥。简单地说,这种肥料外面包了一层高科技的膜,它能够根据农作物的生产周期,按一定阶段,把肥料一点点缓慢释放出来,与普通肥料相比,肥料的利用率更高,农作物的产量也更高、品质更好。


国家缓控释肥工程技术研究中心高级农艺师赵传波:施肥量减少了,总的成本没有增加,而且,又减少了一次施肥的这个人工;同时这个每亩田的这个产量,又增加了10%到20%的一个情况,这样既增产增收,又减少了人力的成本。


湖南省长沙县路口镇农技站技术员李年正:很明显的,每亩大概是多260斤谷子,那当时是非常明显的。


除了主打高科技产品外,作为国内复合肥行业龙头,金正大集团还着重在整体解决方案下功夫。前期就包括专业技术人员到村民地里,用仪器测土壤的酸碱度、氮磷钾元素含量,然后再科学精准选配化肥。


复合肥料国家工程研究中心高级农艺师芮文利:像硫酸钾肥料用的太多,这种肥料都是酸性肥料,用多了以后土壤一是板结二是酸化。


从肥料制造商转型成为“制造+服务”的作物营养解决方案的提供商,化肥企业正是希望通过打通农化推广服务的“最后一公里”,让村民、种植户增产又增收。像山东省平邑县种植的大樱桃,同样的品种,在使用高效化肥和整体技术配套服务后,收成大不同。






张华:这一棵树,你看产量非常好!去年的价格,我卖的是,大樱桃15块钱一斤。这个树大樱桃是卖,每斤8块钱,都是一样的品种。


金正大生态工程集团股份有限公司副总裁陈宏坤:土壤、气候各方面的变化也不一样,所以我们根据不同的地块,不同的作物、不同的气候,这些等等条件的话,要开发出专用的产品,以及相关的,整个营养的解决方案。


加大技术创新力度,提升农化服务水平,这是化肥龙头企业绝地突围主打的两张牌。作为国有企业的代表,中化集团公司根据自己的特点和供应链服务渠道优势,研发出化肥智能制造和农业综合服务体系。通俗地说,就是用利用智能机器设备按农作物生长周期、天气湿度等情况,自动选配各种化肥、农药,机器搅拌,通过管道,按时按量对农作物、大棚里的瓜果蔬菜,精准滴管施肥。它在减少化肥用量的同时,又提高了肥料利用率。


中化化肥有限公司山东分公司总农艺师王宝杰:你比如说我们今天需要浇西红柿,浇4亩西红柿,我1亩地需要十斤氨基酸,4亩地需要40斤,我在这个地方把它们设定完成,然后通过我们这个,这样把它重种好以后,把它打到地里去。


眼下正是春耕时节,山东省安丘市长生源生态农场种植户丁俊士兄弟两正在承包的200多亩蔬菜大棚里忙着。过去一亩地大约用100来斤化肥,现在用30多斤化肥就行了,化肥用量一下子降低了一半多。






山东省安丘市长生源生态农场种植户丁俊士:现在1亩地用50块钱的肥的效果,比原先1亩地用200块钱肥的效果还好,作物的品质,作物的长势还好了,病害还少了。


让丁俊士更高兴地是,智能配肥系统操作还简单方便,不仅线下在机器显示屏上动手操作,而且还可以通过手机上下载一个APP软件,直接遥控操作,自动完成浇水施肥。


丁俊士:我只要那个,一打开这个设备,通过再打开2号,点开这个什么,好了,现在开始上水了,通过小口自然的流出来了,很简单,很方便。又省工省时。


山东省安丘市长生源生态农场种植户丁俊卿:产量,你好比说一亩地能产,包括西红柿,能产,1亩地产1万斤,现在通过这个智能配肥这一块,能产个2万斤,翻了倍。






中国中化集团公司农业事业部总裁覃衡德:我们现在,在全国95座智能配肥站。我们现在供应的化肥,已经超过了这个1万吨,但是为农业生产降低了400多万的成本。那么我们做了一个初步的测算,一年我们可以减少化肥的使用量,是超过40万吨。那也就是意味着我们为农民可以节约成本,超过15亿元,那这个效果是明显的。



半小时观察:





“庄稼一枝花,全靠肥当家”。现代农业的发展离不开肥料产业的支撑,然而当前化肥需求量在下降,价格也在下降,企业亏损已经成为常态,因此对标供给侧结构性改革是化肥行业当下最重要的课题。



加快淘汰落后产能,加快培育新的战略性增长点,大力发展高效低风险的新产品,从“制造”走向“智造”。与此同时,还要加快创新农业服务新方式,要由单纯的提供产品向提供产品、技术服务的整体解决方案转变。只有这样,“四面楚歌”的化肥行业才能打赢这场突围之战。

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来源:央视财经(ID:cctvyscj)《经济半小时》
本文编辑:姜美羊

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4月7日,央视财经记者来到了已经停产的山东旭洋肥业有限公司。在车间仓库《经济半小时》记者看到,右边靠墙的地方,已经被一堆堆化肥堆满,大约有2、3米高。一位在场的工作人员告诉记者,这些化肥都是停产之前堆放在这里的。



工作人员:现在不生产了,这个工厂,非常的难弄。


正说着,一位公司负责人迎面走了过来。简短交流之后,他带着记者来到了斜对面的一个仓库。记者看到,这里大约有3000多平方米,里面也堆放着几大堆化肥,一些化肥包装袋上有一层灰,有的部分还发黄。


也许是好久没有打扫了,地面上也有厚厚的灰,人一走动,地上的灰层就会带起来,空气中散发出一股霉味。房顶顶棚钢架已经生锈,塑料顶棚有的地方已经破烂,漏风。记者注意到,仓库里面的机器设备更是锈迹斑斑,有的用手一触碰,铁锈就会掉下来。






负责人告诉记者,半年前就停产了。现在化肥行业不景气,生意很难做,尤其像她们这个只有20多人的小厂更是难以支撑。


山东旭洋肥业有限公司负责人:现在不像往年了,今年完蛋了。已经三四年没赚钱了,没办法了。上去下不来了,不干吧,还有贷款,干吧,挣不了多少钱!


这家公司的情况如此,那别的公司呢?随后,记者来到了附近的山东方正化学工业有限公司。公司大门紧锁。门上这把生锈的锁,似乎在告诉我们,这家公司早已停产关门、人去楼空。






顺着大路往里走约20来米,记者看到铁栏杆旁边还有一间小屋,旁边几只圈养的小鸟在叽叽喳喳叫着。一打听,住在这里的大叔,原来就是方正公司专门请来看门的。看门人告诉记者,这里已经停产一年多了,60亩地都闲在这里。


央视财经记者在临沭县采访中了解到,像方正公司这样关闭倒闭的化肥企业还有不少,有的甚至在几年前,就办不下去了。山东富农达化肥有限公司也是这样一家已经关门倒闭的化肥企业。






记者在现场看到,公司大门同样是“铁将军”把门,在另一个大门口,同样是大门紧锁,上面写着售草鸡蛋、草公鸡和联系电话。一个化肥企业为什么变成了一个卖鸡蛋的地方呢?看门的大爷道出了其中的原委,原来,富农达已经关闭3、4年了,这里的鸡和鸡蛋,是他和老伴儿看空着这100亩地,便干脆利用起来养鸡,挣点钱,贴补家用。


不仅如此,这家公司还陷入了拖欠工资的官司,被一位叫王夫光的员工告到法院。记者也辗转找到了这位曾经在富农达公司做过销售员的王夫光。他告诉记者,从2011年开始,他就在富农达公司做销售员,刚开始还不错,公司年产3、4万吨复合肥,销售也挺旺,他每月工资加提成,能拿到5、6千元,在当地还算不错的收入。但是好景不长,两年后,公司就出现了拖欠工资的情况。


原山东富农达化肥有限公司销售员王夫光:到了2012年的下半年,这个资金赶不上了,就是说这个工资也不发,山东富农达欠我工资8万块钱。






除了拖欠工资外,王夫光说,还有一笔客户买化肥的17.2万元货款,钱汇款给公司后,公司不但没发货,而且还不退钱;最后还是他自己东拼西凑找人借了17.2万元,在别的企业买了化肥发给客户的。但这部分自己垫付的钱,富农达公司至今也都没给他。


王夫光:受害的客户和业务员不低于30人,我们一块到临沭县人民法院起诉,资金总的资金不低于2000万元。






这几家关闭倒闭的化肥企业,让人唏嘘感慨;而当地的业内人士告诉记者,还有一些化肥企业表面上看还在运行,实际上经营已经很困难了。像山东春雨肥业有限公司,业内都知道已经停产了,但这里的工作人员,对外却是另一种说法。


山东春雨肥业有限公司工作人员:两个月吧,现在停产检修。


情况果真如此吗?央视财经《经济半小时》记者随后来到了春雨肥业的生产车间,整个车间没有一个人,车间的窗户玻璃,有的已经破碎;地上还有杂草、污水污泥等杂物;车间里各种大大小小的管道、机器设备都已经严重生锈;机器设备的一个角落,散乱堆放一些袋装化肥,有的化肥还从包装袋上洒落出来,直接暴露在外面;空气中弥漫着一股刺鼻腐朽的味道。






山东省临沭县经济贸易和信息局肥料产业整合提升科科长王金部:现在得说,是有二三十家了,关闭的。它的产能都不大,有个五万吨或者十万吨。



化肥行业产能9成过剩 价格战恶性竞争拖垮企业





从记者在临沭的调查来看,最近几年,当地的一些中小化肥企业出现了比较严重的亏损,这是造成当地超过一半的化肥企业倒闭停产的根本原因。那么,临沭化肥企业的遭遇在整个行业到底是个例还是共性呢?化肥行业不景气的背后深层次原因又是什么呢?







临沭县经信局肥料产业整合提升科科长王金部告诉央视财经《经济半小时》记者,当地关闭的化肥企业,一般都是年产值在2000万元左右的中小企业。化肥生意不好做,最主要原因还是,我国化肥产业整体产能过剩,也就是说,产量远远超过了市场需求。那么,目前这个问题到底有多严重呢?中化集团是我国最大的化肥进口商、最大的化肥生产商之一,企业负责人在接受记者采访时也直言,这是一个棘手的严峻问题。


中国中化集团公司农业事业部总裁覃衡德:那我们也有些数据,比如到2015年底,整个化肥行业的产能过剩,是超过了百分之九十。整个化肥行业面临的挑战是不容忽视的。






记者在调查中了解到,上个世纪90年代中后期,随着农业现代化进程加快,化肥的需求量出现了前所未有的井喷,产品供不应求。以山东临沭县为例,临沭由于一面靠海,水资源丰富,加上当时做化肥门槛低、技术粗放,从最初的几家,年产量不到5万吨,短短十年时间,当地就迅速发展到上百家化肥企业,产能达到6、700万吨。原来做机械的,做房地产的,甚至拉板车的,都加入了这一行业,可市场销售量只有100多万吨。这个时候,产能过剩问题就突显出来。随后几年,在市场竞争和当地政府的调整下,目前还有大约40多家化肥企业,中小企业减少了,但大企业的产能仍然在增加。


山东省临沭县经济贸易和信息局肥料产业整合提升科科长王金部:产能2016年年底,统计达到了1800多万吨,但是它这个销量在700多万吨。


而这种产销不对等、产能过剩,实际上已成了化肥产业普遍存在的严峻问题。即使是这几年复合肥销售业绩最好的化肥企业——金正大集团的负责人,同样也感受到了压力。






金正大生态工程集团股份有限公司副总裁陈宏坤:从我们所在的复混肥行业来讲,大概全国现在有2亿多左右的产能,实际的产销量,大概只有5000万吨,到6000万吨,实际上整个行业的开工率,就30%还不到,所以过剩很严重。


一方面产能严重过剩,销量不足;而另一方面,很多中小企业为了生存,低价竞争,纷纷打起价格战。


业内人士:为了拿到这个订单,成本价是2000元每吨的话,他们都保成本价,甚至低于成本价,进行一个恶性的竞争,制约利润的下降,以至于近几年整个化肥行业亏损严重。


根据国家统计局的数据显示:2016年,氮肥行业主营业务收入2235.5亿元,同比下降12%,全行业亏损222.8亿元,较2015年增亏193.9亿元,行业亏损面50.7%;磷肥行业主营业务收入1097.5亿元,全行业利润6.4亿元,大幅下降71.7%,行业亏损面26.9%;钾肥行业主营业务收入309.1亿元,全行业利润24.3亿元,大幅下降40.7%,行业亏损面34.2%。




化肥用量降低三分之一,产量翻一番 新型化肥大显身手








在我国,化肥行业发展已经超过20年,从一哄而上产能过剩,到现在正经历环境、需求等制约,整个行业面临严峻挑战。



根据农业部信息显示:我国农作物亩均化肥用量21.9公斤,远高于每亩 8 公斤的世界平均水平,是美国的2.6倍,欧盟的2.5倍。而大田粮食作物的氮肥、磷肥和钾肥利用率低,分别为 33%、24%和 42%,均远低于农业发达国家水平。


2015年,农业部出台了《到2020年化肥使用量零增长行动方案》,力争到2020年,主要农作物化肥使用量实现零增长。那么在这样的大环境下,我国的化肥产业到底该如何突围呢? 一些龙头企业意识到只有通过转型升级才能推动行业化解过剩产能、调整产业结构、提高核心竞争力。缓释控肥是他们正在研究的新方向。






缓控释肥,是一种新型的高效复混肥。简单地说,这种肥料外面包了一层高科技的膜,它能够根据农作物的生产周期,按一定阶段,把肥料一点点缓慢释放出来,与普通肥料相比,肥料的利用率更高,农作物的产量也更高、品质更好。


国家缓控释肥工程技术研究中心高级农艺师赵传波:施肥量减少了,总的成本没有增加,而且,又减少了一次施肥的这个人工;同时这个每亩田的这个产量,又增加了10%到20%的一个情况,这样既增产增收,又减少了人力的成本。


湖南省长沙县路口镇农技站技术员李年正:很明显的,每亩大概是多260斤谷子,那当时是非常明显的。


除了主打高科技产品外,作为国内复合肥行业龙头,金正大集团还着重在整体解决方案下功夫。前期就包括专业技术人员到村民地里,用仪器测土壤的酸碱度、氮磷钾元素含量,然后再科学精准选配化肥。


复合肥料国家工程研究中心高级农艺师芮文利:像硫酸钾肥料用的太多,这种肥料都是酸性肥料,用多了以后土壤一是板结二是酸化。


从肥料制造商转型成为“制造+服务”的作物营养解决方案的提供商,化肥企业正是希望通过打通农化推广服务的“最后一公里”,让村民、种植户增产又增收。像山东省平邑县种植的大樱桃,同样的品种,在使用高效化肥和整体技术配套服务后,收成大不同。






张华:这一棵树,你看产量非常好!去年的价格,我卖的是,大樱桃15块钱一斤。这个树大樱桃是卖,每斤8块钱,都是一样的品种。


金正大生态工程集团股份有限公司副总裁陈宏坤:土壤、气候各方面的变化也不一样,所以我们根据不同的地块,不同的作物、不同的气候,这些等等条件的话,要开发出专用的产品,以及相关的,整个营养的解决方案。


加大技术创新力度,提升农化服务水平,这是化肥龙头企业绝地突围主打的两张牌。作为国有企业的代表,中化集团公司根据自己的特点和供应链服务渠道优势,研发出化肥智能制造和农业综合服务体系。通俗地说,就是用利用智能机器设备按农作物生长周期、天气湿度等情况,自动选配各种化肥、农药,机器搅拌,通过管道,按时按量对农作物、大棚里的瓜果蔬菜,精准滴管施肥。它在减少化肥用量的同时,又提高了肥料利用率。


中化化肥有限公司山东分公司总农艺师王宝杰:你比如说我们今天需要浇西红柿,浇4亩西红柿,我1亩地需要十斤氨基酸,4亩地需要40斤,我在这个地方把它们设定完成,然后通过我们这个,这样把它重种好以后,把它打到地里去。


眼下正是春耕时节,山东省安丘市长生源生态农场种植户丁俊士兄弟两正在承包的200多亩蔬菜大棚里忙着。过去一亩地大约用100来斤化肥,现在用30多斤化肥就行了,化肥用量一下子降低了一半多。






山东省安丘市长生源生态农场种植户丁俊士:现在1亩地用50块钱的肥的效果,比原先1亩地用200块钱肥的效果还好,作物的品质,作物的长势还好了,病害还少了。


让丁俊士更高兴地是,智能配肥系统操作还简单方便,不仅线下在机器显示屏上动手操作,而且还可以通过手机上下载一个APP软件,直接遥控操作,自动完成浇水施肥。


丁俊士:我只要那个,一打开这个设备,通过再打开2号,点开这个什么,好了,现在开始上水了,通过小口自然的流出来了,很简单,很方便。又省工省时。


山东省安丘市长生源生态农场种植户丁俊卿:产量,你好比说一亩地能产,包括西红柿,能产,1亩地产1万斤,现在通过这个智能配肥这一块,能产个2万斤,翻了倍。






中国中化集团公司农业事业部总裁覃衡德:我们现在,在全国95座智能配肥站。我们现在供应的化肥,已经超过了这个1万吨,但是为农业生产降低了400多万的成本。那么我们做了一个初步的测算,一年我们可以减少化肥的使用量,是超过40万吨。那也就是意味着我们为农民可以节约成本,超过15亿元,那这个效果是明显的。



半小时观察:





“庄稼一枝花,全靠肥当家”。现代农业的发展离不开肥料产业的支撑,然而当前化肥需求量在下降,价格也在下降,企业亏损已经成为常态,因此对标供给侧结构性改革是化肥行业当下最重要的课题。



加快淘汰落后产能,加快培育新的战略性增长点,大力发展高效低风险的新产品,从“制造”走向“智造”。与此同时,还要加快创新农业服务新方式,要由单纯的提供产品向提供产品、技术服务的整体解决方案转变。只有这样,“四面楚歌”的化肥行业才能打赢这场突围之战。

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来源:央视财经(ID:cctvyscj)《经济半小时》
本文编辑:姜美羊

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大咖揭密:99%的儿童保险都买错了!

安般兰若 发表了文章 • 0 个评论 • 13 次浏览 • 2017-04-24 15:58 • 来自相关话题

小课说:
本文作者大萌萌,是一个保险大咖,从中山大学保险专业毕业后,在从事金融和保险的同时,先后拿了长江商学院金融MBA、瑞士IMD商学院EMBA等学位,对家庭理财、特别是家庭保险配置,经验独到丰富。她创建的“蜗牛保险医院”,专门为家庭和个人提供保险咨询服务。今天请来了这位保险大咖,为大家分享如何避免陷入买保险误区的问题。








以下这篇文章来自大萌萌原创,大家可以先读一下,有任何问题,可以上课咨询。

(注意,本文不推荐任何保险产品,纯粹干货,文章较长,请耐心阅读哦)


文/大萌萌

今年以来,我被拉进很多微信群,为妈妈们解答给宝宝买保险的各种问题。前几天初略总结了一下,发现已回答妈妈们的提问数千条。一方面,我感受到了妈妈们对保险的关注和热情,另一方面,我发现妈妈们对保险的选择和购买还存在很多的困惑,而这些困惑更多来自大家对保险的认知水平和选择心态。我和我的小伙伴们总结来总结去,精简总结出5个误区。给宝宝买保险,看完这五个误区,基本上你心里就大概有数了。




误区一




孩子是我的心肝,我买保险正是为了孩子,所以,我帮要多为宝宝买保险。










这样想法错错错!给宝宝买保险的前提是家庭经济支柱的保险已经买齐了,然后才考虑宝宝的保险,毕竟爸爸妈妈才是宝宝健康成长的最大保障。

保险最应该保的是“发生事故后对家庭而言损失比较大的人”,这里的损失指的是经济,不是情感。说难听点,娃儿没了,父母还会继续有收入。但对家庭经济支柱来说,无论是罹患疾病或是身故都会导致家庭的收入骤减甚至归零。家庭没了收入之后,孩子怎么抚养?父母怎么赡养?这才是最要命的问题。所以在做家庭保险配置的时候,总预算要合理分配给大人和宝宝,大人的预算要远高于宝宝,不能说给宝宝买保险很舍得,花了很多钱,而大人却没有多余的预算,只能“裸奔”,毕竟大人遇到的疾病或意外风险要比宝宝高多了。宝宝虽然是爸爸妈妈的宝贝疙瘩,但家庭经济支柱的那位才是保障的重点。

大人的保障要考虑到自己出事以后的收入补偿,一般身故保障需要是自己收入的十倍。这么看来,大家一般买身故险的30万保额是远远不够的。对于年收入20万的家庭来说,身故保障要到200万的保额才够,这可不是意外险,而是包括所有身故原因的保障;疾病保障至少50万以上,考虑到通货膨胀的因素还要更高。

保险是避风港,知道必须买又不想多买,买不足保额的话,出点事儿保费就不够用,还是然并卵。何况几十年以后,其实就算买到了目前这个保额,未来也要加保或是考虑其他的保障途径,靠一份保险保一辈子是不现实的。




误区二




保险这东西嘛,不出事,钱等于打了水漂啊。还是分红类型的划得来,多少还能拿回一点钱。










在确定要给经济支柱和宝宝买保险以后,最关键的问题就是买什么险种,最大的坑就在这里——保险公司会紧抓妈妈们又想有保障、不出事又想有返还,还要有收益的师奶心理,设计出了很多“保险不保险,理财不理财”的四不像产品,绝大多数的产品都是保额比总保费只高了一点点,保障的杠杆低得吓shi人,这种保险一点都不“保险”好吗——出事赔不了大钱,理财又发现比一年期定存利息还要低。

为了大家方便理解,可以举个例子,对于一个年收入20万的家庭来说,给宝宝买一份一年1万的保险,交十年,重疾保额12万,大学时每年发放教育金6000元,看起来好像占了保险公司的便宜,可实际上呢?年收入20万难道宝宝生病拿不出12万吗?但万一得重疾需要一百几十万的医疗费用,12万却是杯水车薪。再加上18年以后,每年鸡肋的6000块教育金真心不算什么。要是像我国过去20年的通货膨胀水平,说不定以后6000块只够给大学里的宝宝约会一次了。

所以,看好了——对于重疾和教育金的兼顾,表面上看起来很美好,实际则是白买了,两个目的都没达成,还花了不少钱,疾病保障都没买够就想一起搞定教育金,让本末倒置的水平又提升了一个档次。

本段划重点:先保大人,再保小孩。先保重疾,再考虑教育金。

大家可以看看代理人给做的计划书,或是已经买了的保险,是不是大部分都是我刚才说的这样?这种保险的名字通常叫做XX教育金计划(万能型)或XX两全保险(分红型)。买了这种保险的妈妈们可别错以为自己持家有道,不出事也不吃亏,你的保险计划还有漏洞,需要严肃地重新考虑哦。




误区三




宝宝的重疾,买多少才足够呀?买定期险还是买终身险?










宝宝重疾保额至少要买到50万以上,最好能买到100万。BB的重疾选择终身重疾或者是定期重疾,主要是看两点:第一是家庭的预算,第二是妈妈对孩子的期望。

首先是看钱包。如果家庭的预算较高,给宝宝买保险有5000块以上的预算,就可以选择50万保额的终身重疾。甚至还可以再加上50万保额的定期重疾,这样保额就可以做到100万了。如果说,家庭的整体预算比较低,家庭的整体预算在1万以下,这个时候给宝宝买定期重疾,买到成年就可以了。

另一个就要看宝爸宝妈对孩子的预期,如果孩子长大后,宝爸宝妈希望孩子能够独立,成年后自己考虑自己的保障问题,这样就可以不考虑家庭预算,直接买定期就可以了。如果希望给宝宝终身的保障,就可以买终身重疾。当然宝宝将来还是会要补充保额,只不过父母早就为他铺了路,补充的保额会比较低,负担会比较轻。




误区四




那么多险种,到底买消费险还是终身险?应该如何搭配,合理购买?










是否买消费险,第一是看险种,第二是看收入,比如医疗险/意外险/定期寿险那肯定是买消费险的,不出事就当是为大众做慈善了。大家不要有不出事就要返还的心态,羊毛出在羊身上,返还保险的本质都是一个消费险加一个理财,到期不出事的话把理财返出来,用脚趾头想想就知道返还型保险价格很高啦。

所以买保险,最重要的是保费和保额的比例,叫杠杆,杠杆越高越好,对于消费险来说,免赔也可以高一点,毕竟只有大事儿我们才承担不了,几百几千再穷的家庭都能拿的出来,所以在可以承受的范围之内当作免赔额,保险的性价比是最高的。

那么对于医疗险来说,几百块买百万保额、免赔额是一万的就是最好的选择,那种在主险里面附加的保额6000或1万,价格还要好几百上千的是最垃圾的,我要是保险公司的我都不好意思卖。

意外险最好一年一买的,这种保险很便宜,不受年龄限制,最好每年买新的,而不是交十年保费保30年,锁定这么长,一是保额会贬值,二是分十年交也不便宜,一年一两千,单看不多,但要把有限的保险预算花到该花的地方。重疾啊,定期寿险啊,其他的保险都买足也不少钱呢,给意外险不需要这么多预算。

定期寿险大家听的少,其实这是给家庭经济支柱买的,保到孩子成年前,万一支柱出什么事,家庭生活不受影响,保额要买到收入的10倍,受益人包括老婆孩子和父母,这种保险只有消费型。

对于重疾保险来说,也有消费型和终身型、定期返还型三种,定期返还的都是鸡肋,几十年以后的那点返还根本不值钱,但现在得为了这个返还多出很多钱,不用考虑。只需要考虑定期消费型和终身型,预算多,全家有3万以上的保险预算,就买终身;预算不多不少,1-3万之间,就拿终身和定期搭配着买;预算很少比如全家就一万,那么全家都买消费型。买了消费型不担心,这二三十年得后顾之忧解决了那么就放心干活赚钱,赚钱才是硬道理。

另外还要考虑以下年龄,有的读者总想给父母买保险,但需要注意的是——超过40岁买重疾非常贵,性价比特别低。这时就不要买终身了,用定期险搭配理财险资金的使用效率更高,保障也会更足。




误区五




找谁买保险好呢?诶,隔壁王太太好像就是卖保险的,那就找她吧。大家都是邻居,应该不会坑我吧。










和你对接的业务员很重要,通常大家买保险都是找朋友的朋友之类的,但是靠谱的人是非常非常少。大家也都知道,绝大多数的业务员的学历并不是很高,但是保险却是一个非常复杂的金融产品,让他们能完全明白保险产品,这是不现实的一件事。所以要找业务员的话,最好找学历比较高、最好是保险专业出身的业务员。在业务员的整体素质上,目前保险经纪人团队会比保险代理人团队稍微好一些。

其实业务员也只是卖保险的一个渠道而已,而且每家保险公司的业务员基本上只会说自己家的产品好,这是经过保险公司洗脑的。保险公司很少教给业务员真正的窍门,而且给业务员培训的老师也不是对所有产品都很了解,这就造成很多业务员对产品的了解是一知半解的,尤其是分红险、万能险等比较复杂的理财产品,有的自己都没弄懂。所以靠自己去钻研去挑产品,很多情况下要比找业务员买还要靠谱的多,也比找到一个靠谱的代理人要容易的多。甚至身边有朋友,就在买保险之前自己先去保险公司听课,力求理解产品的优劣,毕竟有的保险开始选择就要交足一二十年,一定要慎重。如果你不小心中招了,萌主除了给予深深的同情,如果你木有中招,就先恭喜你了。

后面的话

家庭经济支柱是宝宝最大的保障,那么对于初为父母的你,要怎么才能为宝宝筑起一道保障的高墙呢?大人的保险价格都不便宜,如何才能用最少的费用获得最大、最全面的保障呢?讲座中不推荐任何产品,只讲干货。同时,大家有任何关于保险的问题,都可以在群里提出来,我和蜗牛保险医院的“医生”们,会认真回答大家的各种咨询,和各位家长朋友一起畅聊保险的方方面面。



主题:不同收入层次的家庭该如何选择重疾险

时间:4月19日晚上8点
地点:公开课微信群
主讲:大萌萌老师

蜗牛保险医院创始人中山大学保险系毕业,长江商学院金融MBA,瑞士IMD商学院 EMBA
从事金融业和保险业十多年的保险专家

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小课说:
本文作者大萌萌,是一个保险大咖,从中山大学保险专业毕业后,在从事金融和保险的同时,先后拿了长江商学院金融MBA、瑞士IMD商学院EMBA等学位,对家庭理财、特别是家庭保险配置,经验独到丰富。她创建的“蜗牛保险医院”,专门为家庭和个人提供保险咨询服务。今天请来了这位保险大咖,为大家分享如何避免陷入买保险误区的问题。








以下这篇文章来自大萌萌原创,大家可以先读一下,有任何问题,可以上课咨询。

(注意,本文不推荐任何保险产品,纯粹干货,文章较长,请耐心阅读哦)


文/大萌萌

今年以来,我被拉进很多微信群,为妈妈们解答给宝宝买保险的各种问题。前几天初略总结了一下,发现已回答妈妈们的提问数千条。一方面,我感受到了妈妈们对保险的关注和热情,另一方面,我发现妈妈们对保险的选择和购买还存在很多的困惑,而这些困惑更多来自大家对保险的认知水平和选择心态。我和我的小伙伴们总结来总结去,精简总结出5个误区。给宝宝买保险,看完这五个误区,基本上你心里就大概有数了。




误区一




孩子是我的心肝,我买保险正是为了孩子,所以,我帮要多为宝宝买保险。










这样想法错错错!给宝宝买保险的前提是家庭经济支柱的保险已经买齐了,然后才考虑宝宝的保险,毕竟爸爸妈妈才是宝宝健康成长的最大保障。

保险最应该保的是“发生事故后对家庭而言损失比较大的人”,这里的损失指的是经济,不是情感。说难听点,娃儿没了,父母还会继续有收入。但对家庭经济支柱来说,无论是罹患疾病或是身故都会导致家庭的收入骤减甚至归零。家庭没了收入之后,孩子怎么抚养?父母怎么赡养?这才是最要命的问题。所以在做家庭保险配置的时候,总预算要合理分配给大人和宝宝,大人的预算要远高于宝宝,不能说给宝宝买保险很舍得,花了很多钱,而大人却没有多余的预算,只能“裸奔”,毕竟大人遇到的疾病或意外风险要比宝宝高多了。宝宝虽然是爸爸妈妈的宝贝疙瘩,但家庭经济支柱的那位才是保障的重点。

大人的保障要考虑到自己出事以后的收入补偿,一般身故保障需要是自己收入的十倍。这么看来,大家一般买身故险的30万保额是远远不够的。对于年收入20万的家庭来说,身故保障要到200万的保额才够,这可不是意外险,而是包括所有身故原因的保障;疾病保障至少50万以上,考虑到通货膨胀的因素还要更高。

保险是避风港,知道必须买又不想多买,买不足保额的话,出点事儿保费就不够用,还是然并卵。何况几十年以后,其实就算买到了目前这个保额,未来也要加保或是考虑其他的保障途径,靠一份保险保一辈子是不现实的。




误区二




保险这东西嘛,不出事,钱等于打了水漂啊。还是分红类型的划得来,多少还能拿回一点钱。










在确定要给经济支柱和宝宝买保险以后,最关键的问题就是买什么险种,最大的坑就在这里——保险公司会紧抓妈妈们又想有保障、不出事又想有返还,还要有收益的师奶心理,设计出了很多“保险不保险,理财不理财”的四不像产品,绝大多数的产品都是保额比总保费只高了一点点,保障的杠杆低得吓shi人,这种保险一点都不“保险”好吗——出事赔不了大钱,理财又发现比一年期定存利息还要低。

为了大家方便理解,可以举个例子,对于一个年收入20万的家庭来说,给宝宝买一份一年1万的保险,交十年,重疾保额12万,大学时每年发放教育金6000元,看起来好像占了保险公司的便宜,可实际上呢?年收入20万难道宝宝生病拿不出12万吗?但万一得重疾需要一百几十万的医疗费用,12万却是杯水车薪。再加上18年以后,每年鸡肋的6000块教育金真心不算什么。要是像我国过去20年的通货膨胀水平,说不定以后6000块只够给大学里的宝宝约会一次了。

所以,看好了——对于重疾和教育金的兼顾,表面上看起来很美好,实际则是白买了,两个目的都没达成,还花了不少钱,疾病保障都没买够就想一起搞定教育金,让本末倒置的水平又提升了一个档次。

本段划重点:先保大人,再保小孩。先保重疾,再考虑教育金。

大家可以看看代理人给做的计划书,或是已经买了的保险,是不是大部分都是我刚才说的这样?这种保险的名字通常叫做XX教育金计划(万能型)或XX两全保险(分红型)。买了这种保险的妈妈们可别错以为自己持家有道,不出事也不吃亏,你的保险计划还有漏洞,需要严肃地重新考虑哦。




误区三




宝宝的重疾,买多少才足够呀?买定期险还是买终身险?










宝宝重疾保额至少要买到50万以上,最好能买到100万。BB的重疾选择终身重疾或者是定期重疾,主要是看两点:第一是家庭的预算,第二是妈妈对孩子的期望。

首先是看钱包。如果家庭的预算较高,给宝宝买保险有5000块以上的预算,就可以选择50万保额的终身重疾。甚至还可以再加上50万保额的定期重疾,这样保额就可以做到100万了。如果说,家庭的整体预算比较低,家庭的整体预算在1万以下,这个时候给宝宝买定期重疾,买到成年就可以了。

另一个就要看宝爸宝妈对孩子的预期,如果孩子长大后,宝爸宝妈希望孩子能够独立,成年后自己考虑自己的保障问题,这样就可以不考虑家庭预算,直接买定期就可以了。如果希望给宝宝终身的保障,就可以买终身重疾。当然宝宝将来还是会要补充保额,只不过父母早就为他铺了路,补充的保额会比较低,负担会比较轻。




误区四




那么多险种,到底买消费险还是终身险?应该如何搭配,合理购买?










是否买消费险,第一是看险种,第二是看收入,比如医疗险/意外险/定期寿险那肯定是买消费险的,不出事就当是为大众做慈善了。大家不要有不出事就要返还的心态,羊毛出在羊身上,返还保险的本质都是一个消费险加一个理财,到期不出事的话把理财返出来,用脚趾头想想就知道返还型保险价格很高啦。

所以买保险,最重要的是保费和保额的比例,叫杠杆,杠杆越高越好,对于消费险来说,免赔也可以高一点,毕竟只有大事儿我们才承担不了,几百几千再穷的家庭都能拿的出来,所以在可以承受的范围之内当作免赔额,保险的性价比是最高的。

那么对于医疗险来说,几百块买百万保额、免赔额是一万的就是最好的选择,那种在主险里面附加的保额6000或1万,价格还要好几百上千的是最垃圾的,我要是保险公司的我都不好意思卖。

意外险最好一年一买的,这种保险很便宜,不受年龄限制,最好每年买新的,而不是交十年保费保30年,锁定这么长,一是保额会贬值,二是分十年交也不便宜,一年一两千,单看不多,但要把有限的保险预算花到该花的地方。重疾啊,定期寿险啊,其他的保险都买足也不少钱呢,给意外险不需要这么多预算。

定期寿险大家听的少,其实这是给家庭经济支柱买的,保到孩子成年前,万一支柱出什么事,家庭生活不受影响,保额要买到收入的10倍,受益人包括老婆孩子和父母,这种保险只有消费型。

对于重疾保险来说,也有消费型和终身型、定期返还型三种,定期返还的都是鸡肋,几十年以后的那点返还根本不值钱,但现在得为了这个返还多出很多钱,不用考虑。只需要考虑定期消费型和终身型,预算多,全家有3万以上的保险预算,就买终身;预算不多不少,1-3万之间,就拿终身和定期搭配着买;预算很少比如全家就一万,那么全家都买消费型。买了消费型不担心,这二三十年得后顾之忧解决了那么就放心干活赚钱,赚钱才是硬道理。

另外还要考虑以下年龄,有的读者总想给父母买保险,但需要注意的是——超过40岁买重疾非常贵,性价比特别低。这时就不要买终身了,用定期险搭配理财险资金的使用效率更高,保障也会更足。




误区五




找谁买保险好呢?诶,隔壁王太太好像就是卖保险的,那就找她吧。大家都是邻居,应该不会坑我吧。










和你对接的业务员很重要,通常大家买保险都是找朋友的朋友之类的,但是靠谱的人是非常非常少。大家也都知道,绝大多数的业务员的学历并不是很高,但是保险却是一个非常复杂的金融产品,让他们能完全明白保险产品,这是不现实的一件事。所以要找业务员的话,最好找学历比较高、最好是保险专业出身的业务员。在业务员的整体素质上,目前保险经纪人团队会比保险代理人团队稍微好一些。

其实业务员也只是卖保险的一个渠道而已,而且每家保险公司的业务员基本上只会说自己家的产品好,这是经过保险公司洗脑的。保险公司很少教给业务员真正的窍门,而且给业务员培训的老师也不是对所有产品都很了解,这就造成很多业务员对产品的了解是一知半解的,尤其是分红险、万能险等比较复杂的理财产品,有的自己都没弄懂。所以靠自己去钻研去挑产品,很多情况下要比找业务员买还要靠谱的多,也比找到一个靠谱的代理人要容易的多。甚至身边有朋友,就在买保险之前自己先去保险公司听课,力求理解产品的优劣,毕竟有的保险开始选择就要交足一二十年,一定要慎重。如果你不小心中招了,萌主除了给予深深的同情,如果你木有中招,就先恭喜你了。

后面的话

家庭经济支柱是宝宝最大的保障,那么对于初为父母的你,要怎么才能为宝宝筑起一道保障的高墙呢?大人的保险价格都不便宜,如何才能用最少的费用获得最大、最全面的保障呢?讲座中不推荐任何产品,只讲干货。同时,大家有任何关于保险的问题,都可以在群里提出来,我和蜗牛保险医院的“医生”们,会认真回答大家的各种咨询,和各位家长朋友一起畅聊保险的方方面面。



主题:不同收入层次的家庭该如何选择重疾险

时间:4月19日晚上8点
地点:公开课微信群
主讲:大萌萌老师

蜗牛保险医院创始人中山大学保险系毕业,长江商学院金融MBA,瑞士IMD商学院 EMBA
从事金融业和保险业十多年的保险专家

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